廣州下個CBD白鵝潭或進入最優發展期
近日,華夏幸福以68.39億元的總價拿下從荔灣新隆沙商住地,摺合樓面價18661元/㎡。該地塊位於白鵝潭中心商務區CBD核心起步區,白鵝潭CBD再次攪動市場神經,規劃多次變更的白鵝潭未來將如何發展,在戴德樑行和合富輝煌等機構看來,白鵝潭目前進入了最優發展期,雖然規劃落地需要一定時間,但發展潛力亦相對較大。
■新快報記者 丁燦
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未來三年可提供100宗優質商務地塊
根據今年3月發佈的白鵝潭沿江總部經濟帶控規及城市設計優化整合徵詢意見,其中提出,將對標世界級中央商務區,打造中心城區西翼沿江總部經濟帶;沿江打造活力共享的珠江文化長廊,除了已經奠基的省“三館合一”項目外,還將有科技館、音樂廳、圖書館等。
白鵝潭總部沿江經濟帶規劃範圍36平方公里,其中建設用地30平方公里,按照住建部城市體檢指標的相關要求,對標最高、最好、最優,在粵港澳大灣區、“1+4”廣佛高質量發展融合試驗區、一江兩岸三帶、廣州重點功能片區建設的要求下,對標紐約、芝加哥、東京等世界級中央商務區。發揮產業引領作用,增強荔灣區商務辦公及公共服務供給能力,實現地區高質量發展,提升區域競爭力。
規劃以花蕾路爲界,將白鵝潭中心商務區劃分爲一區、二區。謀劃“1+10”功能組團,1個核心區、10個功能組團,並對各功能組團的總建設量、商務辦公量的佔比、綠地佔比、道路網密度等進行總體控制。白鵝潭沿江總部經濟帶未來還將擁有2200萬平方米的商辦面積,預計2020—2022年可提供100宗優質商務地塊。
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決定白鵝潭片區規劃再提升
爲何此次白鵝潭片區的規劃定位如此之高?戴德樑行大中華區策略發展顧問部董事符錦滔在接受記者採訪時表示,絕佳的江景資源、城市發展格局、產業錯位發展、廣佛深度融合等四大優勢,決定了白鵝潭片區規劃提升,也是白鵝潭進入最佳發展時點的關鍵因素。
符錦滔表示,白鵝潭擁有獨特的江景資源。“城起江邊,擁江發展”,全球多個具有代表性的成熟商務區、城市封面之作,起源於沿江地帶,並依託優質的江岸資源,發展壯大,如倫敦泰晤士河、紐約曼哈頓、上海外灘等,可以說,江是城市核心中心區發展的關鍵因素,也是構築活力地標的核心資源。白鵝潭中心商務區位於珠江西航道和前航道交會處,擁有三江六岸的水岸格局,也是廣州珠江3個十公里的起點。“對於商務辦公、寫字樓來說,江景是非常核心的資源,而白鵝潭沿江帶長約10公里,具有無可比擬的優勢。”
城市發展一個新的CBD,一般從原有CBD外延不會超過8公里。以珠江新城CBD外延8公里連片地區的發展來看,白鵝潭CBD是重要的一個核心區。白鵝潭CBD暫時不能比擬珠江新城、金融城,但它的發展具有歷史性意義。
從產業板塊來看,符錦滔認爲,白鵝潭CBD將與珠江新城、金融城錯位發展,有機會向着戰略性新興產業總部、獨角獸產業總部邁進。
另外,廣佛同城邁入融城新時代、科創協同新階段,這座“超級城市”GDP加起來逾3.3萬億元,正全力打造“1+4”高質量融合發展試驗區,爲廣佛全域同城打下堅實基礎。在“1+4”格局下,荔灣是廣佛聯動的重要節點,白鵝潭CBD作爲荔灣的重要功能區,具有戰略區位優勢,未來通過廣佛兩地的資源融合,及佛山雄厚的製造業與廣州強大的科研資源加持下,吸引更多優質人才進駐,爲片區發展注入活力,爲產業升級添足馬力。
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不同於新建商務區,“老城區”更新改造難度較大
合富輝煌(中國)商業地產總經理張智斌在接受記者採訪時表示,白鵝潭經濟圈規劃發展由來已久,但期間規劃亦經過多次調整,規劃落地仍需時日。目前整體商務氛圍尚未能形成,但從另一個角度來看,發展潛力亦相對較大。
白鵝潭地理位置優越,江景資源充足,優良的自然資源更有利於片區的整個規劃打造,屬於錦上添花。作爲中心城區之一以及廣州西部發展的要領,白鵝潭是有條件以及有必要打造商務中心區、經濟帶,以承載不斷髮展的產業需求。無論在發揮產業引領作用,增強荔灣區商務辦公及公共服務供給能力,還是實現地區高質量發展,提升區域競爭力,白鵝潭都有着舉足輕重作用。
白鵝潭十年來經過多次規劃調整,目前最新規劃應該是最適合最優化的“路線”及定位。對各功能組團的總建設量、商務辦公量的佔比、綠地佔比、道路網密度等進行優化,總商務辦公建築量亦有所提升,有利於日後整體商務氛圍的形成。
白鵝潭在對於未來發展規劃上雖有不少優勢,但着眼現在,由於經過多次規劃修改調整,相應建設落地跟不上規劃節奏,導致目前整個片區的商務氛圍仍較弱,仍處於起步發展階段。目前整個片區僅依靠近年新落成的幾個屈指可數的項目來支撐市場。2019年至今整個片區寫字樓成交量不足2萬平方米,公寓成交量約3萬平方米。目前寫字樓租金僅立白中心比較有代表性,租金水平在120-160元/㎡區間,其餘辦公樓宇相對老舊,租金水平低。
整個商務設施環境仍處於較爲落後水平,主要由於“老城區”更新改造難度亦較大,不同於珠江新城等“全新而建”的商務區。因此,白鵝潭片區若要形成商務氛圍,必須落到實處,加快推進商務地塊以及商用項目建設,有了實際載體,才能促使整個片區商務氛圍形成,助力產業發展,打造起真正的中心城區西翼沿江總部經濟帶。
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區位+水景資源+歷史文化
在住宅方面,克而瑞分析稱,荔灣廣州老三區之一,在土地交易上給人以不慍不火的表象,其實不然,荔灣樓市是“溫中有熱”,買賣市場紅火。近年來憑藉優越的地理位置+水景資源+歷史文化,誕生了不少江景豪宅盤,部分售價已突破10萬+。據克而瑞數據監測到,近5年來,荔灣年均僅出讓個位數宅地,成交總建面積達224.93萬㎡,共計吸金359.96億元。
交通方面,白鵝潭將成爲4條地鐵線交會的樞紐,除了1號線之外,一條是在建的11號線(市區環線),兩條是十字交叉、時速160公里的市域高速軌道,未來白鵝潭將有四條地鐵接入(1號線、11號線、22號線、28號線),樞紐將建設綜合體。
同時據克而瑞統計,截至5月底,荔灣一手住宅存量達37.5萬㎡,餘9301套可售存量。按照目前的消化率,荔灣的房子僅需要14.2個月的消化週期,僅次於增城和黃埔,遠遠超過其他地區。
白鵝潭板塊十大熱銷樓盤
項目 成交均價(元/平方米) 套均價(萬元/套)
保利·花海灣37746 415
逸彩庭園46630 516
保利西悅灣43040 421
華髮荔灣薈36149 421
遠東御江豪庭35171 363
荔灣新城·欣悅灣35350 380
珠江鵝潭灣46066 1024
元邦明月水岸29997 613
麗和華庭36284 337
翠竹苑31858 379
彙總40082 440
(統計數據:2019年6月一2020年6月,數據來源:克而瑞)