龍年土拍分化明顯 9宗橫菜地塊排隊入場

2月22日北京土拍競拍現場實拍

春節假期結束第一週，北京迎來龍年首次土拍，接連拍出4宗住宅地塊。其中包括港中旅28.865億摘得的海淀翠湖0024地塊、中建壹品48.76億摘得的大興西紅門6035地塊，以及住總底價競得的順義新城03-21地塊和昌平百善0004地塊，土地總成交金額125.225億元。

十餘家房企爭搶優質地塊

2月22日，北京市政務中心土拍大廳坐滿了前來拍地的開發商，現場可以看到，開發商們對獲取優質地塊的意願強烈，包括金隅、金茂、中海、海開、廈門國貿、興創、鐵建等房企均積極舉牌。經過多輪競逐，港中旅、中建壹品分別攬獲海淀翠湖地塊、大興西紅門地塊。競得開發商代表在現場相互擁抱慶祝拿地。“很幸運，會打造好產品。”港中旅拿地代表在現場對北青地產表示，海淀地塊確實競爭激烈，相信產品會盡快進入市場。

據瞭解，港中旅上一次在北京拿地還是在5年前，在亦莊開發了中旅亦府限競房項目。此次中海有意入股合作開發海淀翠湖地塊。可以看到，在現行的搖號競拍規則基礎上，現場參與競拍的房企均爲獨立報名，實際競得地塊後再以聯合體、合作的模式進行開發，這樣有利於提升搖號中籤率。

土地價格與售價之間預留合理利潤空間

中指研究院土地市場研究負責人張凱分析認爲，海淀翠湖0024地塊位於海淀翠湖科技園板塊，創客小鎮北側，爲二類城鎮住宅用地，土地面積約2.53萬㎡，建築控制規模約4.55萬㎡，銷售指導價8.5萬元/㎡（同現房），浮動8%，成交樓面價63464元/㎡，溢價率15%。容積率1.8，預計洋房+小高層產品。

地塊南側是2018年限競房時期著名的翠湖三兄弟：葛洲壩·紫郡蘭園、中鐵碧桂園·山嶼西山著、萬科·翡翠雲圖，當年限價5.5萬元/㎡。地塊旁邊有華爲北研所，中國人壽科技園、創客小鎮、中關村溫泉科技園。離百度、騰訊等大廠所在的中關村軟件園也不遠，周邊有一定購買力。

本次中建壹品競拍的地塊位於西紅門板塊，地塊周邊日漸成熟，所屬板塊是成片規劃、集中開發的區域，有多宗住宅、教育等用地規劃，目前已官宣引入北京四中和北京市西城區黃城根小學兩所優質資源學校。板塊有規劃19號線地鐵。

目前板塊已進駐開發商在售新房項目包括中建壹品·御璟星城、華潤·橡樹灣、中建·玖玥府。

此次中建壹品競得的大興西紅門6035地塊銷售指導價6.6萬元/㎡，浮動8%，成交樓面價約4.15萬/㎡，溢價率15%。地塊容積率2.5、控高45米，未來可打造小高層社區。

相比之下，同板塊相同均價6.6萬元/㎡的新房項目，橡樹灣三期樓面價4.16萬元/㎡，但需要配建4千平幼兒園、1.8萬平現房；中建·玖玥府樓面價4.16萬元/㎡，配建4千平幼兒園、2.6萬平現房。此次中建壹品新拿地塊無配建，利潤空間相對更充足。

合碩研究機構首席分析師郭毅分析認爲，熱點地塊房地價差不斷收窄之後，可能會帶來品質差異化減配或者在細節上的成本精益化等問題。

北京住總底價收入順義、昌平地塊

此次土拍中順義新城地塊、昌平百善地塊遇冷，均由北京住總底價拿地。其中順義新城地塊位於順義區仁和鎮，地塊體量不大約5.68萬平，容積率2.0，預計以低密洋房產品爲主。地塊周邊的配套設施成熟度較高，地塊北側緊鄰龍湖·御湖境項目，南側有規劃的零售商業用地，東側是西辛小學仁和校區，西側是望泉西里小區。地塊周邊交通便捷，有地鐵15號線可直達望京，與多條地鐵線進行換乘。該宗地塊最終由住總以底價12.6億元競得，建設面積28400㎡，無配建，住宅樓面價約2.22萬元/㎡，銷售指導價4.6萬/㎡。

“順義土地供應主要分爲幾個板塊，後沙峪、順義主城區、馬坡。板塊相對多，各種類型戶型產品都有供應，剛需、改善，內部板塊之間也形成了相互的競爭和擠壓。”郭毅分析認爲，住總此次摘得地塊所在區域在售新房有四個，板塊內主要客戶來源是地緣性改善人羣，基數相對有限，所以板塊內新房競爭激烈，對項目而言很難在去化速度和銷售價格上有好的表現。

事實上，近日北青地產走訪多個順義新房項目發現，各項目在產品設計上下足了功夫，從剛需產品到改善性產品供應豐富。

“順義板塊的新房競爭白熱化程度遠超北京其他板塊，無論是項目的拓展面積、還是精裝標準，以及實際銷售價格。”郭毅表示，截至2023年底數據顯示，順義可售存量套數爲9394套，去化週期爲16.2個月。2022年同期爲24.2個月，2021年爲12.1個月。

住總摘得的昌平區百善鎮沙河高教園板塊、北六環南側，銷售指導價5.6萬元/㎡，浮動10%，容積率0.8。地塊距離沙河高教園地鐵站僅約1.2公里，三站地鐵可達朱辛莊，五站可達西二旗，與互聯網大廠之間的職住通勤較爲便利。

地塊周邊競品項目有梧桐星宸，首次開盤5萬元/㎡，項目北側1站地建發·觀堂府目前網籤價46588元/㎡。

今年昌平將迎來中海朱辛莊項目、3月底昌平生命科學園0056地塊、擬供應中的昌平馬池口、土城新村地塊，爲北城購房者提供更多新盤選擇，開發商之間的競爭也將更加白熱化，這也是開發商在拿地時更爲謹慎的原因。

9宗“橫菜”地塊令人期待

2月22日，北京市規自委發佈了北京今年第一批擬供地清單，共涉及23宗用地，土地面積約140公頃，地上建築規模285萬㎡。據悉，這些項目將最晚於今年5月31前供應。

其中，不乏優質地塊的供應，23宗地塊中有9宗地塊位於中心城區，包括東城區少見的“上新”，二環金魚池地塊，海淀永豐南地塊，朝陽酒仙橋、十八里店朝陽港等“橫菜”地塊。

“今年土地供應最主要的特點就是優質地塊增多，包括朝陽CBD、酒仙橋、鬆榆裡、東城金魚池這種城市核心板塊都有供地，所以這些熱點的優質地塊的供出，將會爲今年的土地市場創作出一個接一個的土拍場面的小的高潮。”郭毅分析認爲，現階段開發商拿地對地塊價值對平衡和評估越來越精細，一些熱點的、有確定性價值邏輯的地塊，可能會獲得更多開發商的集中競拍。而對於那些拿地後可能會出現短期滯銷，或者短期找不到市場突破口的地塊則會無人問津，土地市場在今年的市場表現上會更加兩極分化。

值得注意的是，今年開年以來北京樓市寬鬆政策陸續出臺，通州取消雙限、LPR下調，都爲激活樓市潛在需求助力。

對此，郭毅分析認爲，借鑑通州取消雙限政策，北京近郊區的限購寬鬆方向更加清晰，下一階段放鬆限購或許是新的政策着力點。同時購房金融成本也在今年有望進一步降低的空間，房貸利率處在持續下降通道，包括加點的下降。

郭毅表示，北京新房市場成交量基本佔到整體市場總成交規模的20%-25%之間，二手房市場相對佔據主流需求，二手房市場流動性聯動新房的銷售業績。目前來看，二手房中的“老破小”和“遠大新”價格在持續走低，而次新二手房，特別是一些產業園周邊的次新房房價相對堅挺。

從今年市場供應的地塊來看，優質核心城區新房銷售依舊會表現良好，整體新房的產品力會隨着競爭的激烈程度有所提升，在整體房產銷售佔比中可能依然還會保持在25%的一個高比重區間。

文/張鬱唯