“保十”艱難的華潤置地，下一個增長點在哪裡？
8月26日，是深圳經濟特區建立40週年紀念日，作爲在深央企，華潤置地也在當天發佈了2020年中期業績。
根據公告披露，今年上半年，華潤置地實現營業收入約448.7億元，同比下降2.1%。其中，物業開發收入爲359.7億元，同比下降1.7%；投資物業租金收入爲49.9億元，同比下降12.5%。
雖然華潤置地聲稱有信心完成年度2620億元業績目標，但中報各項指標呈現跌勢，疲態盡顯，未來增長瓶頸愈發凸顯，能否穩住前十的地位，還需要早日找到新的突破點。
毛利率“優等生”漸趨平庸
在過去，高毛利一直是華潤置地的最大牌面。自從去年跌破40%之後，毛利率也呈現一路走低的態勢。
上半年，華潤置地實現毛利潤150.46億元，同比下降14.12%；綜合毛利率也由去年上半年的38.2%，及去年全年的37.9%，降到了33.53%。其中，房地產開發業務毛利率僅31.1%，較去年同期下降4.9個百分點，從原來的“優等生”逐漸走向平庸。
花旗發表報告指出，因高毛利率的深圳業務入賬下降，導致華潤置地毛利率一如預期地降低。
針對毛利率下降，華潤置地總裁李欣迴應稱，目前地價不斷升高，房地比一直在降，毛利率一路走低是定勢。因此，他表示投資要關注多渠道，除了積極參與公開市場拿地，目標城市中符合高週轉的項目都要嘗試，對舊改和勾地也要重視。
“總體來看，華潤今年上半年獲取的土儲，總的毛利率水平是偏高的，因爲勾地比例差不多佔到40%左右。”李欣表示，從上半年投資情況看，勾地項目的毛利率高，主要是因爲零溢價拿地。
另外，華潤置地預判，今年三四季度可能會有窗口期出現，包括投資併購的可能性，公司也會緊緊抓住。
作爲有資本優勢的央企，華潤置地現時也深感資金壓力。根據披露，截至上半年末，華潤有息負債創下1645億元新高，較2019年末的1345.4億元增漲了22.27%。報告期內，淨負債率較2019年年末的30.3%提高15.6個百分點，達到了45.9%。
且激增的債務並未轉化爲現金流，華潤置地“手上的錢”反而少了。截至上半年末，華潤現金及銀行結存約爲609億元，甚至較2019年末下降了4.4%。
因此，華潤置地也面臨了近年來最爲緊張的償債壓力。半年報顯示，華潤置地有25%的有息負債將在一年內到期，金額約414億，過去數年這一比例僅爲15%。這也同步導致華潤置地現金短債比從往期的3倍，下降至1.47，直接腰斬，甚至已經弱於現金流緊張的民企。
佈局分散，單一城市產出偏低
上半年，華潤置地“擦線”完成千億銷售目標，實現簽約額爲1108.2億元，同比下降6.7%。雖然受疫情黑天鵝影響，但在房企前十中表現仍然不夠進取。
相反的是，在前十之外排隊的世茂和金茂，上半年表現亮眼，世茂簽約額同比漲10%，金茂漲幅更是高達31%，整體簽約額與華潤僅有不到10億的差距。更何況，世茂今年的業績目標直指3000億。
保守前行的華潤面臨“保十”的危機，下半年能否穩住局勢？具體還得看儲備項目體量以及戰略打法。
在業績會上，華潤高層透露，今年一季度全國土地市場出現了短暫的窗口期，華潤置地在北京、瀋陽、蘇州等核心城市獲取一批優質項目。進入二季度，疫情逐步緩和，市場也隨之升溫，不盲目追高的華潤拿地動作有所放緩。
上半年，華潤置地合計新增土地30幅，權益總地價約爲387.9億元，行業排名第九，總貨值約1200億元。截至目前，華潤總土地儲備面積7109萬平方米，權益土地儲備面積4980萬平方米，可保障未來3-5年發展。
但對比去年同期，無論是地塊數量還是投資金額，均有所下滑——在2019年上半年，華潤合計購得了39幅土地，對應權益投資額爲527億元。
同時，有投資者在業績會上質疑，華潤置地全國佈局過於分散，導致多個城市的市場佔有率偏低。對此，李欣迴應稱，集團也意識到這個問題，目前城市佈局過散，深耕不夠。因此，公司在年初就已制定了聚焦、深耕的買地策略，資源向核心城市、高能級城市傾斜。
另外，管理層也透露，在未來城市管理結構上，要做一些必要的改革和調整，對城市數量進行優化，使單一城市的產出儘量提高。外界認爲，該戰略也是華潤想要打破目發展瓶頸的契機。
畢竟，在房企競爭白熱化時期，前有猛虎，後有追兵，繼續堅持保守策略，只會加速掉出前十隊伍。
作爲國內商業龍頭，華潤置地投資物業不免也受到了疫情的衝擊。上半年，華潤置地租金收入爲49.9億元，同比下降12.5%；其中，購物中心租金收入爲39.1億元，同比減少8.9%。
據瞭解，在疫情期間，華潤置地對旗下61個購物中心、超過5000家品牌，合計減免租金達7億元。若剔除期內免租影響，實際購物中心租金同比增長爲7.4%。
有危就有機。華潤置地高級副總裁喻霖康表示，疫情之後客流穩步回升，尤其是海外消費迴流，已彌補了疫情期間所受的影響，現已基本恢復到去年同期水平。
目前，公司旗下有288個購物中心，而8個重奢定位的萬象城，就貢獻了40%的銷售額，中高端市場的抗風險能力進一步凸顯。通過此次疫情，華潤置地商業運營更加篤定走中高端定位，增大重奢定位的商業數量。
喻霖康表示，預計從2021年開始，投資物業租金收入可恢復15%以上的年複合增速。
整體來看，華潤置地2020年租金目標120億較爲謹慎。雖然上半年受到疫情影響較大，但結合下半年恢復情況以及新商場開業速度來看，預計目標完成壓力不大。
物業分拆上市提上日程
在中報披露當天，華潤置地同步發佈公告稱，公司正考慮分拆旗下物業管理服務及商業運營服務業務在香港聯交所獨立上市。
據年中報透露，截至2020年6月30日，華潤置地物業管理面積規模達1.12億平米，較2019年底增長5.4%。其中，住宅物業管理面積0.98億平米，商業物業管理面0.14億平米。
期內，物業管理收入人民幣27.2億元，同比漲9.1%.其中，住宅物業管理收入達人民幣16.8億元，同比增長9.3%;商業物業管理收入高達人民幣10.4億元，同比增長8.9%。
近年來，房企掀起拆分物業公司上市潮，尤其是物管股大受資本青睞的2020年，各大房企正在加速入場。
當房地產市場進入規模化發展，高週轉、高負債和緊張的現金流等問題集中爆發，像時刻懸在房企頭上的達摩克斯之劍。
相對地產開發來說，物業服務是輕資產，雖然營收規模不大，但能夠保持穩定的現金流。特別是今年突如其來的疫情，更加凸顯了物業公司的優勢，市場的剛性需求，不受經濟大環境和政策調控所左右。
目前，國內TOP10房企中，碧桂園、中海、保利和招商蛇口四大房企的物業已分拆上市，恆大和融創也已明確分拆計劃，而綠地和龍湖則是戰略入股雅生活和綠城服務。
在業績發佈會上，華潤置地總裁李欣透露，物業服務的空間無限大，公司規劃物業板塊上市已有三年時間，一切都在按既定的程序推進，“8月21日已交表，目前上市尚未有具體方案和明確時間點”。
在業績增長略顯疲態的當下，分拆物管和商業地產業務單獨上市，有望成爲華潤置地新的利潤增長點。