別被排隊炒房騙了 揭預售屋契約5大陷阱
內政部揭預售屋契約５大陷阱。(示意圖／達志影像shutterstock提供)
有鑑於近年預售屋買賣糾紛頻傳，尤其是去(2020)年排隊炒房更容易導致一些民衆遭誤導高價買房，甚至受到接待中心現場限量銷售之炒作氣氛影響，而買到不盡理想的房子，因此，內政部特別在去年10月21日發佈「買房要注意！內政部揭預售屋契約５大陷阱」的新聞稿，提醒購屋者保障自身權益。
依預售屋買賣定型化契約之規定，在簽訂契約之前，消費者都會有五天的審閱期，但契約內容頗多專有名詞，例如「應記載、不得記載事項、交屋日期是依歷日天或工作天計算？何謂不可抗力風險等…」多數民衆第一次接觸，就像翻閱「有字天書」，對內容一知半解或有看沒有懂，五天審閱期大多停留在只知其一、不知其二的模糊狀態。
以下謹就內政部發布的「買房要注意！內政部揭預售屋契約５大陷阱」新聞稿，再搭配「預售屋買賣契約書範本」與「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」之規定條文以及筆者加註之「其他應注意之關鍵點」，提供購屋參考：
內政部提示
爲保障民衆購屋權益，地方政府每年都會查覈業者是否符合預售屋買賣定型化契約的規範。內政部特別提醒，預售屋契約中常見缺失有「通知交屋期限」、「房地標示及停車位規格」、「驗收」、「保固期限及範圍」及「房地面積誤差及其價款找補」等五大項，若建商提供的契約違反規定，民衆可要求改正，或向主管機關檢舉，以保障自身權益。
內政部提示
在「通知交屋期限」方面，內政部指出，依內政部定型化契約規定，賣方應於交屋前完成修繕，且賣方延遲利息爲日息萬分之五。但過去在查覈時，曾發現業者擅自將「交屋前」的修繕義務，變更爲「交屋後」的保固責任，及降低賣方遲延交屋利息數額爲萬分之二，以減輕自身交屋及違約的責任。
法規依據
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十五點、通知交屋期限：
(一)賣方應於領得使用執照六個月內，通知買方進行交屋。於交屋時雙方應履行下列各目義務：
１、賣方付清因延遲完工所應付之遲延利息於買方。
２、賣方就契約約定之房屋瑕疵或未盡事宜，應於交屋前完成修繕。
３、買方繳清所有之應付未付款(含交屋保留款)及完成一切交屋手續。
４、賣方如未於領得使用執照六個月內通知買方進行交屋，每逾一日應按已繳房地價款依萬分之五單利計算遲延利息予買方。
(二)略
(三)買方應於收到交屋通知日起__日內配合辦理交屋手續，賣方不負保管責任。但可歸責於賣方時，不在此限。
(四)買方同意於通知之交屋日起三十日後，不論已否遷入，即應負本戶水電費、瓦斯基本費，另瓦斯裝表費用及保證金亦由買方負擔。
其他應注意之關鍵點
1.應於交屋前完成修繕，如系交屋後恐遙遙無期。
2.遲延交屋利息通常都是在交屋時一併結算。
3.最重要的是，不論是開工或完工日期均應以工作天爲基準，而非日曆天。
內政部提示
在「房地標示及停車位規格」方面，依規定應列明停車位長、寬、高、含車道及其他必要空間面積。但查覈時發現，業者提供的契約，未列明「停車位高度」，也未列明「停車空間面積佔共有部分總面積之比例」，容易引發相關紛爭。
法規依據
預售屋買賣契約書範本第二條：房地標示及停車位規格
(一)買方購買之停車位屬□法定停車位□自行增設停車空間□獎勵增設停車空間爲□地上□地面□地下第¬＿層□平面式□機械式□其他＿，依建造執照圖說編號第＿號之停車空間計 ＿位，該停車位□有□無獨立權狀，編號第＿號車位＿個，其車位規格爲長＿公尺，寬＿公尺，高＿公尺。另含車道及其他必要空間，面積共計＿平方公尺(＿坪)。
(二)前目停車空間如位於共有部分且無獨立權狀者，應列明停車空間面積佔共有部分總面積之比例。
其他應注意之關鍵點
1.停車位應與房地分開計價。
2.應注意是坡道式抑或機械式(升降)車位。
3.停車位應特別注意長寬與位置，避免選購大柱或角落。
4.停車位車道是否與一般住戶的公共空間重疊，而重複分攤公設分攤。
5.預售建案常以小車位或機械式車位做爲討價還價籌碼。
內政部提示
在「驗收」方面，內政部表示，自來水、電力管線費及瓦斯內管等相關費用，均應由賣方負擔，且交屋保留款應爲房地總價5%。但查覈時發現，常有業者將瓦斯內管等管線費用轉嫁由消費者負擔，或將總價5%的交屋保留款，降低額度爲五萬元。
法規依據
預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第十三點、驗收：
賣方依約完成本戶一切主建物、附屬建物之設備及領得使用執照並接通自來水、電力、於有天然瓦斯地區，並應達成瓦斯配管之可接通狀態及完成契約、廣告圖說所示之設施後，應通知買方進行驗收手續。
雙方驗收時，賣方應提供驗收單，如發現房屋有瑕疵，應載明於驗收單上，由賣方限期完成修繕；買方並有權於自備款部分保留房地總價百分之五作爲交屋保留款，於完成修繕並經雙方複驗合格後支付。
第一項接通自來水、電力之管線費及其相關費用(例如安裝配置設計費、施工費、道路開挖費、復原費及施工人員薪資等)由賣方負擔；達成天然瓦斯配管之可接通狀態之約定，除契約另有約定，並於相關銷售文件上特別標明不予配設外，其管線費及相關費用依下列方式處理：
(一)預售屋基地範圍內之天然瓦斯配管，由賣方負擔。
(二)預售屋基地範圍外銜接公用事業外管線之天然瓦斯配管，由買賣雙方議定之；未議定者，由賣方負擔。
其他應注意之關鍵點
一般預售屋都是將基地範圍內的內管線包含在工程款，至於基地範圍外的外管線，買賣雙方如未議定，仍由賣方負擔。
肆、保固應交屋日起算，結構保固15年
內政部提示
在「保固期限及範圍」方面，內政部指出，房屋的保固期限應是從交屋日起算，結構部分保固十五年，且除能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，賣方均應負責。但查覈時發現，業者擅自減列結構保固之「項目」及縮減保固期限，或將保固期限之起算日提前至「取得使用執照日」，並限縮於「可歸責於賣方」。
法規依據
預售屋買賣契約書範本第十七條：保固期限及範圍
一、本契約房屋自買方完成交屋日起，或如有可歸責於買方之原因時自賣方通知交屋日起，除賣方能證明可歸責於買方或不可抗力因素外，結構部分(如：基礎、樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、樓梯、擋土牆、雜項工作物涉及結構部分…等)負責保固十五年，固定建材及設備部分(如：門窗、粉刷、地磚…等)負責保固一年，賣方並應於交屋時出具房屋保固服務紀錄卡予買方作爲憑證。
二、前款期限經過後，買方仍得依民法及其他法律主張權利。
預售屋買賣契約書範本第二十四條：不可抗力因素之處理
如因天災、地變、政府法令變更或不可抗力之事由，致本契約房屋不能繼續興建時，雙方同意解約。解約時賣方應將所收價款按法定利息計算退還買方。
其他應注意之關鍵點
預售屋買賣契約書範本雖規定結構保固十五年，固定建材及設備保固一年，惟亦有建商推出結構保固二十五年，固定建材及設備保固三至五年。
伍、面積誤差不足部分，建商應全部找補
內政部提示
在「房地面積誤差及其價款找補」部分，依規定，土地面積、主建物或房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；超過部分，買方只找補2%爲限；誤差若超過3%，不論是超過或不足，買方均得解除契約。但查覈時發現，業者將「土地」及「停車位」面積誤差，列爲不予找補，或限制須於面積「不足」3%，消費者始得解約。
法規依據
預售屋買賣契約書範本第五條：房地面積誤差及其價款找補
一、略
二、依第三條計算之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差，其不足部分賣方均應全部找補；其超過部分，買方只找補百分之二爲限(至多找補不超過百分之二)，且雙方同意面積誤差之找補，分別以土地、主建物、附屬建物、共有部分價款，除以各該面積所得之單價(應扣除車位價款及面積)，無息於交屋時結算。
三、前款之土地面積、主建物或本房屋登記總面積如有誤差超過百分之三者，買方得解除契約。
其他應注意之關鍵點
1.應特別注意土地及停車位面積誤差，列爲不予找補之約定。
2.應注意買方只找補百分之二爲限，以及誤差超過百分之三，買方得解除契約之規定。
內政部提示
若民衆發現與建商簽訂的契約條款，違反內政部公告的「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，民衆可以依消費者保護法第17條規定，主張無效。同時，建議民衆應拒絕建商以「個別磋商條款」規避契約責任，訂定對消費者不利的條文，以維護自身權益。
簽約停看聽 善用內政部版契約
內政部最後提醒，民衆簽訂預售屋買賣契約時不宜輕率，一定要詳閱契約內容，並採用內政部版契約，若發現不動產業者提供的內容違反規定，可要求修改契約條款；同時也可將違規契約送請預售屋建案所在地直轄市、縣(市)政府查處。
本文作者:莊孟翰
(本文摘自《理財週刊1071期》)
《理財週刊1071期》