理財週刊／爲何房價跌租金漲 反其道而行
文／莊孟翰
莊孟翰淡江大學產業經濟系副教授德明財經科技大學客座教授中華民國不動產交易安全策進會第二、三屆理事長
Q：2017年即將結束，各建商莫不使出渾身解數，除續推新建案外，更加大去化餘屋力道，雖然政府一再強調不打房，惟房市依舊欲振乏力。令人費解的是，爲何房價跌租金反漲？
根據臺北市主計處所公佈資訊，八月房租指數突破104.79，創下歷年來最高紀錄，並較去年同期上漲0.86％，如再與上波低點2004年98.06相比，十三年來累計上漲6.8％。
此外，行政院主計處九月份全臺消費者物價指數的房租類指數104.95，亦是2009年99.60以來新高。房價與租金反其道而行，當中蘊藏何種含意？請教莊教授的看法。
A：「房市景氣是否觸底？」這是現階段大家都在認真思索的一大議題，正如同金融市場由於國內外變數多，趨勢預測就相對困難，從而預期心理就會造成市場的起落。房市景氣亦是如此，在房價持續下探之際，如同股市破萬點後，投資人亦步亦趨，不敢大買也不敢放空。
預期房價還會跌 「緩買暫租」盛行
現階段即便想買房的人，也都抱持着房價恐會持續下探的預期心理，遂持「緩買暫租」心態，確保自己不會買在相對高點，由緩買所累積的租屋需求增加，但供給量並未相對提高，供需失衡之下，促使租金上漲，導致民衆寧可一個月多付二、三千元的租金，等明年房價再跌個5％、10％，就可省下一、二百萬元的購屋價差，在當前需求大於供給情況下，也就不難了解租金反漲之緣由。
近年臺北市房價跌勢尚未歇止，由彙整自《住展雜誌》之預售房價可知，2013年每坪83.9萬元，及至2014年第三季上漲至92.9萬元，自從2014年7月1日臺北市實施囤房稅，再加上一連串的稅制改革，房市景氣急轉直下，今年第三季每坪已下降至83.3萬元，相當於2013年水準。而在預期下跌心理尚未消除情況下，「緩買暫租」就自然形成房價跌租金漲之反其道而行異常情況。
如再深入探究形成原因，主要有以下六點：
一、景氣未觸底─緩買暫租
由預售廣告不斷出現引導出價之訴求，直令想買房的人預期房價還有下降空間，遂以「緩買暫租」方式靜觀其變，導致租屋需求逐漸累增，終致形成房價跌租金反漲之異常情況。
三年來在房屋評定現值與公告地價大幅調漲的情況下，尤其是臺北市自2014年7月大幅調高新屋房屋標準單價1.6倍，並自七月一日起實施囤房稅，導致房屋稅大幅提高。
其次，2016年全國公告地價較前一次2013年調升30.54％，系1994年以來最大升幅，臺北市調幅亦高達30.38％，此係二十二年來調漲幅度最高的一次。站在房東立場，持有稅稅負成本轉嫁就是最佳藉口，更何況好地段的房子不愁租不出去。
三、投資套牢─轉賣爲租
就市場面而言，2015年景氣急遽轉折以來，尤其是2012至2013年「秒殺」慘遭套牢而又資金雄厚的投資客，不願低價出脫，遂以「轉賣爲租」方式轉進租賃市場，導致好區位或好地段的物件，在房價尚未觸底，買方持續觀望下，「以租代買」的租屋需求無形中支撐住較高租金。
四、查稅效應─政策奏效
依稅法規定，房東申報綜合所得稅時，可直接扣除租金收入43％的必要損耗及費用。另一種是採列舉扣除方式，惟必須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修繕費、地價稅、房屋稅及其附加捐、以出租財產爲標的物的保險費、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等。不過大多數房東爲規避這些繁雜瑣事，兼又逃漏所得稅，大都沒有申報租賃所得。
最近政府除積極查稽逃漏稅之外，更規範房東不得限制房客每年十二萬元之租金支出申報扣抵所得稅，亦不得禁止房客遷入戶籍，導致一些原本房租不報稅，又怕房客檢舉的房東報稅數量逐漸增加，也讓這些房東找到轉嫁租賃所得課稅的藉口，更何況誠實報稅，房屋稅與地價稅率也會隨之提高。
最近有些投資客想要高價售屋而又不容易脫手，亟思拉高租金對策，以期提高租金報酬率，唯一可行方式便是先行裝潢美化一番，再將租金拉高，目前市場除散戶之外，亦常見投資客整棟買下老舊公寓或大樓，經老屋拉皮招租之後，再重新以「飯店式管理」出租住宅開張，以期高價出售。
十幾年前曾經有一友人在忠孝東路四段承租一戶六十幾坪房屋，兼做辦公與住家使用，自以爲簽訂五年租約還可續租，應是對承租方較爲有利，遂以近四百萬元進行裝潢整修，豈知完工後沒多久，房東竟然高價出售，大出友人意外，事後方知這是投資客常見的戲法，經詢問房東之後，房東也誠實告知售屋合約有附註租約期限與續租相關規定，並未違約，戲法人人會變，投資客轉手牟利還真有一套。
六、租金補貼後遺症
依內政部營建署所公佈之整合住宅補貼資源實施方案，近年都儘量提高補助名額與租金，按106年度租金補貼計劃，中央經費計劃戶數4萬4599戶，直轄市、縣(市)經費計劃戶數1萬6452戶，合計6萬1051戶，至於租金補貼金額，臺北市每戶每月最高5000元(1萬3000戶)，新北市(9200戶)、桃園市(8000戶)、臺中市(6967戶)、新竹市(550戶)、新竹縣(500戶)各4000元，臺南市(3828戶)、高雄市(9399戶)各3200元。在提高租金補貼與名額情況下，無形中亦助漲民間租屋市場之租金水準。
現階段景氣尚未觸底，買方在賣方不斷讓利情勢下，預期心理依舊相當濃厚，因此，未來一、二年，除非景氣反轉房價止跌，買賣交易數量大幅提高，並且開始「轉租爲買」，否則房價跌租金漲之反其道而行情況，可能還會再延續一段時日。