住建部“點名”12城樓市新政大盤點：嚴查房貸

截至5月27日，2021年進度條拉滿40%，期間部分熱點城市出現學區房領漲樓市，經營貸等違規流入房地產市場，新房、二手房價格倒掛，投資、炒房情緒復現，開發商和中介違規經營等行業亂象。

21世紀經濟研究院不完全統計發現，今年來住建部約談、督導或調研13座城市，要求各城市發揮城市主體責任，堅持房住不炒，解決好住房突出問題，確保房地產市場平穩運行。13城中南昌被住建部“點名”在今年新發佈政策中部分條款與穩地價、穩房價、穩預期要求不符，廣州、合肥、東莞等城市則是因爲房地產市場升溫。

截至目前，除南昌撤回調控新政外，年內其餘12座城市均出臺樓市調控新政，從保障性住房或租賃住房供應（兩者或有重合），限售、限購、信貸和稅收，新房、二手房交易等多個方面出手調控。21世紀經濟研究院認爲，梳理12個熱點城市年內調控重點和調控特徵，或對於把握全國樓市調控方向有重要的參考意義。

多舉措緩解城市住房突出問題

今年中央多次強調要通過增加土地供應、安排專項資金、集中建設等辦法，增加保障性租賃住房和共有產權住房供給，規範發展長租房市場發展，盡最大努力幫助新市民、青年人緩解住房困難。

21世紀經濟研究院統計發現，在12座城市中，至少有上海、深圳、北京、成都等10座城市推出措施緩解城市住房突出問題，包括單列租賃住房用地計劃，多主體、多渠道增加租賃住房供應，安排專項資金爲城鎮家庭住房提供保障，鼓勵集中式長租企業發展等。

在具體落地方面，北京、上海、成都等地單列租賃住房用地計劃，其中北京今年供應租賃住宅用地300公頃，其中集租房、公租房各150公頃，較去年分別增加100公頃、70公頃，共佔宅地比28.3%。

廣州除了加大宅地公開出讓配建保障性住房的力度之外，還支持利用集體建設用地、企事業單位存量土地、產業配套用地和存量閒置房屋建設、籌集保障性住房。

合肥提出深化住房租賃市場發展試點工作，力爭今年再增加保障性租賃住房2萬套（間）以上，着力解決好新市民和青年人的住房問題。

深圳發佈用於支持公租房保障和城市棚戶區改造的專項資金管理暫行辦法，爲城鎮住房保障家庭發放租賃補貼，新建（改建、配建、購買）實物公租房的支出、城市棚戶區改造等提供專項資金支持。

“三限”+稅收穩定市場交易情緒

限購、限售、限貸和稅收一貫是房地產調控的重要組成部分，對於穩定購房者交易情緒，降溫樓市有一定短期效果。在今年12個熱點城市的調控政策中，絕大部分城市都用到了其中一種或幾種調控手段，但與之前相比，調控更加精細化，也更具針對性。

在限購方面，上海對離異購房提出要求，規定離異的任何一方自離異起3年內購房的，其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算；杭州對落戶購房進行規定，明確落戶未滿5年的，限購範圍內限購1套住房，並將法拍房納入限購範圍。

在限售方面，成都對熱點項目提出新要求，規定登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目，所購商品住房限售期限由3年延長到5年；西安則整體執行限售政策，要求3月31日後在限購區域內新購房的，限售5年。

在限貸方面，東莞推出差別化信貸政策，根據購房者在東莞的住房情況和貸款情況，在新購房時支付30%-60%的差別化首付，暫停向擁有2套及以上住房的居民家庭發放商貸。另外，上海、深圳、北京、杭州、成都、西安等城市都提出要加強個人房貸管理，嚴查經營貸等違規進入樓市。

在稅收方面，上海、杭州、廣州9區將房屋轉讓增值稅徵免年限從2年提高至5年，寧波擴大了契稅繳納時覈查家庭住房套數的空間範圍。

多管齊下規範開發商、中介行爲

除了對購房者的購房行爲進行約束之外，12座熱點城市悉數出臺政策，規範開發商或房屋中介的經營和銷售行爲，營造透明、有序的新房和二手房交易環境，穩定市場價格，規範市場秩序。

在新房交易方面，上海嚴格執行新房價格備案管理，堅決防止上市銷售項目備案價格過高；無錫明確房價組成和裝修標準，規定基礎裝修價格範圍在1500元/平方米-2000元/平方米之間，開發商不得捂盤惜盤和只提供升級裝修方案；成都規定對於登記購房人數在當期準售房源數3倍及以上的項目，按特定要求進行購房資格複覈、公證搖號排序和選房。

在二手房交易方面，深圳建立二手房成交參考價格發佈機制，引導商業銀行合理發放二手住房貸款。其後，成都提出要建立二手住房成交參考價格發佈機制，西安提出逐步建立二手住房成交參考價格發佈機制。調控二手房價格成爲今年熱點城市樓市調控的新措施，對於穩定房價有一定意義。但日前深圳出現以水果圖案代替二手房掛牌價的情況，相關部門對其進行了查處，背後折射出房地產市場仍有亂象冒頭。

爲打擊房地產市場亂象，上海、深圳、北京、無錫、成都、廣州、合肥等地均發起房地產市場整治行動，線上線下並舉，規範開發商、中介機構和中介的市場行爲。但從近期情況來看，市場整治行動還有必要持續性、常態化進行。