張金鶚打房？　真是天真活潑又可愛

牧

最近的新聞焦點，就是張金鶚出任臺北市副市長，許多媒體與鄉民把這件事與「打房」聯想在一起，期盼他的上任，能對臺北市的房價有所抑制。筆者的想法剛好相反。張教授的上任，是精心策劃的結果。目的不是要打房，反而是要讓房價上漲。

我們先來看看，什麼是有效的打房政策。

很多人都以爲加重增值稅與資本利得稅，「漲價歸公」，讓炒房的投資客賺的錢多繳點稅，投資客沒什麼賺頭，房價自然會下跌。聽起來很美，但問題是，你怎麼能確保屋主不會把自己該繳的稅加在價格上，讓買家去負擔，房價不跌反增？

相信增值稅的人就會說，那就把稅加更重，屋主敢繼續加價，那麼高的房價，一定賣不出去。問題是，屋主賣不出去又如何？把打房目標放在增值稅與利得稅上，如果屋主「持有成本」低，房子賣不出去，有差嗎？空屋率全臺最高的臺中市，不是房價照樣飆漲？

別忘了，土地與房屋本身有「保值」的功能。爲什麼保值？因爲土地本身總量固定，房屋所在的「位置」，在短期內的供給量也無法增加或替代。這些數量固定的東西，在流通貨幣數量增加（就是所謂的通貨膨脹）時，相對價值就會增加。這就是不動產爲什麼能保值。

現在回過頭來，如果屋主房子賣不出去沒差，還可以保值，爲什麼不把自己該繳的稅加在價格上？更何況增值稅與資本利得稅是「交易成功」纔要付的稅，賣不出去對賣方完全無壓力可言，價格又如何下降？就算要課空屋稅空地稅，屋主地主一樣可以用「低密度使用」規避：蓋個公園還是停車場，或是投資客之間彼此低價出租，要如何認定空屋空地？

所有的財稅學者都很清楚這點。張金鶚就曾經說過：「我國土增稅雖然由賣方繳交，但卻可藉由房價轉嫁給買方。」（90年5月4日自由時報）真要打房，必須要從提高持有成本下手。其他國家也是如此，香港與新加坡的打房措施比臺灣重很多，卻因偏重印花稅等交易稅，而導致成效不彰。真正打房成功的是韓國，韓國打房的第一步，就是把不動產持有稅加倍。屋主一旦持有成本增加，就會有出售的壓力。後續的資本利得稅纔會有效果。

談到持有成本，很多人就把責任推到央行的利率上。問題是，利率本來就不是用來控制房價的，它要控制的目標是通貨膨脹。利率高，通常也代表通貨膨脹高，房價反而有支撐（如澳洲紐西蘭）。而且用利率調控房價，不見得有效。利率提高，臺幣匯率會上升，而哪次臺幣升值，資產股不跟着上漲的？

真正有針對性的是租稅。所以張金鶚最近暗指央行「打房不力」，央行的回答很簡單：「租稅不是央行管的。」不是央行管的，難道是財政部嗎？其實真正的職責是地方政府。因爲不動產有關的稅，如地價稅土增稅房屋稅，都是地方稅。地方政府可以透過公告地價（目前市價兩成），土地公告現值（目前市價七八成），與房屋評定價值（大約也不到市價一成）來決定要收多少稅。目前爲止，這些地價房價的訂定，以財稅專家曾巨威的話，就是地方政府「一連串造假」。把打房責任推到央行身上，不等於自取其辱？

現在就可以清楚爲什麼張金鶚的出任，是一場精心設計的結果：

首先，公告「地價」三年才調整一次，最近的一次是今年年初。也就是說，張副市長已經無法影響最重要的地價稅。（他三年後還會繼續在市府中嗎？）

另外，跟土增稅有關的是土地公告「現值」，雖然是一年調整一次，但張金鶚以前就不贊同增值稅，因爲它會轉嫁。而目前的土地公告現值，也與市價差距不遠（真正與市價差遠的是公告「地價」），就算調整，對土增稅也影響不大。

再來就是房屋稅，房屋稅的缺點是不分「自住」與「非自住」（地價稅卻有分），這使得提高房屋稅的政治壓力更大。況且臺北市的空屋率算相對較低（真正空的是土地，參見天下雜誌445期），房屋稅的打房效果不見得比地價稅好。

所以，張金鶚手中根本沒多少有效工具可以用來打房。其實政客們要張金鶚做的，就是「專心都更，別碰租稅。」臺北市房價前一陣子有些動搖，事實上受到文林苑事件後的「都更夢碎」影響很大。都更一旦順利，北市房屋「本夢比」自然下降，房價反而易漲難跌。

各位如果相信張金鶚上任，就代表政府打房，未免太低估了臺灣政客們的智商。

●作者牧，美國麻塞諸塞州，博，任教於某大學。以上言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多聲音與討論，來稿請寄editor@ettoday.net