葉國華／投機客拋售潮來了！房貸限制令 預售屋賣壓暴增
▲日前央行祭出4大房貸限制措施，預售屋的賣壓急速暴增。（示意圖／記者張菱育攝）
日前央行無預警召開臨時常務理事會決議，修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，祭出4大房貸限制措施，這些新措施於隔日起立即生效，使市場一片譁然，不過目前央行實施信用管制已數日，對於疫情趨緩後持續升溫的房市又有何影響？
這4大房貸限制措施包括：一、新增全國公司法人購置住宅貸款限制：第1戶貸款最高貸款成數爲6成；第2戶（含）以上貸款，最高貸款成數爲5成，均無寬限期。
二、新增全國自然人第3戶（含）以上購置住宅貸款限制：最高貸款成數爲6成，無寬限期。
三、新增借款人購買都市計劃劃定之住宅區及商業區土地貸款限制：應檢附具體興建計劃，最高貸款成數爲6.5成，並保留其中1成等動工興建後始得撥貸。
四、新增餘屋貸款限制：最高貸款成數爲5成。
從此次央行實施的信用管制內容來看，主要針對公司法人、以及擁有3戶以上的自然人，限制較低的貸款成數和不能擁有寬限期，可發現對於尚末交屋的預售屋衝擊最大，不少購屋客或投資客原本預期交屋後能擁有寬鬆的償貸條件，可以用較低的持有成本等候增值轉手，現在都會面臨鉅額的差額需補足，使整體待售房屋數量大增。
根據屋比房屋統計央行實施信用管制前後全臺網路待售件數變化發現，在央行實施信用管制之前（12月6日），全臺網路待售件數約有26.5萬件，而在央行實施信用管制後（12月11日），全臺網路待售件數已攀升至約27.3萬件，短短不到一週大增8671件，增幅3.3%。
另外，因這次管制內容都是針對「投資客購買多屋、一般公司置產炒樓」做出應有的對策，尤其對於炒作新興重劃區內預售屋的建商、投資客，在資金上產生龐大的壓力，使得在央行實施信用管制後，預售屋的賣壓更是急速暴增。
依屋比房屋統計資料顯示，在央行實施信用管制前，全臺預售屋網路待售件數約2.9萬，但在央行新措施上路後，預售屋的網路待售件數則衝破3萬件，一週內也已增加1489件，增幅爲5.1%，高於整體住宅市場增幅的3.3%，顯見短線和預售屋投機客明顯受到重擊，而開始出現拋售的情況。
不過，因這次房市信用管制只打投機炒房者與囤房者，管制內容也不是央行第一次實施，早在2010年6月央行就曾祭出4波選擇性信用管制，與這次管制內容相似，甚至自然人第2戶起就限貸、法人第1戶就限貸5成，都比這次管制要嚴苛許多。從過去經驗來看，當時前3波信用管制即便越管越嚴，臺灣房價依然持續走高。
根據信義房價指數資料顯示，期間臺灣房價漲幅高達56%，直到2014年推出第4波後房價才走跌，跌幅僅7.9%。因此預估這次央行管制雖對近期房市炒作歪風能起到壓制作用，但對整體房市影響不大，在目前低利率、臺商迴流等資金浪潮下，房市穩健溫和走揚機率依然不小。
整體而言，由於目前央行的管制措施纔剛實施，雖屋主與短線買盤出現觀望氛圍，但年底是屬於購屋旺季，所以未來房價是否下跌仍是未知數，民衆無須過度看跌而不進場。
建議有買房需求的民衆，趁年底前可以多看多比較，也許還有機會找到投資客的拋售屋，一圓購屋夢。
▲屋比房屋總經理葉國華。（圖／屋比房屋提供）