長租賽道開啓:超20家房企集結粵港澳大灣區

長租風起: 超20家房企集結粵港澳大灣區 爭當機構房東

本報記者張曉玲實習生黎玉瑩林詩苑 深圳廣州報道

粵港澳大灣區規劃即將出臺,當政策紅利釋放,產業和人口加速聚集,可以預見的是,大灣區的長租公寓將是一個規模巨大的市場

炎炎7月,21歲的曾宛來到深圳找工作,選擇了一間長租公寓入住,這家店有房源對應屆大學生免費試住。

在深圳,類似這樣的長租公寓已有很多,萬科泊寓龍湖冠寓等等,乾淨、明亮、舒適,還有可以做飯、聊天、打球的公共空間。

這讓萬科高級副總裁譚華傑感嘆,十幾年前,他們那一代人剛來到深圳,選擇的第一落腳點多數只能是城中村

這也促使萬科在長租公寓業務中,將改造深圳城中村列爲重要的租賃房源之一。

不只是深圳。炙手可熱的粵港澳大灣區,已成房企兵家必爭之地;這裡的長租公寓和租賃市場,也是一派繁榮。

據21世紀經濟報道記者不完全統計,截至7月,包括碧桂園、萬科、保利地產、龍湖、金地、招商蛇口等在內的二十餘家房企已在大灣區落地長租公寓,打響了一場看不見硝煙的戰爭。

產品、規模、資金、運營,這場多維度全方位的競爭中,誰能拔得頭籌?

來大灣區租房

萬科高級副總裁、廣深區域總經理張紀文喜歡去泊寓找人聊天,他想知道,他們都是些什麼樣的人,以及他們對租房的感受和要求。

從前只管蓋房子賣房子的地產商,已經開始認真地做租房生意了。在粵港澳大灣區,已經有20家房企進入或計劃進入灣區城市,當機構房東。

得益於多年的試驗和積累,萬科是當前大灣區長租公寓的“規模王”,青年公寓泊寓已佈局廣深佛莞4市,現有48個項目

2017年12月20日,碧桂園正式入局租賃,似乎要把開發住宅的高速度用在長租公寓上。短短半年內,已在大灣區開業8家門店,進入廣深莞3個城市。

總部位於廣州的保利地產,也將長租公寓列爲重點發展業務。在其四條產品線中,N+青年公寓規模最大,廣州是落地點之一。

除了萬科、碧桂園、保利地產這樣出身大灣區的全國性“巨無霸”,深業這樣的大灣區本地市屬國企,實力也不容小覷。

深業提供的信息顯示,現長租公寓項目集中在深圳和香港新界,有深業檸盟、深業有居、深業上居及深業頤居四大長租公寓產品線,共10個項目,總建築面積約37萬平方米。

龍湖則是外來房企的代表,旗下品牌冠寓現在大灣區共有11家門店,佈局廣深2市。

總體而言,大部分房企在大灣區的長租公寓佈局纔剛剛開始,像佳兆業、旭輝、華潤置地這樣有實力的房企,長租項目都還沒有落地。

從城市來看,長租公寓發達的灣區城市爲廣深兩市,已進入的房企90%都選擇這兩個城市;佛山、東莞、中山、惠州僅有兩三家品牌房企進駐。

不過,去年以來,這些城市都在不遺餘力地出臺人才吸引、租賃優惠政策,鼓勵年輕人來本地工作、租房。

統計顯示,大灣區內地9座城市均已發佈租賃政策,提到了鼓勵住房租賃消費、完善公共租賃住房、培育機構供應主體等內容,並明確在稅收方面的優惠和金融支持。

廣州更在去年下半年的“租16條”中,在全國率先提出了“租購同權”。此後,廣東省內外陸續有城市提出相近的思路。

中原地產研究顯示,大灣區的深圳、廣州和珠海租金市場的表現相對靠前;對曾宛這樣的年輕人來說,這3城租房壓力相對較大。

粵港澳大灣區規劃即將出臺,當政策紅利釋放,產業和人口加速聚集,可以預見的是,大灣區的長租公寓將是一個規模巨大的市場。

資產運營賽道開啓

大灣區的租房市場,是房地產進入下半場後,房企在資產運營賽道上的角逐。

萬科、龍湖從一開始就遵循資產運營的邏輯,進行輕重資產結合的拓展。

但在當前規模擴張階段,大部分房企仍是以輕資產爲主,主要從當地企業、政府、村集體等手中,獲取廢舊廠房、辦公樓、公寓或住宅樓,並將其裝修改造成爲整棟公寓或受託管理出租,承租期一般在10~15年。

值得關注的是,萬科採取“內容運營+綜合整治”的輕資產模式,在深圳和珠海開展“萬村計劃”獲取租賃房源,正在被越來越多的房企關注。

尤其是在深圳,城中村資源特別豐富,超過60%的常住人口居住在城中村,城中村綜合整治是優化存量租房市場的有效途徑。

據21世紀經濟報道記者瞭解,目前,碧桂園、華潤、金地等都在尋找機會介入城中村改造。

龍湖深圳公司總經理鞠文傑也透露,龍湖正在密切關注,積極研究,不排除戰略性地進入深圳整村統籌。

龍湖希望更多聚焦一個大的社羣,通過大的人口基數,來做大增值服務,按照這種邏輯,不會單純地去把城中村的租金拉高。

房企做長租的重資產模式,則是收購物業,或拍得自持用地,自建項目並裝修改造及運營管理。

另一些企業則在大灣區大手筆投入重資產,將自持物業投放到長租公寓市場,星河控股、深業集團、招商蛇口就是以重資產模式爲主。

深業集團副總裁董方介紹,深業大部分的租賃業務爲自持。去年12月,深業宣佈位於深圳中心區的豪宅深業中城“由售轉租”,引發熱議

不同於深業,星河控股集團雖拿出22萬平方米住宅,打造了深圳首個長租住宅社區,星河控股集團副董事長兼總裁姚惠瓊坦言,目前市場上的長租公寓仍然是以國企、央企以及萬科、碧桂園這樣的企業爲主導,民營企業只是少量參與。

長租公寓的盈利方面,輕資產的測算模式相對簡單,如果一間公寓能保持97%的出租率,則保守估計大約7年回本;如果長租15年,IRR回報率可以在兩位數以上。

重資產的測算則不一樣。董方認爲,持有長租公寓,可以獲得租金回報率疊加房屋增值的雙重收益。但這需要較長的時間。

廣州萬科泊寓總經理張成皓坦言,不論輕重資產,長租公寓的前期投入都較大,要達到較高的出租率纔有可能盈利;同時因爲租賃的稅費等流通成本較高,目前計算回本的時間都較長。

深圳一家大型房企內部人士向21世紀經濟報道記者表示,目前在大灣區長租公寓能賺錢的,一是很早之前就拿地且地價非常低的自持資產,租金回報率較高,比如招商在蛇口的一些公寓;二是品牌溢價特別高的高端服務式公寓。

長遠考慮,房企傾向於重資產佔比更多。碧桂園副總裁程光煜稱,碧桂園做長租,輕資產在早期比較多,盤活存量資產、注入運營管理和服務去起步;未來重資產的比重會越來越多。

龍湖也表示,未來將逐步加大重資產比例。早期輕重比例是8:2,後期將達6:4。

租賃閉環待形成

在粵港澳大灣區的房企均具有強烈的金融意識,而這裡的金融機構也意識敏銳,善於創新。

銀企合作,碰撞出一種生態共贏模式:開發商以一定年限的房屋居住權,換取銀行一筆長期穩定的資金;另一方面,銀行對企業提供全方位金融支持,以及更多綜合服務。與此同時,開展租客的綜合消費的個人貸款。

2017年11月初,建設銀行率先在廣東佛山、深圳等國家住房租賃試點城市推出住房租賃業務,成爲首家進軍住房租賃市場的國有大型銀行。

其中,建設銀行佛山分行與萬科合作的“CCB建融家園·泊寓”,共計約提供2400套租賃房源;建設銀行深圳分行也與招商、萬科、恆大、星河等11家房地產公司簽署房屋租賃戰略合作協議,共建“CCB建融家園”系列。

除了建設銀行以外,工行、農行等也與珠江集團、越秀集團等簽署戰略合作協議等,進入租賃。

而以朗詩與平安不動產爲代表的合作模式的落地,爲金融助力租賃再添新樣本。

2018年1月10日,雙方共同成立基金,計劃在未來三年內,在北上廣深一線城市等共同投資長租公寓項目,基金目標資產管理規模人民幣100億元,由朗詩長租公寓進行運營、管理等,將在項目穩定運營後尋求REITs等方式退出。

譚華傑等人士指出,從全世界可比的經濟體來看,解決長租公寓的盈利模式,成熟的做法是資產證券化。

2017年10月,保利地產發行國內首單央企租賃住房類REITs;此後,越秀地產、碧桂園等分別發行了租賃住房類REITs。

招商證券指出,未來一旦公募REITs正式落地,通過REITs自持公寓將成爲主流的運營模式之一。