立法10年 估價師身負重任

卓輝華：目前都市更新權利變換、證期局規定公開發行公司資產取得和處分、法院強制執行不動產等，都需要委託估價師；將來，IFRS在2013年實施後，估價師更將扮演關鍵性的重要角色，相對的估價師的社會責任也將愈來愈重大。

估價需求越多

估價師責任越重

林英彥：我常說，社會愈進步、經濟愈繁榮，估價師被需求量就愈多，例如：銀行貸款、法拍估價、土地徵收補償、都市更新、不動產買賣、土地重劃等，都必須仰賴估價師的專業。由於不動產是具有個別性的貨品，因此無法像一般財貨可以論斤計兩，透過委託專業合格的估價師，可以得知不動產的合理價格，不致造成權益和財產的損失。

蕭輔導：地政司主管不動產相關專業證照核發、管理和相關業務指導，在各種專業證照中，以不動產估價師執照最重要，爲醫師、律師、會計師、建築師四師之外，最重要的師，擁有很高的社會地位，舉凡徵收補償、重劃前後地價估算、都更權變合理、不動產證券化發行價格覈定等，都需估價師的專業。

建築師專業

不應從事不動產估價業務

楊松齡：不動產估價師法立法實施已10年，但制度設計上似乎仍有些缺口，有待政府部門予以補強改進。首先，建築師也可以作建物估價，但卻不必依不動產估價師法條文規定，不必經考試通過取得不動產估價師證照就可執業、且毋需受到不動產估價師法賦予估價師一定責任和懲處的約束和規範；然而，不動產價格形成並不完全由成本決定，還要視市場供需、土地獨特性等條件而異，因此建築師可根據建物造價評定其成本，但未必擁有鑑定不動產合理價格的專業。我主張，既有不動產估價師法，建築師要從事不動產估價也應納入考照範圍、不能有例外或排它條款。

林英彥：建物造價跟市場合理行情是完全不同的事，當初花很多錢去蓋的房子現在未必有同樣的價值，所以建築師要估價爲什麼不參加考試？要免除法源約束之外？我覺得在法制設計上非常的不妥當。

楊松齡：有關建築師執行估價業務的問題，很多臺北市老舊公寓都比造價昂貴的電梯大樓要貴了，造價、房價根本完成呈反比，試問建築師用造價可以估得出行情嗎？再者，現在臺北市最夯的是地上權住宅、公益住宅，建築師要怎麼養成估價專業進行估價？因此我主張政府應補填這項大漏洞。

銀行放款估價

道德風險的預防

楊松齡：另外一個缺口，是金融機構進行房屋貸款和不動產授信放款時的估價業務，本國銀行幾乎都由行內人員自行估價。由於不動產估價牽涉到放款額度，鑑於牽涉到人民財產權益，美國二房風暴即是不動產信用過度膨脹而導致全球金融海嘯，臺灣金融機構應殷鑑不遠，現行自行估價自行放款的制度無異提高銀行道德風險和授信風險。因此，建議銀行不動產估價人員未來也應納入估價師法適用範圍，以維持不動產授信品質。

林秋綿：全世界潮流已走向估價師專業證照制度，臺灣已立法10年，但是銀行不動產估價人員從事估價業務，卻還享有排除條款，建築師在估價師法條文中也被排除在外，營建署本來的解釋是建築師從事的估價業務是工程施工建物的估價，因此當初立法時有把建築師排除在外，可是後來卻被擴大執業範圍、涉及不動產估價業務，因此形成爭議。然而，全世界已走向估價師專業證照制度外，IFRS也即將上路，如果銀行、建築師還自己作自己的估價業務，那將來估價責任誰要負責？

估價專業提升

維護財產權益

林英彥：我對估價師也有期許，不動產包括土地、建物，土地又可分農、林、牧地、養殖土地等，建物可分爲住宅、辦公、飯店、商場、店面、工廠等，將來一個估價師可以透過專業分工，走向更專業的估價領域？

此外，估價師除自己不斷充實吸收新知外，定期涉獵國外估價潮流、趨勢以及不動產估價技術專業知識，自我精進，更爲重要。

蕭輔導：不動產估價師公會全聯會已發佈「第4號公報建築工程類物價指數表」，也期待未來陸續公佈類似公報。

1月24日早上地政司纔開會研商針對估價師出具的估價報告採不定期抽查方式查覈報告品質，也希望要求估價師執業更優質化，並考慮實施估價師評鑑制度，以提升服務品質，造福人民。政府正修訂土地徵收條例，未來可以委託不動產估價師評估市價，提高土地徵收補償。政府和民間應多開拓合作的空間，讓估價制度更圓滿。

楊松齡：估價是相當專業的學問，建議地政司設立地價研究所，整合官方和民間資源和人才提供估價專業知識、技術和方法、專業諮詢服務等研究和服務，提高政府效能。

林秋綿：建議估價師應努力提升估價的權威感，將來公信力提高後，執業報酬也一定會和考試難度門檻呈正比，廣受社會認同。

卓輝華：估價師的社會責任非常大，爲因應國際會計準則IFRS，國際估價準則中文版權已在臺出版；另外，ECFA實施生效後，爲因應兩岸金融業往來密切，兩岸估價師公會2010年12月已簽署合作協議書。未來全聯會考慮建立估價技術規則的技術專章，例如針對土地徵收估價、銀行估價、IFRS實施後必須符合的估價準則等方向努力。