理財週刊／餐飲連鎖瘋IPO買賣房必看－交屋眉角大公開
新北市王先生問：我最近透過仲介業者賣掉一間房子，正在辦理產權移轉過戶，買方還有尾款未付清，但因結婚之用，想先佈置新房，就跟我商量，能不能先交屋，讓他先進去裝潢，這樣好嗎？
A : 買賣房子最怕的是交易過程有糾紛，因此，爲什麼中古屋買賣，房仲業者要推「履約保證」，就是要確保買方交付價金之後，房子能順利登記到名下。相對地，屋主賣房之後，產權在過戶給買方的同時，對方的錢也能進到自己的口袋裡，這就好像買賣東西「銀貨兩訖」的概念。不過，房子買賣因動輒數百萬元或數千萬元，是一筆大數目，中間最怕有交易糾紛發生，而爲了避免糾紛，有些時候還是要懂得說「不！」 有些人常犯一種毛病，就是基於人情世故，心想：「人家結婚是好事一樁，就相信一次，做個人情給個方便。」或者像是在農曆七月前幾個月進行買賣交易，買方希望趕在農曆七月前搬進去住，就跟屋主商量，能否先進去裝潢。 然而，若是碰到對方是喜歡鑽法律漏洞的人，很可能之前給的「方便」最後卻落得房子已過戶到其名下，且已裝潢好，人也搬進去住了，但尾款卻遲遲未付清的麻煩事。 就《民法》觀念來說，買賣房子屬於「雙務契約」關係，如果甲是賣方，乙是買方，則乙便負有給付相對價金(房屋總價款)給甲的義務，而甲也負有交付房子給乙的義務。 換言之，就「房子」的主體來說，甲是債務人，乙是債權人(要求甲交付房子)；但就「房屋總價款」來說，乙是債務人，甲是債權人(要求乙要付錢)。由於甲、乙同時具有債務人及債權人的雙重身分，也就符合「雙務契約」中具有「兩足相償」之性質，以及「互爲因果(有買賣行爲)」之關係。 以甲、乙關係來說，若乙是個喜歡鑽法律漏洞的人，堅持房子已過戶到名下，屬於房子的「登記名義人」，且自己「有權佔有」該房子，此便造成甲雖然給乙方便，最後卻可能落得乙藉機賴皮，不付清尾款而付諸興訟。 一旦某方違約，由於「雙務契約」屬於債權關係，得透過打官司來解決，但官司過程恐曠日費時，因而甲的好心恐怕只會招來不必要的麻煩。故會建議王先生，還是等買方連尾款都付清了，再進行交屋爲宜。
竹北張小姐問：因爲有想要買房子自住，在看預售屋的過程，有聽到代銷業務人員說，自己付的訂金及將來的工程款，都會存入建商在銀行開立的信託專戶內，不用擔心。不禁好奇所謂「信託」究竟是怎麼一回事呢？
A : 與不動產信託有關的種類有很多種，就大多數的新成屋或中古屋買賣來說，與消費者最有關係的，是「不動產買賣價金信託」。根據土地銀行在官網上的解釋：「不動產買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約，由買方依約定付款時程將買賣價金存入信託專戶，賣方將產權過戶文件交付地政士向地政機關辦理產權移轉予買方，俟產權過戶完成後，由受託銀行將買方存入信託專戶之價金交付予賣方，以保障買賣雙方交易安全的一種信託機制。」 其流程包括：買賣雙方簽訂買賣契約。買賣雙方與受託銀行簽訂信託契約。受託銀行開立信託專戶，信託財產獨立設帳保管。買方依付款時程交付價金，存入信託專戶。賣方交付過戶文件。地政士辦理產權過戶。過戶完成，受託銀行交付價金予賣方。受託銀行辦理結算分配，信託關係結束。 至於張小姐所提出的預售屋，在實務上是與上述情況雷同的，只不過，因爲是預售屋，就存在「萬一已經繳了不少工程款，但建商蓋到一半卻落跑了，該怎麼辦？」的問題。 往昔幾波房市由多頭轉空頭、景氣走下坡時，不少建商因資金週轉不靈，確實常有「落跑」的情況發生；消費者在簽訂預售屋買賣契約書之後，依工程進度逐期支付工程款，一旦錢都繳給建商，卻遭建商「捲款潛逃」，而房子還沒蓋好，根本沒辦法辦理過戶，更甭談產權，很可能一生積蓄就此付諸流水。即便打官司，贏了訴訟，問題還是無法圓滿解決。 因此，自從「信託管理辦法」公佈實施後，近些年建商爲加強消費者下訂購屋的信心，都會透過銀行「信託專戶」，讓已訂購戶所繳的每一分錢，都存入專戶內做「專款專用」，也就是建商要等到房子蓋好之後，才能從銀行的「信託專戶」提領客戶的購屋款，不致發生錢繳到建商口袋，卻遭建商挪用之情事。 因爲一旦資金髮生缺口，沒錢支付工程款，最後「落跑」的骨牌效應就會一一浮現，因此對消費者來說，買賣過程若能透過銀行「信託專戶」，必然較有保障。 在此必須一再提醒，不論房屋價格多便宜，還是謹記「安全第一」爲宜。
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