以舊換新的「滾房賺錢法」 法拍小哥給3大建議打造自己的18%
▲評估一個物件好壞，須考量到不同的時空環境背景。（示意圖／ETtoday資料照）
文／法拍小哥
正所謂「此一時彼一時」，不同的時空環境背景以及個人所能負擔的經濟條件都不一樣，即使是同樣的物件，在若干年後依舊會有不一樣的命運……而這就是評估一個物件好壞的關鍵所在，只要懂得把握這個關鍵，賺錢絕非難事！
身邊有個朋友小Q，他父母在20年前用市價800萬買下桃園一棟透天店面，並且長期在此處做生意，如今房價已經上漲到2,500萬，小Q問我：「想先把房子賣掉，再去買下附近的新房子，但看過附近可以買到的房子，感覺也都是差不多一樣的類型？這樣增值空間，換到的房子價格還是跟現在的市價一樣，這樣沒有賺到增值的效應阿！即便賣掉舊房子，也無法買到合心意的新屋啊！」
聽完他的問題，我說：「你的想法其實已落入一個迴圈當中，你仔細想想，當初20年前，你的父母用800萬買下這棟房子，他們其實可能並非用800萬現金買的，或許只用了300萬的自備款而已。假設你父母親到現今都尚未跟銀行結清這800萬貸款，那麼光這棟房子的增值現金已有1,700萬之多，你可以用更多方法換到更好的房子，或藉此創造更多的現金流！」而我給了他以下三種建議：
1.以舊換新，部份貸款把房子用2500萬賣掉，拿着房子增值的現金1,700萬當做頭期款，去買周邊附近的房子，那這筆現金可以買到市價5,000萬（貸款7成）以上的房子，用小Q父母在20年前的買房策略（只付頭款+繳利息），這樣這間房子，不就從當初的老透天，換到市價5,000萬的新房子了！
2.舊屋增貸，再買房來租人請小Q父母去銀行辦理理財型房貸，把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來，當作頭期款，買幾間未來看漲的房子來租人，讓租金來支付房貸，房子自己養活自己，等到房子越來越增值的時候，就可以有更多的現金可以運用了！
3.舊屋增貸後買新屋，舊屋租人請小Q父母去銀行辦理理財型房貸，把房子增值的1,700萬價值用房貸利率增貸出來，當作頭期款買一間適合自己的房子，讓目前這間舊房子出租給別人，讓租金來支付舊房子的房貸，多出來的租金，也可以當作自己的生活費！
不知道大家看出來了沒有，透過這幾種方法評估出來的結果，差異其實就很大了，小Ｑ所發問的問題，表面上看起來確實沒有透過房子獲得相關的增值財富，但是如果筆者提出的方法1、2、3面向來看，則會有不一樣的結果了。
★本圖、文經時報出版授權，摘自《小資族的不動產鍊金術：錢進法拍屋，18%輕鬆賺》
★作者法拍小哥，經歷：曾任建設公司董事長特助、法拍屋顧問師。學歷：中興大學科技管理所碩士、元智大學化學工程與材料科學學士、中國人民大學市場營銷碩士交換生。90後的小孩，出生於基層家庭，評估過一千多筆法拍及房仲的房地產物件，20歲在學期間與朋友合夥買下人生第一間房，24歲打造十間套房在收租，25歲在半年內募資3,000萬，27歲標下人生第一間法拍屋，戰果輝煌。工作期間擔任過房地產領域的許多角色：租客、屋主、二房東、房屋仲介（租賃、成屋）、法拍代標業務、建設公司土開業務、改建整合業務、道路用地容移業務、不動產二胎放貸業務、不動產投資人等，資歷與經驗均相當豐富且完整。