公募REITs上市首日成交超18億元

21日，首批9只基礎設施領域公募REITs產品在滬深交易所上市。中國版公募REITs“首秀”成績亮眼。截至當日收盤，9只產品全線飄紅，漲幅最大的蛇口產園錄得14.72%的漲幅，9只產品合計成交額超過18億元。

截至2019年，全球已有40多個國家和地區形成了REITs（不動產投資信託基金）市場。2020年4月，我國從基礎設施領域切入，啓動公募REITs試點工作。

“依託REITs產品創新，動員和引導各類要素資源向基礎設施領域聚集，可以切實有效盤活存量資產，形成存量資產和新增投資的良性循環，實現經濟高質量發展。同時也爲市場提供中等收益、中等風險的工具。”中國證監會公司債券監管部主任陳飛21日表示。

市場

公募REITs申購受到投資者的熱捧

首批9只基礎設施公募REITs中，包含上交所5只基礎設施公募REITs，分別爲普洛斯、東吳蘇園、張江REIT、浙江杭徽、首創水務，基金管理人分別爲中金基金、東吳基金、華安基金、浙商證券資管、富國基金。深交所4只基礎設施公募REITs，分別爲首鋼綠能、蛇口產園、廣州廣河和鹽港REIT，基金管理人分別爲中航基金、博時基金、平安基金、紅土創新。首批產品主要投向基礎設施補短板項目。

公募REITs受到投資者的熱捧。5月31日，9只公募REITs均一日售罄，並在6月2日、3日披露配售比例，首鋼綠能、蛇口產園、鹽港REIT、廣州廣河的公衆認購最終配售比例分別爲1.759%、2.39%、8.80%、10.80%；首創水務、浙江杭徽、張江REIT、普洛斯、東吳蘇園的公衆認購最終配售比例分別爲2.41%、3.68%、4.26%、10.04%、12.30%。這意味着首鋼綠能的配售比數據刷新了史上最低紀錄，這一紀錄此前由廣發科技創新保持，最終配售比例3.3%。有6只公募REITs啓動回撥機制，增加了公衆投資者認購對應基金的配售比。

由於風險收益特徵不同於股票、債券、基金等金融產品，公募REITs設置上市首日30%和非上市首日10%的漲跌幅比例限制。首批基礎設施公募REITs投資者類型廣泛、結構分散，保險公司、證券公司、產業資本、私募基金及個人投資者均踊躍參與，認購熱情較高，起到了良好的示範效應。公衆投資者可通過場外直銷及代銷機構認購REITs產品，也可通過券商進行場內認購，而在相關基礎設施基金上市後，投資者只能參與場內交易。

優勢

投資者可低門檻參與不動產市場投資

上海證券基金評價研究中心分析師姚慧表示，對於普通投資者來說，公募REITs提供了以較低門檻參與不動產市場投資的機會。同時，上市的REITs份額可以在交易所交易，具有較好流動性；公募REITs具備強制分紅制度，從9只擬發行產品公佈的招募說明書來看，預計現金流分派率爲4%~12%；因其投資標的的特殊性，同股票和債券的相關性較低，在資產組合中適當加入公募REITs，可以降低組合波動。

基煜研究認爲，首先，公募REITs收益分配比率較爲穩定，是除股票、債券、地產、現金外的另一種較好的可投資資產。短期來看，可作爲A股處於震盪階段的較好的投資選擇，中長期看，無論對個人還是機構，REITs基金都是整個投資組合中有效的資產補充。

盈米基金研究院研究員周禹農表示，一方面公募REITs可以盤活國內基礎設施存量資產，使得普通投資者得以享有優質基礎設施項目的長期收益；另一方面根據過往海外經驗，REITs與股債的相關性較低，通過資產配置可以幫助投資者顯著降低長期波動。

關注

預計年化收益率4%~10%

公募REITs具有股債的雙重屬性，所以投資者收益也主要來源於兩部分，一是期間的分紅收益，二是基金份額的價值增長收益。根據發改委發佈的《關於做好基礎設施領域不動產投資信託基金（REITs）試點項目申報工作的通知》，其中明確了項目預計未來3年淨現金流分派率（預計年度可分配現金流/目標不動產評估淨值）原則上不低於4%，考慮到首批公募REITs項目的優質性，預計收益水平在年化4%~10%。和股票相比，公募REITs則具有波動小、派息頻率穩定的特點，收益分配每年至少一次，同時收益分配比例不低於基金年度可供分配利潤的90%，風險比股票低。

姚慧稱，公募REITs收益來源主要爲經營收益以及因資產增值帶來的資本利得收益。投資者主要賺取每年分紅及二級市場基金價格的變動。從9只擬發行產品公佈的招募說明書及美國市場過去經驗來看，收益水平將高於債券型基金，不及混合型和股票型基金。

基煜研究表示，公募REITs本質上是通過公募基金持有基礎設施資產，並獲取其投資收益，主要分爲較爲穩定的現金流收益和資本利得收益。從國際上REITs產品的實際表現來看，其收益分配比率較爲穩定，具有波動小、抗通脹、可分散投資等特點，整體長期風險收益特徵高於貨基和債基，低於偏股基金。結合首批公募REITs的招募說明書看，張江光大園REITs的預測項目報酬率爲年化4.5%，滬杭甬高速REITs測算全週期IRR不低於6%，但最終投資者收益也需結合基金費率、發行價格、上市後價格、對應資產基本面情況等因素綜合考慮。

提醒

理性看待投資價值 避免追漲殺跌

公募REITs上市首日表現不俗，專家認爲，這表明市場對上漲有預期，但要理性客觀看待投資價值。

據新華社報道，相對於股票、債券，基礎設施公募REITs整體上具有中等風險、中等收益的特徵。整體而言，投資基礎設施公募REITs可能面臨的主要風險包括基金價格波動風險、基礎設施項目運營風險、流動性風險等。

平安基金指出，當前，我國公募REITs市場剛剛揚帆起航，建議投資者理性對待價格波動，充分認識這類基金的風險收益特徵和產品特性，瞭解清楚自身的風險偏好，關注長期投資價值，共同呵護這個“藍海”市場茁壯成長。

富國基金表示，公募REITs作爲一種創新的金融產品，未來基礎設施投資的前景仍沒有歷史驗證，其所蘊含的未知風險仍有待觀察。

具體來看：第一，公募REITs的信息披露建設是重中之重，但仍處於探索階段，可能使得二級市場定價能力減弱，風險累積。公募REITs在交易所上市交易後，可能由於淨值長期未披露，而在短期內失去了交易定價的錨，造成交易價格波動加大，因此投資者在參與二級市場交易時要慎重。

第二，公募REITs作爲封閉期較長的公募基金類型之一，同樣存在着不保證收益，封閉期過長、上市折價的風險。由於其較長的封閉期，可能存在上市折價的問題，且公募REITs二級市場的流動性可能不高，也可能發生一定的流動性風險，因此投資者在參與公募REITs二級市場交易時應加強風險意識。

第三，發行時的熱捧不代表交易時的上漲。公募REITs在發行時得到了資金的青睞，但不能代表上市交易後依然會得到資金的認可。公募REITs上市，也不同於新股發行上市，不能以打新股的態度看待公募REITs上市，對於公募REITs二級市場的交易價格要理性看待。

“對於廣大投資者來說，穩健、安全、收益中等、適宜長期持有，是公募REITs作爲投資產品的‘角色定位’，切不可懷有炒公募REITs‘一夜暴富’的心態。”深交所相關負責人表示，建議投資者理性看待首批上市公募REITs投資價值，避免追漲殺跌。