一手成交季軍南沙區的尷尬：二手成交量還是全市墊底
文/羊城晚報記者 樑棟賢
1月29日，南沙東涌鎮和靈山島尖兩宗地塊公開拍賣，經過3個多小時的激烈爭奪，最終被中海地產和越秀地產奪得，剔除配建面積後，樓面地價分別是1.65萬元/平方米和1.72萬元/平方米，再次刷新南沙地價紀錄。
和土地市場一樣，南沙一手樓市行情也比較活躍。最近一段時間，南沙區的網籤量屢屢位列全市前三，本站房產監控的網籤數據顯示，2017年，南沙區一手住宅成交量僅次於增城和黃埔，位居第三。然而，這個一手成交季軍很尷尬：二手成交套數在全市十一區中墊底。
有人這麼形容如今的南沙樓市：“看似樓價漲了不少，很多早期買樓的業主已經有了翻倍的利潤，但實際上，要把南沙的房子賣出去並不容易。”
缺乏二手承接力的南沙樓市，是否就意味着有價無市？要真正做到有價有市，南沙樓市還要守多久？
●土拍市場現新紀錄
本週一，南沙出讓的兩宗宅地分別位於東涌鎮、橫瀝鎮，出讓總面積接近20萬平方米。
在土地市場方面，南沙近期是明星。廣州中原研究發展部的數據顯示，2017年南沙共成交了41.9萬平方米商住用地，在全市位居第三，排在增城和番禺區後面。
●一手樓市發展迅猛
南沙的一手住宅成交也不弱，本站房產監控的網籤數據顯示，2017年南沙共成交了14179套、1488088平方米、217.88億元一手住宅，無論成交套數、成交面積還是成交金額，都僅次於增城和黃埔區，排名全市第三。
這種熱度也反映在近期的一手住宅供應量上，臨近春節，南沙的新貨供應仍較爲充足，最近一個半月，南沙區新獲批千餘套一手住宅新貨，新品分佈在黃閣、南沙灣、進港大道等板塊，產品包括洋房、複式、類別墅等類型，如此集中的推貨，這在過去的農曆新年前並不多見。
隨着地鐵4號線南延線的開通，加上南沙配套日漸完善，南沙樓價也已不復當年的水平。去年年初，南沙仍有不少售價2萬元/平方米左右的一手房，部分“翻生”的歷史項目單價更不到“1萬+”。如今，雖然南沙仍有少數單價“1萬字頭”的一手住宅，但這些產品要麼是毛坯交樓，要麼戶型較大，主流售價已經在2.5萬元/平方米左右，甚至出現了3萬元/平方米的報價。
●二手暴增難掩尷尬
緊隨土地市場和一手市場的風光，南沙二手樓市似乎也開始“抖起來”。廣州市房地產中介協會的數據顯示，2017年南沙區由房地產中介企業共促成成交了3287套二手住宅，成交面積爲42.04萬平方米，比2016年增長了171%，成爲2017年二手成交增長最快的區域。
南沙二手住宅成交快速增長，既有地鐵4號線南延段開通、海港經濟區建設及生活配套進一步完善等原因，而更主要的原因是——南沙2016年的二手住宅成交基數太小。2016年，南沙區二手成交套數和麪積均爲全市中最低；2017年，南沙二手成交面積略超黃埔，成爲倒數第二，但成交套數仍爲全市最低。
從個盤的網籤量中，也可以看出南沙二手樓市的尷尬。在南沙區成交前十名的二手樓盤當中，排名第一的樓盤年成交量只有300多套，排名第十的樓盤年網籤量不足百套。而番禺區排名第一的樓盤，二手網籤量爲3000多套。
由於二手樓市成交量小，中原、鏈家等大型房地產中介企業目前尚未進入南沙開設地鋪。在南沙二手網籤量排名前十的中介公司當中，排名第一的成交量也不足500套，上榜企業中不乏以一手成交爲主要業務的公司，還有做按揭服務、物業服務的企業，這也從另一個側面反映出南沙二手樓市的尷尬。
南沙樓市還要守嗎？
專家這樣睇——還要守！
守三五年是新常態
整體上看，南沙值得被看好。粵港澳大灣區的規劃和發展中，南沙的地位很重要，只不過現在南沙還沒怎麼發力；政府對南沙產業着重考慮，未來南沙產業發展將更加迅速……最近南沙幾批土地拍賣都受到商家爭奪，說明開發商同樣看好南沙後市。
但是，目前南沙的各種配套尚未落成，二手樓市的承接力也有限，所以買房用以理財、投資的人士，要清楚地認識到，在眼下這種環境裡，房子的週轉率會變慢，這也是調控後的新常態。南沙樓市起碼還要守三五年，等自貿區真正成熟的時候，南沙樓市整體均價能上3萬元/平方米。但是現在，只能再等等。
要做好3-5年堅守準備
1月29日，南沙兩宗公開出讓地塊均以高溢價成交，寓意南沙土地市場“開門紅”，國企、央企強勢佈局南沙，也讓南沙樓市吃下了“定心丸”。作爲粵港澳大灣區的內地雙核之一，廣州樓市的基本面正被高度看好，擁有自貿區利好的南沙更是兵家必爭之地，發展前景毋庸置疑。
南沙目前房屋空置率高，二手房交易活躍度一般，但該區的人口和經濟還有很大的提升空間，所以這裡的物業適合作爲中長線的資產配置，投資者要做好3-5年堅守的準備。
周峰（廣州鏈家研究院院長）：
南沙還要守4年，鏈家暫無開店計劃
廣州鏈家目前在南沙沒有開設門店，今年內都暫時沒有在南沙開店的計劃。南沙樓市起碼還得守4年，只有當區域的新房都賣得差不多了，交易主體陸續轉入二手市場時，南沙樓市纔會得到合理的認同。
2017年南沙區二手住宅網籤量超過3400套，比2016年增加1.4倍，增速明顯。但從縱向來看，南沙樓市仍處於起步階段，整個區域居住氛圍不足，現狀仍是投資客居多，房產空置率不低，這樣的市場不太適合進行二手房門店佈局。只有當南沙的交通、配套、醫療等各種配套設施逐步完善時，南沙二手住宅的交投活躍度才值得期待。
黃韜（中原地產項目部總經理）：
更看好未來兩三年後的機會
最近五六年南沙樓市的波動較大，升得快也跌得快，和政策、概念有關係，南沙樓價自成一體。
這兩年南沙樓市供應量增大，樓價漲得快，並不是好事，很多非自住買家需要等，我看好南沙的長遠發展。開發商其實也不是看好現在，而是更看好未來兩三年的機會。自貿區、粵港澳大灣區等大手筆規劃落地，南沙將會受益，國企、央企佈局在此就是這個原因。
中原地產目前還沒有進入南沙開設二手地鋪，因爲南沙二手住宅成交量還不大，暫時還不是一個很好的二手市場。
林先生（南沙某中型房地產中介公司經紀）：
大約3年後，會有更多人關注二手樓
我們公司在南沙有不少分店，不過，不好意思，南沙的一手樓行情我比較瞭解，對二手樓行情其實我不是特別瞭解。
南沙成爲國家級新區和自貿區以後，這邊推出了很多一手樓，買家也很多，近幾年我們公司大約80%的營業額都來自一手樓業務，來我們地鋪買樓的人多半也是買一手樓。我們已經算是南沙成交量很大的公司了，但一年買賣的二手樓不到500套，比一手樓少太多。
雖然南沙目前的二手樓業務量不大，但未來不會有價無市，特別是南沙核心區和地鐵沿線，未來的土地供應量會越來越少，當一手樓都賣得差不多的時候，就會有更多人關注二手樓，我相信大約3年後，就會出現這樣的情況。
趙卓文（廣州同創卓越房地產顧問有限公司總經理）：
南沙樓市並不是賺快錢的地方
1月29日，南沙土地受到激烈爭奪，說明南沙土地資源比較缺，開發商看好後市。粵港澳大灣區規劃利好以及即將開通的港珠澳大橋、深中通道等重大項目的落地，將令位處珠三角幾何中心的南沙受益。加上南沙近幾年的產業發展速度超預期，給房地產行業帶來了新需求和新預期，房地產投資需求已提前啓動，南沙樓市正處於新一輪上升前夜。
當南沙房價上升到高位後，下一步面臨的就是入住問題。過度依賴投資需求，並不能維持南沙樓市的長期繁榮。只有當樓盤有實實在在的入住率，才能長期發展。在短期內，南沙樓市並不是一個賺快錢的地方，投資南沙樓市，需要有守的心態，預計南沙樓市在2022年左右會到達新的高峰。
韓世同（業內知名房產專家）：
從區位等先天條件來看，南沙有條件發展成爲粵港澳大灣區的核心，不過目前地位仍然尷尬，因爲南沙還僅僅是廣州的南沙，而並未成爲廣東省甚至珠三角的南沙，南沙雖然有大灣區核心的定位，目前實力還有差距。
另外，儘管自貿區起到了強力拉動的作用，但目前南沙樓市整體以度假旅遊、投資需求爲主，並沒有形成充分的自住需求，人氣不足。由於路途遙遠，南沙很難成爲廣州上班一族的日常居所。
如果現在購買南沙物業，更多是博一博南沙的未來，在我看來，不如購買東部板塊的房子會更現實一些。
即刻買！
鄧浩志（業內資深專家）：
今年買入，價值上升立馬可見
南沙樓市目前入手正得其時，有以下五個理由：
一、南沙是利好政策出臺最頻繁的區域，基本上兩年出臺一個大的、方向性的政策，利好很多。
二、南沙引入很多產業，產業人口大幅增加，如果說，2012年-2015年僅是停留在概念上的南沙，那麼2016年-2017年的南沙則已經進入利好兌現期。
三、在樓市成交方面，2017年南沙二手樓成交量上漲速度最快，超過110%。這說明南沙的居住需求在增加，投資屬性在弱化。一句話：南沙越來越適合自住了。
四、其實近幾年南沙的土地市場並沒有放量，從當下土地拍賣的形勢來看，南沙樓市未來幾年的機會更大。
五、預期粵港澳大灣區的具體規劃會在今年內公佈，南沙肯定是核心之一，今年南沙的利好還會加碼。
所以，對南沙樓市來說，2018年可能不一定是抄底的機會，但確實是淘房的機會，因爲樓價相對平穩，買家可以選到更合適的節點入市。至於需要守多久，今年買入，價值上升馬上就能看到。