新政策讓租房者“挺直腰桿”
江蘇南京市棲霞區正在打造綠色生態公租房社區。圖爲該區建設中的百水園保障性住房項目。 趙啓瑞攝（人民視覺）
畢業季臨近，租房市場又逐漸升溫。
前不久，住房和城鄉建設部等6部門發佈了《關於加強輕資產住房租賃企業監管的意見》（簡稱《意見》），爲引導住房租賃企業迴歸住房租賃服務本源、防範化解金融風險、促進住房租賃市場健康發展提供了有針對性的指導。
這一新政受到租客、房東與行業機構的高度關注。各方普遍認爲，《意見》直接回應了民生關切，不僅提高了對租房者的保護力度，也有利於住房租賃行業規範發展。
租購併舉，是當前住房制度的重要內容。不過，房地產市場上一直存在着“重購輕租”的局面。租賃市場的短板，影響了租戶的獲得感，放大了供需的不平衡。
租房的痛點有哪些？
――頻繁搬家，住得不踏實。河南姑娘趙菲在北京從事傳媒工作已經好幾年，一直租房住。在她看來，租房過程中的不穩定性是最大的痛點。“經常要搬家。有時候是因爲自己工作變動，想換個近一些的住處。多數情況下，是房東另有安排，或者房租上漲太多，不得不搬家。搬一次家很累人，也增加了不安定感，讓人覺得租來的房子不是家。”趙菲說。來自山東的張瑞也有同感。她說，特別是合租情況下，每次搬家還要面臨室友磨合的問題，住得不踏實。“我們最後還是選擇了買房，畢竟剛結婚，這樣也穩定一些。”
――溝通困難，“小摩擦”變成“大問題”。許西是上海一名醫藥行業工作者，兒子正在讀初中。爲了縮短孩子從住處到學校的路程，爺兒倆曾經在某公寓租住過一年時間。許西介紹，2020年9月份開始直到退租，房間的網絡信號一直是中斷的。“當時，我嘗試聯繫客服，客服說這是供應商切換，並承諾會在幾天後恢復網絡。結果卻是一拖再拖，直到我租期結束也沒恢復。除了斷網以外，約定的保潔服務也是不斷縮水，從一週一次變成一個月一次。這些事看着不大，可是很影響居住體驗。”
――信息不暢，房東抱怨也不少。“我家有一套空閒的毛坯房想出租。如果交給中介，往往會面臨租客輪替帶來的空檔期和壓價問題。如果轉包給長租公寓，又會在裝修標準、房租水平隨行就市調整方面出現分歧，真頭疼！說到底還是要有一個完善的市場才行啊！”家住浙江杭州的李先生嘆氣說，自己也嘗試過直接尋找合適的租客。然而，個人信息傳播能力終究有限，每次在網上發佈的出租信息都石沉大海，沒什麼反響。
“部分從事轉租經營的輕資產住房租賃企業，利用租金支付期限錯配建立資金池，控制房源、哄擡租金”“少數住房租賃企業資金鍊斷裂，嚴重影響住房租賃當事人合法權益”……此次發佈的《意見》，在開篇就明確了要推動解決的問題，可謂對準市場痛點。
規範租金收取
貝殼研究院最近發佈的《2021新青年居住消費報告》顯示，約49.2%的受訪者目前正租房居住，租房是青年人解決居住問題的主流選項。其中，經濟、方便、便宜是年輕人主要考慮因素。而工作不穩定導致更換住處，虛假房源信息多，安全隱患、維修責任無人承擔，房屋質量差及剋扣押金等，是年輕人租房時遇到最多的問題。
如何讓租房者“挺直腰桿”，願意租房、租得安心？《意見》圍繞“租金”環節給出了多項具體措施。
――制止“高收低出”“長收短付”。《意見》明確住房租賃企業單次收取租金超過3個月的，或單次收取押金超過1個月的，應當將收取的租金、押金納入監管賬戶，並通過監管賬戶向房屋權利人支付租金、向承租人退還押金。
自如首席運營官樑佔華表示，《意見》的出臺，將直接推動“高收低出”“長收短付”這一行業歷史問題的解決，推動行業轉向高質量發展。租客與房東都將成爲規範市場環境的參與者、需求者與受益者。
――對租賃企業“管資金、管貸款”。貝殼研究院分析師黃卉介紹，爲了更好地促進房屋向居住屬性迴歸，《意見》明確提出“杜絕租賃企業挪用租客租金來擴張規模”“嚴禁違規利用槓桿擴張，不得變相開展金融業務，規範租金貸使用，防止企業以租金貸資金形成資金池”等等。“這是對過去租賃企業粗放式發展的糾偏，將提升租客和業主對租賃企業的信心，同時有效推動輕資產租賃企業規範化經營，改善各大城市新市民特別是年輕人的居住環境。”黃卉說。
――租金變動不能太隨意。《意見》強調發揮住房租賃企業，尤其是大中型住房租賃企業在穩定市場租金水平方面的示範作用，對於租金上漲過快的可以採取必要措施穩定租金水平。
穩定租金水平的具體措施，各地還在研究醞釀中，但這一指導方向已經讓不少租房者感到振奮。“租房是我們這些年輕人在大城市工作生活必經的過程。《意見》的出臺，反映出國家非常重視住房租賃行業，正在從頂層設計上推動和規範長租產業健康發展。”北京白領崔夢堯表示，自己租房近5年，開始是合租，現在已換成整租。如果租房很穩定、不用擔心搬家和隨意漲房租，自己很樂意考慮長期租房居住。
嚴格租賃監管
好的政策，不僅是解難題，還在於爲市場長期健康發展建制度、立規矩。
今後，住房租賃從業管理將更嚴格。《意見》提出，住房租賃企業應當具有專門經營場所，開展經營前，通過住房租賃管理服務平臺向所在城市住房和城鄉建設主管部門推送開業信息，由所在城市住房和城鄉建設主管部門通過住房租賃管理服務平臺向社會公示。
同策研究院資深分析師張吉輝表示，輕資產住房租賃行業，進入門檻低、行業參與者衆多，質量參差不齊，長期以來缺乏有效的抓手和方式，監管有所不足。此次《意見》的出臺可謂有的放矢，體現了政府部門整治租賃市場亂象的決心。
“此外，通過租賃服務管理平臺信息化的建設，使物業、租賃經營企業、承租人情況、資金賬戶、市場價格等信息公開化、透明化，這有助於解決租賃市場信息不對稱的問題，並落實了責任主體。”張吉輝說。
《意見》還專門提出，城市政府對規範發展住房租賃市場承擔主體責任，要建立多部門協同的住房租賃聯合監管機制，並將相關部門的監管工作納入政府績效考覈體系。
新政策不僅受到租房者歡迎，也得到企業的積極迴應，認爲這將引導房屋租賃行業向標準化、精細化發展。“自如已經推出了‘增益租’的全新模式，在裝修層面，根據實際房屋情況進行設計，標準工期全透明，全流程數字化管理，業主可通過自如APP查看裝修進度；在收益方面，自如會根據市場和樓盤情況與業主商定出房價，在市場向好時，超出商定價格的部分與業主進行收益分成。”樑佔華表示。
“相信隨着國家政策的落實，租房市場會更加規範，我也會繼續考慮選擇一些知名、靠譜的中介或平臺進行租房。畢竟，監管到位，行業才能健康發展，發展好了對大家都有利。”剛從長春大學畢業、正準備租房的馮美琪說。