時論廣場》臺北市房價比紐約貴 打房有效？（朱雲鵬）

在臺北市購屋，單價百萬元愈來愈普及。據永慶房產集團調查，2023年臺北市預售屋百萬單價交易比重高達46％。圖／本報資料照片

去年年底立法院休會之前，通過了「房屋稅差別稅率2.0方案」，也就是俗稱的「囤房稅」。一般認爲，這是鑑於房價高漲，年輕人的薪水買不起房，滋生不滿，執政當局所採取具「打房形象」的措施。問題在於，這樣的措施是否有效？

就在通過此稅的隔幾天，媒體舉行房地產相關產學座談會，指出此案的實際效果很小，標題爲：「經濟穩定、碳費開徵、升息尾聲、打房有限 房價欲小不易」。也就是預測房價將持續上漲，成交量則會回穩，呈現「價揚量穩」的趨勢。

細看「囤房稅2.0」的內容，重點在於：一、房屋棟數進行全國歸戶，不再分散在各行政區。二、全國只有一棟房而且爲自用者，其房屋稅由現行1.2%調降到1.0%。三、全國所有房屋在三棟或以內，爲本人、配偶或直系親屬自用者，或爲公益出租人者，其稅率維持現行的1.2%。四、非屬以上各類，例如全國擁有四棟或四棟以上，或持有非自用房屋者，其房屋稅率由現行各縣市所定累進的1.5～3.6%，統一調升爲2～4.8%。五、建商餘屋由現行1.5～3.6%累進，調整爲持有兩年內2-3.6%，超過兩年則爲2～4.8%，與一般民衆相同。

從這些稅率的數字來看，其實變動非常有限，而且即使有變動，在臺灣，房屋或土地的「稅率」，根本不是重點之所在。重點在於「稅基」，也就是稅率要相乘而得到實際稅額的課稅基準。對土地而言，這個課稅基準是「公告地價」，全國而言，大約只有市場價格的五分之一。對房屋而言，是「房屋評定現值」，依據「房屋標準單價」算出，更遠低於市價；主因在於房屋標準單價是根據興建時的造價，還要扣除折舊，與市價完全脫節。

有人算過，在臺北市，就算是新房屋，自用住宅的實質房屋稅稅率，大約爲千分之1，而自住豪宅實質房屋稅率則爲千分之3。這是新屋，如果是老屋，屋齡愈大者，當初標準單價就愈低，那實質稅率就低了，可以低到萬分之3或更低。因此，擁有多棟房屋的囤房者，其實質稅負，會因爲這些稅率的小幅變動而增加的金額，相對於房屋市價而言，確實微乎其微。

這表示，立院通過的所謂囤房稅2.0，本質上只是虛晃一招的宣傳廣告而已，不會對於真正的囤房者，有什麼大的負擔增加。加上中央銀行對於利率的超保守態度，讓我國的實質利率處於負值，也對房價的上升有推波助瀾之效；難怪業者對於這個法案不在意，並宣稱房屋將「價揚量穩」。

在這樣的稅賦和利率政策下，臺灣房價高到擠身世界屋頂，是可以被期待的。如果臺北市的平均房價高於紐約，但臺北市年輕人的薪水，比起紐約年輕人的薪水，又差了好幾倍，面對臺灣「價揚量穩」的房屋市場，除了望屋興嘆，還能做什麼？

紐約市民的平均薪資比臺灣高很多倍，房屋租金也高很多，但是大家可能不相信，臺北市的房價比紐約市高。依據資料，去年紐約市房屋中位開價爲每平方呎855美元，成交價大約是開價的87%，換算爲每平方呎約740美元。但是不要忘記，紐約的坪數只算主建物，不像臺灣包含附屬建物和分攤的公共設施。

依據統計，臺北市去年第三季房屋平均單價爲每坪74.3萬。假設公共設施和陽臺等附屬建物佔坪數的比率爲3成，再換算爲平方呎和美金，那臺北市用紐約主建物標準來看，房屋的平均單價爲每平方呎893美元，不但比紐約市高，而且高出兩成。

臺灣要消除相對的世代剝奪感，所需要的改革之一，是讓非自用、同時擁有多棟房屋的持有稅率跟上國際標準。這點不做，光是提高所謂的累進房屋稅率，只是障眼法而已。多蓋社會住宅固然不錯，但社會住宅只是暫時棲身之地，無法作爲安身立命之基。年輕人如具有雪亮眼睛，應該有能力分辨真正讓房價合理化的措施，和障眼法的差別。

（作者爲東吳大學講座教授、前行政院政務委員）