格力唐家灣：昔日地王的盈虧之辯

雖然該地塊的前景非常不錯,但其高達7400元每平米的樓面價讓其盈利風險在加大:該項目至少要賣到1.5萬元/平方米才能保證正常獲利。

作爲借殼ST海星上市後的“第一擊”,格力地產在唐家灣“格力海岸”項目上可謂砸下了“重本”。從投資66億締造地王,到投資59.74億用於一期項目開發,格力對唐家灣項目可謂是傾注了大量的心血。然而,昔日的地王,如今卻面臨着盈利空間狹小的質疑。

2009年12月3日,珠海唐家灣情侶北路南段地塊由格力地產以66.15億元的高價拿下,摺合樓面價高達7400元/平方米,刷新了唐家灣地塊土地成交的歷史最高價格,並榮升爲2009年珠海新地王。

在該地塊競拍當日,吸引了保利地產、仁恆置地、中海等房企積極參與,但最後被格力地產奪魁。傳言稱,當格力挑落各競投房企取得唐家灣地塊後,有國內某知名開發商仍未死心,向格力提出溢價合作開發該地塊的請求,但遭到了格力的婉拒。

該消息並未獲得格力的證實。事實上,格力事後坦承,該地塊最後的成交價確有偏高,之所以膽敢下如此重注,是因爲格力對唐家灣地塊未來發展前景的看好。

但隨後,不少分析機構均認爲,雖然該地塊的前景非常不錯,但其高達7400元每平米的樓面價讓其盈利風險在加大:該項目至少要賣到1.5萬元/平方米才能保證正常獲利。

地產專業評論人士烽林火表示,目前珠海房地產呈現“南貴北賤”的特點,南邊靠近澳門、拱北區域的房價都比較高,北邊如唐家灣片區物業價格相對便宜。

格力獲取的唐家灣地塊雖然有海景資源,但到珠海市區只有一條通道,交通相對不便,因此唐家灣片區的價格僅相當於目前珠海拱北片區附近海景房六成的價格。“格力海岸要賣到拱北片區的房價水平,估計很難。”

“此外,由於格力海岸周邊已建成物業已較多,體量亦大,格力海岸並不足以能撬動整個唐家灣的已建成的物業,估計只有周邊的二手樓獲益,自己倒不見得獲利”,烽林火稱。

業內人士分析,如果珠海爲一線城市,開發商高佳拿地,或許還能把樓市炒熱,但珠海是休閒度假城市,沒有太多的新移民,人口增長緩慢,而現成的房源很多,住房需求並不大,倘若珠海房價能緩慢健康平穩地上漲,還是有一定的升值空間,但暴漲的可能性不大。而且唐家灣區域內,開發商已沒有更多的土地存量,因此不會在該區域拉動房價。

熟悉格力地產一名分析人士甚至預計,格力海岸項目的產品價格並不會太高。原因在於受格力地產自身產品及營銷能力的影響,格力所開發產品的售價相對較低,目前格力的兩個主力銷售項目格力廣場和格力香樟,售價也僅分別爲1.75萬元/平方米和1.33萬元/平方米。

另有一名業內人士透露,同一區域內,格力地產項目較珠海老牌房企華髮所開發項目的售價約低30%,加上於拿地成本高,因此格力的利潤率相對較低。

但該說法並未獲得普遍的認可。與之相反的意見是:目前,格力海岸附近的遠大美域別墅已達2.8萬元/平方米,鳳凰山一號高層已達3萬元/平方米。如果格力海岸別墅售價能達3.5萬元/平方米以上,高層售價能在2.3萬元/平方米以上,獨吞唐家灣地塊的格力地產,未來將獲利甚豐,坐享漁翁之利並非遙不可及的夢。

在拿下唐家灣地塊後,格力地產馬上就開展了相關工作,於2010年初正式啓動了唐家灣填海區配套項目——“格力海岸”。這是格力地產繼格力廣場之後計劃重點打造的精品工程。

萬聯證券的一份報告表示,雖然該地塊盈利情景難辨,但格力通過獲得此地塊,將能幫助格力地產從單一、傳統的珠海地產開發,轉型至泛地產開發以及城市區域運營的道路上來。

顯然,唐家灣項目的獲取,至少能爲格力進一步拓展珠海市場起加速推進的作用。截至目前,格力地產共有5個項目,均位於珠海市,主要是格力廣場、格力香樟、夏灣、拱灣、格力海岸五大項目。