百強房企半年拿地額超四千億，有七成房企“按兵不動”

2024上半年，房地產“救市”政策頻發，但開發商的生存處境未現根本改觀，銷售下滑、投資收縮、融資減少仍是企業主基調。

對外投資行爲最能折射房企資金實力、以及對後市的態度。從克而瑞最新公佈的數據看，今年前6個月，百強房企拿地金額總量爲4204億元，同比下降40%，降幅創2023年以來新高。

雖然總額超過四千億，但相較往年仍在下滑，頭部企業的拿地力度也在收縮。其中，拿地金額超過100億元的房企只有12家，較去年同期減少3家；超過200億元的企業有5家，較去年減少4家。百強房企中，拿地的只佔到三成，仍有七成百強房企未拿地。

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪告訴第一財經，從供需層面看，如果房企拿地力度持續萎縮，未來新供應及上市樓盤規模或將有所減少。目前房地產市場處於供大於求的局面，收縮新供應也有助於推動市場回到新的平衡狀態，以及邁入更高質量的發展階段。

部分頭部房企拿地大降

房企收縮投資並非最新動作，自2021年開始，土地市場便開始遭遇衝擊，供需規模、土地收金連年下滑。2024上半年，土地市場供需兩弱特徵延續，整體偏冷與局部火熱並存。

從市場整體情況看，今年上半年，多地供地規模下滑，需求端也在持續縮水。

根據諸葛數據研究中心監測數據顯示，2024上半年，全國土地供應規劃建築面積爲15089萬平方米，同比下跌40.7%；成交規劃建築面積11511.1萬平方米，同比下跌36.8%；成交樓面價爲4893元/平方米，同比下跌17.1%，較2023下半年小幅上漲6.7%。

在市場充滿不確定性的當下，房企投資偏愛核心一二線城市。從土地出讓金看，上半年北京以783.7億元位居全國首位，佔比近14%；杭州以660.8億元位居土地出讓金第二；上海位居第三，上半年土地出讓金達441億元；西安、成都、南京等也是房企拿地大城。

被房企鍾愛的一二線城市，地價也較爲堅挺。其中，一線城市在高價地頻頻涌現之下，成交樓面價環比漲超15%，同比增長7.7%；二線城市也有上行跡象，成交樓面價較去年下半年小幅增長5.4%；三四線成交樓面價同環比均下跌約20%。

不過，並非所有房企都能到核心城市拿地，一方面優質土地資源有限，另一方面也考驗企業資金實力。

上半年，絕大多數的房企，投資意願及動作都在減弱。據克而瑞數據，上半年已拿地的百強房企中，有70%企業投資額較去年同期下滑，即便是央國企在2024年投資節奏也大幅放緩。

其中，超過三成企業同比降幅超過50%，萬科、遠洋跌幅超過90%，保利發展、中海等同比降幅超70%；濱江、越秀等拿地金額雖然在行業靠前，但依舊同比跌44%和45%；僅建發、中國鐵建、龍湖等跌幅小於15%。在供地節奏放緩、缺少優質地塊加持下，企業投拓意願並不高。

頭部房企的投資動作可謂“風向標”，從實際情況看，當下房企對後市的態度仍然保守。

上半年，全口徑銷售金額前十的房企，拿地金額無一例外出現下降。銷售頭部的保利發展，半年拿地金額剛過百億，約爲115.8億元，同比下降70%；中海地產拿地金額111.5億元，同比下降73%；萬科地產拿地金額僅28.6億元，同比下降94%，在十強房企中投資力度最弱。

有企業選擇節衣縮食“越冬”，也有企業想趁市場盤整“超底”。克而瑞表示，上半年，仍有30%百強房企拿地金額同比上漲，比如中建壹品、聯發、國貿等央國企，且拿地主要集中在一二線城市。

其中，上半年拿地金額超過100億元的房企有12家，較去年同期減少3家。拿地金額超過200億元的企業有5家，較去年減少4家，分別爲建發房產、中建壹品、華潤置地、濱江集團和綠城集團。

建發房產以321.8億元拿地金額，排在上年房企投資首位；位於其後的爲近期的地產“黑馬”中建壹品，期內拿地金額239.4億元；華潤置地拿地金額238.8億元，濱江集團拿地金額222.7億元，綠城中國拿地金額207億元；此外，中國鐵建拿地也較爲生猛，半年斥資133.9億元。

投資收縮影響未來供應

土地是房企未來銷售的“糧倉”，如今企業納儲力度的大小，勢必會影響未來的銷售格局。當下，央國企以及各地城投企業，扮演了土拍市場的主力角色，民營企業在行業的存在感較往年大降。

據諸葛找房數據研究中心統計，上半年國央企權益拿地金額佔比40%，代表企業有建發、華潤、中海以及中建系等。地方城投權益拿地金額佔比由上年的44%降至42%，但整體仍處於領先地位，比如石家莊城發投、泉州城建、錢江新城等；民營房企佔比仍然最小，不過由2023年16%升至18%。

“當前房企拿地格局基本定型。在行業整體資金流動性不足下，民營房企承壓更大，預計下半年國央企和地方城投仍爲兩大拿地主力，民營房企仍然謹慎入場。”上述機構表示。

另一方面，房企投資力度整體收縮，也將影響未來樓市的新增供應。

中指研究院企業研究總監劉水告訴第一財經，房地產投資、拿地大幅下降，並且降幅在持續擴大，將影響未來的市場供應。1～5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%，並且近幾個月降幅在持續擴大。房地產投資、拿地規模持續下降，新增供應明顯萎縮，將影響未來供應能力。

“當房地產投資、房企拿地規模明顯下降時，商品房需求也在大幅下降，供給與需求同時均明顯下降，將推動市場形成新的平衡。”劉水同時表示。

關榮雪也認爲，如果房企拿地力度持續萎縮，未來新供應及上市樓盤規模或將有所減少，但並不意味着房地產市場或者房企的發展空間受限，存量房運營、城市更新以及三大工程建設等均是構建房地產發展新模式的重要組成部分。此外，目前房地產市場處於供大於求的局面，收縮新供應也有助於推動市場回到新的平衡狀態，以及邁入更高質量的發展階段。

值得注意的是，自6月份以來，房地產政策環境發生明顯變化，大力度的支持政策接連出臺，土拍市場也出現一系列活躍信號，比如高價地、甚至“地王”的涌出。

克而瑞表示，6月以來，土地市場點狀回暖。比如南京，樓板價TOP2紀錄在6月19日被刷新，同時三宗低密宅地整體15%的溢價率，打破了當地今年以來涉宅地“零溢價”的情況；青島也誕生了新的單價地王；月末杭州主城區兩宗核心土地出讓，最高溢價率達到34%，熱度達上半年峰值。

在南京、合肥等核心城市優質地塊帶動下，房企拿地積極性也有所修復。6月典型房企拿地金額止跌回升，克而瑞重點監測30家房企單月投資金額288億元，環比上升101%，但同比依舊下跌75%。

克而瑞認爲，“517新政”以來，土地供應端明顯加強了低密優質地塊的供應，接下來，南京、天津、蘇州、長沙、合肥等多個城市仍會有低密宅地出讓，土拍市場熱度有望出現點狀回升，並修復核心板塊發展預期，上半年拿地較少的部分央國企，拿地積極性或將有所修復。

諸葛找房認爲，結合以往全年土地市場供需量“前低後高”特徵，預計下半年土地市場供應節奏將會有明顯加快，成交規模也隨之上升，但全年供需規模不及去年，整體熱度以“穩”爲主。對於房企來說，核心一二線城市仍有“地王”涌現，核心地塊更能刺激房企競爭。