存量房貸利率未降，老房主提前還貸增多，調整時機要等6月LPR？
來源丨時代週報
作者丨黃宇昆
“517房貸新政”發佈以來，各地新發放的個人住房貸款利率已陸續下降。
據貝殼研究院統計數據，2024年5月百城首套主流房貸利率平均爲3.45%，二套主流房貸利率平均爲3.90%，均較上月下降。百城二套房平均利率自2019年以來首次進入“3字頭”。
不過，本次房貸利率的調整主要涉及新發放的貸款，新政實施前的存量房貸利率依舊按兵不動，尤其是在2019年—2023年的部分購房者，目前房貸利率仍處於高位，有的存量房貸與新增房貸利率差距達到100BP（基點），降低存量房貸利率的呼聲漸起。
時代週報記者發現，房貸新政落地後，有深圳、武漢、蘇州等地市民在官方平臺留言，呼籲下調存量房貸利率。
近日，深圳官方迴應稱，2024年5月29日之前發放的個人住房貸款，執行當時深圳利率下限政策。根據武漢和蘇州當地相關金融機構的迴應，目前兩地均未有下調存量房貸利率的安排。
日前，某國有大行廣州分行的工作人員向時代週報記者表示，對於之前新政落地前發放的貸款利率並無調整。
存量房貸利率高企，不少人選擇提前還貸。國泰君安6月份發佈的一份研報也顯示，居民提前還貸行爲在近期明顯增多。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴時代週報記者，降低存量房貸利率，形成存量和增量貸款利率連環下行的預期，有利於減緩提前還貸的傾向，有利於居民增加貸款持有，比如首套房保有且不還貸的情況下，增加用貸款買二套房的傾向。
存量房貸利率按兵不動，購房者呼籲下調
近期，我國多地陸續響應房貸新政，首套房和二套房貸款利率迎來大幅調整。
貝殼研究院監測數據顯示，2024年5月一線城市首套、二套平均房貸利率分別爲3.59%、3.98%，分別較上月下降29BP、31BP；二線城市首套、二套平均利率分別爲3.40%、3.84%，分別較上月下降19BP、33BP；三四線城市首套利率爲3.46%，較上月降低9BP，二套利率爲3.92%，較上月下降23BP。
隨着新發放個人住房貸款利率的下降，降低存量房貸利率的呼聲漸起。某國有大行深圳分行工作人員告訴時代週報記者，深圳落地房貸新政後，許多客戶來諮詢存量房貸利率是否會下調，但該行並未接到相關通知。
日前，有深圳市民就調整優化個人住房貸款利率下限諮詢“深圳12345熱線”。深圳市住房和建設局、人民銀行深圳市分行、金融監管總局深圳監管局回覆表示：爲更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，按照因城施策原則以及關於調整優化個人住房貸款利率下限的有關規定，結合深圳實際，從5月29日起調整優化個人住房貸款利率下限。5月29日之前發放的個人住房貸款，執行當時深圳利率下限政策。
李宇嘉認爲，深圳官宣存量房貸利率不調整，主要原因是目前銀行存貸利差降至歷史最低，在強化銀行利潤考覈、撥備計提的情況下，在增量貸款已充分降低的情況下，在去年已經降了一波的情況下，很難在短期內再降。
目前，廣州也未有調整存量房貸利率的政策安排。某國有大行廣州分行工作人員向時代週報記者表示，目前該行執行的首套房貸利率爲3.40%，主要針對5月29日之後的貸款用戶，對於之前發放的貸款利率並無調整。
據媒體報道，上海地區多家銀行表示，新簽訂的貸款合同可以享受最新的利率，已經簽約還未完成發放的貸款，也可以進行利率調整。但存量客戶無法享受最新的利率調整。
在部分新一線城市中，也有市民呼籲下調存量房貸利率。
武漢是房貸新政後全國首個下調房貸利率下限的城市，也是首個落實下調首套房和二套房首付比例的城市。近期，有多位武漢市民在武漢城市留言板反映，是否考慮降低存量房利率，希望下調利率減輕供房負擔。
對此，武漢市地方金融工作局回覆表示，該辦已協調農行覈實並處理，該行工作人員已告知房貸新政下存量房利率調整相關問題，農行暫未收到下調存量房利率相關通知，如有相關政策，農行將公告說明；該辦已協調建行覈實並處理，建行目前執行人行最新存量房貸款利率，若有新的政策建行會按照規定立即執行到位。
上述回覆也意味着，多家國有大行在武漢當地的存量房貸利率仍執行原政策。
此外，蘇州於6月2日出臺《關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，其中包括，蘇州全市範圍內不再審覈購房資格，取消首套房和二套房個人住房貸款利率下限，下調個人住房公積金貸款利率0.25個百分點等多項舉措。
在政策發佈的前幾日，有蘇州市民在蘇州市12345陽光便民網站上反映降低房貸利率的問題。對此，人民銀行蘇州分行相關人士回覆表示，關於存量房貸利率調整相關工作，目前還尚未接到新的通知和新的要求，將持續關注政策變化並做好相應工作。
實際上，去年9月以來，存量房貸利率已經進行過一次統一調整。央行發佈的《2023年第四季度中國貨幣政策執行報告》顯示，截至2023年底，已有超過23萬億元存量房貸的利率完成下調，調整後加權平均利率爲4.27%，平均降幅73個基點，每年減少借款人利息支出約1700億元，惠及5325萬戶、約1.6億人。
此次房貸新政落地後，存量房貸利率尚未進行調整，市場較爲關注6月份LPR報價。
自2019年10月開始，房貸利率採用LPR定價模式。5月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2024年5月20日貸款市場報價利率（LPR）爲：1年期LPR爲3.45%，5年期以上LPR爲3.95%，均保持不變。這也是今年2月5年期以上LPR大幅調降25基點以來，LPR已連續3個月“按兵不動”。
華泰證券認爲，預計今年LPR仍將下調20個基點。
部分房貸利率差達100BP，提前還房貸現象增多
當下，存量房貸與新增房貸的利率差距加大，存量房貸業主面臨心理落差，提前還貸現象有所增多。
以深圳爲例，自5月28日深圳房貸新政發佈後，深圳主流銀行已陸續對新發放的個人住房貸款利率進行調整，首套房利率降至3.5%，二套房貸利率降至3.9%。相比之下，在2019年10月至2023年9月份購房者，首套商業性個人住房貸款利率爲LPR+30BP，隨着存量房貸統一下調後，目前房貸利率爲4.5%。
一名深圳購房者向時代週報記者表示，其2021年入手了一套深圳的房產，當時的房貸利率是5.1%，今年初下調爲4.5%，這與新政發佈後的首套房貸利率相比，利差達100個BP。以貸款100萬元30年等額本息計算，月供相差570多元，本息合計相差超過20萬元。
在業內人士看來，由於存量按揭利率與新發放利率存在一定利差，會導致部分居民提前還款，對銀行按揭貸款的價格形成一定的衝擊。
“貸款利率太高傷不起，一直想找機會提前還款，能還多少是多少。”在某社交平臺上，已有多名購房者分享自己提前還款的經歷。
上述深圳購房者告訴時代週報記者，2021年買房時，房價和房貸利率均處於高位，隨着房價下跌，目前只能通過提前還款減少損失。房貸新政落地後，他在5月底向貸款行申請提前還款，銀行一小時就審批通過，將於7月初還款；其所在的業主羣裡，有不少購房者也於近日申請提前還貸。
事實上，今年以來，提前還房貸的人並非少數。
國泰君安6月發佈的研報顯示，2024年2月以來，居民早償率指數加速上行，4月達到37%的歷史高位（刨除2023年10月的技術性調整），已達到歷史前高水平（2009年6月），反映居民提前還貸行爲明顯增多。
國泰君安認爲，在調降存量房貸利率政策未落實之前，新增個人住房貸款利率下降引發居民進行貸款置換，導致早償率上升。此外，替代性低成本貸款（如消費貸和經營貸）可得性較高時，同樣可以引發居民早償行爲。
時代週報記者採訪瞭解到，部分房貸利率處於“高位站崗”的深圳購房者，也正在考慮用利率更低的消費貸、經營貸置換房貸。
不過，在業內人士看來，用消費貸、經營貸置換住房按揭貸款存在較大風險。中國郵政儲蓄銀行研究員婁飛鵬向時代週報記者表示，這種方式除了存在合規風險外，消費貸、經營貸一般期限較短，貸款到期時個人面臨較大的還款壓力，甚至可能因爲短期資金週轉不開沒有能力還款，形成不良貸款影響個人徵信。此外，在轉換過程中，中介收費、過橋費等也會增加個人的費用支出。
李宇嘉向時代週報記者表示，當前，無風險利率繼續下降，3%以上的保本理財產品開始消失，房貸“高利率”的弊端暴露無遺。承接高利率的貸款，買一項價格可能下降的資產（住房），這是非常不划算的。如果不調整，提前還貸會繼續存在，導致房貸餘額減少。
另一方面，存量房貸利率調整，也考驗銀行的淨息差和盈利能力。今年一季度末，商業銀行淨息差爲1.54%，較2023年四季度末的1.69%下滑15個基點。
婁飛鵬向時代週報記者稱，住房貸款是銀行貸款的重要組成部分，減低存量房貸利率將導致銀行貸款利率下降，淨息差下降，進一步影響銀行的盈利能力。