公募REITs迎交易時刻 探訪“準買家”出手之道
“在公募REITs公開發售階段，我的很多客戶就來諮詢要不要買。他們當中有配置過信託產品的客戶，有對資產安全性要求較高的退休人員，也有實現財富自由的高淨值人士，更有一些對創新產品感興趣的年輕人。”一位資深理財經理告訴中國證券報記者，“相當一部分人打算在相關產品上市後參與進來，我的任務就是幫他們劃定出手的‘定盤星’。”
“市場交易價格是由買賣雙方通過集合競價達成的，對普通投資者尤其是交易型投資者而言，要尊重二級市場成交價。”博時基金基礎設施投資管理部基金經理胡海濱說。
事實上，除二級市場交易價格外，公募REITs產品還包括髮行價、基金淨值等價格指標。
與普通公募基金不同，公募REITs作爲超長期封閉式基金，每半年才公佈一次淨值，投資者無法像開放式基金那樣，按照淨值申贖。
此外，“首批公募REITs底層資產採用成本法估值，在基金存續期內，每年要扣減折舊和攤銷，這會導致基金淨值每年因折舊而天然降低，所以，基金淨值存在一定程度失真。”某公募REITs項目運營負責人張瑞捷（化名）坦言，基金淨值理論上並不能真實反映公募REITs公允價值，發行價參考價值也會隨着公募REITs上市逐步降低。
“對持有型投資者，更應關注基礎資產內在價值，因爲價格雖然會偏離基礎資產內在價值，但長期看是向內在價值迴歸的。”胡海濱強調。
普通投資者應如何判斷公募REITs成長性和內在價值呢？胡海濱和張瑞捷給出相同答案：關注第三方機構出具的資產評估報告。
“第三方專業機構定期會對公募REITs底層資產進行評估，基金管理人會披露該評估報告，它基本可以體現出資產真實價值。”張瑞捷說，不過，評估報告僅針對底層資產，從資產整體報表看，還會有些調整項，包括現金、短期負債等。因此，在整個基金層面，以公允價值法做合併報表，才能真實反映資產總體價值。
“對投資者而言，公募REITs收益一部分來源於產品本身二級市場價格變化，另一部分來自底層資產現金流產生的分紅。”（下轉A02版）