70%房企“踩線” 衆房企主動“降檔”

融資“三道紅線”預期之下，近期衆房企降負債動作越發頻繁。北京商報記者根據同策研究院數據梳理髮現，今年三季度，在所統計A股的93家房企中，綠色檔（三條未踩線）房企僅有33家；而在所統計H股的40家房企中，上半年財務指標處於綠色檔（三條未踩線）房企僅有6家。隨着房企未來“成長”空間被收緊，安全成爲了第一要義。項目轉讓、引入戰投、分拆上市，以及“借新還舊”調整長短債，關注資金安全成爲“過冬”的關鍵，如何“去槓桿、降負債”，衆房企也採取了不同的應對之道。

70%房企“踩線”

房企融資“三道紅線”即將於2021年起在全行業全面實施。按照設置標準，紅線1：剔除預收款後的資產負債率大於70%；紅線2：淨負債率大於100%；紅線3：現金短債比小於1倍。根據“三道紅線”觸線情況不同，將房地產企業分爲“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發商的有息負債將不能再增加；踩中兩條，有息負債規模年增速不得超過5%；踩中一條，增速不得超過10%；一條未中，不得超過15%。

北京商報記者根據同策研究院數據梳理髮現，今年三季度，在統計A股的93家房企中，綠色檔（三條未踩線）房企33家，佔比35.48%；黃色檔（一條踩線）房企27家，佔比29.03%；橙色檔（兩條踩線）房企14家，佔比15.05%；紅色檔（三條踩線）房企19家，佔比20.43%。

而在所統計H股的40家房企中，上半年財務指標處於綠色檔（三條未踩線）房企6家，佔比15%；黃色檔（一條踩線）房企17家，佔比42.5%；橙色檔（兩條踩線）房企10家，佔比25%；紅色檔（三條踩線）房企7家，佔比17.5%。

北京商報記者注意到，在紅色檔的26家房企中，不乏頭部房企和千億規模房企的身影。頭部房企包括中國恆大和融創中國，而在年中的業績會上，“降負債”也成爲了兩大頭部企業的高頻詞彙。據恆大管理層透露，“力爭2020-2022年，有息負債平均每年減少1500億元”。也就是說，未來三年恆大降負債總額將達到4500億元。

千億規模房企中，富力地產、中國奧園、泰禾集團等諸多房企皆處於紅色檔內，此外，還有類似弘陽地產這種近幾年追逐千億目標的房企；而在衆多紅色檔房企中，包括富力地產、泰禾集團等21家房企的淨負債率高於130%，亟須降負債以擺脫高危壓力。

衆房企主動“降檔”

爲進一步拓寬融資渠道，包括恆大、融創、華潤等在內的多家房企均於年內實施了分拆上市動作。北京商報記者梳理髮現，截至目前，年內共有15家物管企業成功上市，遠超於去年規模的12家，但整體表現卻與去年大相徑庭，即便是恆大物業，在上市首日亦出現了破發。

雖然物業上市不得意，但是在銷售端恆大卻取得了不俗的成績。恆大集團公佈數據顯示，今年前11月，恆大累計合約銷售金額6786.6億元，較去年同期增長約16.9%。據此測算，恆大提前完成全年銷售6500億元的目標。值得一提的是，恆大於年內解除了一場超千億的對賭“警報”，這也爲其應對“三道紅線”奠定了基礎。

相較於頭部房企的“翻轉騰挪”，部分債務壓力過大的房企並沒有太多的施展空間，隨着融資窗口收緊，房企“瘦身”動作近期也越發頻繁。

11月9日，富力地產發佈公告稱，擬將廣州富力國際空港綜合物流園內的物業作價63億元，其中70%權益以44.1億元的價格轉讓給黑石。

地產分析師嚴躍進表示，項目轉讓可以起到儘快回籠資金的目的，緩解短期債務壓力。同時，剝離財務表現欠佳的資產，也有助於優化負債結構。

當“賣賣賣”無法自救，最終的道路唯有走向轉讓公司控股權。例如，年內京漢股份正式“賣身”中國奧園，企業名稱也於近期變更爲“奧園美谷”，據說要進軍美麗健康產業。

此外，引入戰投也是衆房企降低負債的有效措施。今年9月，房地產市場上演兩起險資與房企的“聯姻”大戲，但最終招商蛇口引入平安失敗，陽光城成功牽手泰康。北京商報記者注意到，截至今年三季度，陽光城剔除預收款後的資產負債率爲79.21%，淨負債率爲108.35%，踩中兩條紅線。

負債“降檔”勢在必行，衆房企也採取了不同的應對之道。大房企可以利用自身的品牌效應，以價格來打動購房者，還可以利用自身的規模效應，開拓新的“輸血”渠道。但中小房企的選擇空間有限，對於它們來說，如何闖過生死線，仍不容樂觀。

“借新還舊”調整負債結構

整體來看，在融資“三道紅線”信號傳出後，壓縮發債規模成爲共識，不過作爲資金密集型行業，房地產開發商在規模高速增長的同時，普遍面臨着高負債壓力。因此，目前雖有融資“三道紅線”壓頂，但衆房企還需慢慢解套，尤其是在短期償債壓力逼近的情況下，部分房企仍繼續融資，“借新還舊”調整長短期負債結構。

同策研究院資深分析師肖雲祥表示，其實在“三道紅線”消息傳出後，政策效果已經有所顯現。

從同策研究院監測的40家典型房企融資數據來看，在6月融資規模達到高位後，緊接着3個月房企融資規模持續下跌。到了10月，融資規模有小幅反彈，仍處於低位。直到11月，融資規模纔出現了強勢反彈的情形，從結構上看，11月融資規模比重最大的分別是其他債權融資、公司債和境內銀行貸款。肖雲祥稱，其他債權融資方式融資規模增加來源於多元化融資方式，其中債權轉讓與應收賬款轉讓的規模與頻率有顯著提高，例如招商蛇口通過股加債融資41.4516億元，綠地香港通過股加債融資72.6億元。

根據貝殼研究院統計，2021年房企到期債務規模預計可達12448億元，同比增長36%，房企償債壓力繼續攀升。雖然融資新規對未來房企整體發債增速將起到一定的制約作用，但按照近五年房企債券融資發行週期推算，預計未來房企債券融資到期債務壓力實現實質性下降仍需3-5年時間。

“房企短期內仍離不開發債需求，但發債融資的規模已然被壓減。”嚴躍進指出，目前頭部房企仍有發債融資的機會，但中小房企已經越來越難了，而且普遍發債利率偏高。因此，未來房企會選擇“節流”，相關費用支出以及拿地會越發謹慎。

中南建設CFO辛琦曾在年中業績會上表示，“三道紅線”是針對房企、金融機構雙管齊下的長效機制。限制負債增長規模，對於頭部房企來講，可能會更加穩定，但未來逆市飄紅、彎道超車的機會可能越來越難，打消部分房企狂飆突進的念想。