報告顯示：粵港澳大灣區4市土地開發強度超警戒線

本站房產訊 合富研究院近日發佈的《從粵港澳大灣區看房地產前景》報告顯示，粵港澳大灣區城市普遍面臨“土地資源侷限”，重點城市普遍土地開發強度較高。近年，9個城市中5個城市（廣州、深圳、珠海、佛山、東莞）土地供應趨於減縮。

按照國際慣例，一個地區土地開發強度的警戒線爲30%。報告顯示，目前珠三角9市中，有4個城市土地開發強度超過30%。其中：深圳、東莞超過45%，珠海、佛山在35%左右。廣州、中山開發強度亦逐漸逼近30%。

由於土地資源的侷限，土地成交面積近兩年逐步下降。珠三角9市商住用地成交面積由2014年上半年的2183萬平方米下降至2017年上半年的1631萬平方米。

其中，廣州、珠海、佛山、東莞呈顯著下降趨勢，深圳、中山近年只有零星供應。肇慶、惠州、江門三個城市土地資源仍有增量空間，2016年後吸引購地資金快速進入。

由於“資源不足”，導致珠三角重點城市普遍“土地成本高企”。以廣州爲例，2016年後土地獲取價格基本達到周邊在售樓盤價格80%以上。2017年後，廣州、佛山等城市繼續加強調控，相繼實施“競自持”賣地，然而房企拿地成本普遍不低。此外，需“競自持”土地亦被房企激烈爭奪。

報告顯示，珠三角重點城市二級市場均處“供不應求”狀態，商品住宅庫存持續下降。廣州、深圳、珠海、佛山、東莞、中山6個重點城市2017年7月初庫存低於2400萬平方米，較2016年1月份下跌38%。值得注意的是，即使去年10月份起樓市調控頻出，庫存仍呈下降趨勢，“貨量不足”成爲較普遍現象。

區域分佈方面，由於中心城區土地資源極度緊張，一手成交均以“外圍郊區”爲主力，廣州、深圳、珠海3個城市“中心城區”一手成交佔比分別只有7%、19%、32%。

根據報告，當前廣州、深圳、珠海3市已進入“存量房時代”，其“一手：二手”佔比分別爲“46：54”、“29：71”、“47：53”，大量購買力被迫進入二手市場。

合富研究院分析認爲，在2016年後實施的新一輪政府調控中，可以看到政府在調控思路及調控方式上相較以往有明顯改變。其政策出發點在於：在資源侷限情況下，疏導“供需結構”調整，緩減供需矛盾，引導資金均衡。其指出，在此背景之下，未來房地產發展軌跡亦將相應改變。

那麼，粵港澳大灣區未來存在哪些價值區域呢？從產業和交通方面比較可以看出基本態勢。

報告顯示，城市內部第三產業（尤其金融、商貿、現代服務業）水平更高、或高新產業規模效應更強的區域，其產業效能顯著高於城市其它區域。

而從地鐵方面看，廣州、深圳兩大都會城市地鐵網絡覆蓋最爲完善，佛山、東莞亦有部分區域實現地鐵連通。2018年內，廣州的地鐵網絡將快速延伸至增城、花都、從化三個遠郊區域。港珠澳大橋是近年最爲重大的跨區域橋樑工程，將於2017年底實現貫通，伴隨相關工程逐步落實，珠海市場於近年快速發展。