都更進階之養套殺
Sway
一堆人巴着我要問都更怎麼賺，又一直問那些等待都更的公司難道不會餓死這類問題，我現在就打開肥心，不、黑心，啊又錯了，是佛心，讓你知道何謂進階版的都市更新，我才懶得要賺都更錢必須等二十年、又是槍殺又是找黑道的，那個太麻煩啦。大家都知道都市更新最好賺的，就是便宜買進一批老公寓，然後去申請啥好好看、搞成一個鳥公園放個一年半賺容積，之後就拆了公園蓋了廉價假豪宅，找一堆笨蛋賣他個貴森森賺一票。但你知我知大家知，加上職業投資客、黑道投資客來搗亂，於是我就有了一箇中期計劃，反正我用這招賺夠了。
▲異國美食街關門，店家控：都更惹禍。(圖／東森新聞提供)偷雞一定要有一把米跟一點時間，而我有的是大把的米跟很多時間。我會找一些重點商圈的外圍，永康街就找隔壁巷、師大路就找泰順街，總之就是一定要熱鬧商圈的「旁邊」，花點時間這裡買一間老公寓、那裡買個沒人要租的地下室，並且分十個以上的人頭來買屋，你知道，如果用我公司或用我的名字來買，三兩下別人就會發現我的意圖，那我當然要分散一下，混淆視聽，免的有人來跟我搶房子買，我的本錢會花比較多，那怎可以。這整合可能要花好幾年的時間，自然不能讓他空着，雖然銀行多半貸我百分百房貸，還有銀行的分行經理搶着要給我「額度」，就像信用卡一樣，要貸多少就有多少，所以我只要花寬限期的利息錢就夠，不用太多自備款，租金可以蓋過利息我就高枕無憂。買地下室就把他打成停車場來外租，你知道商圈旁最需要停車場了，這投資報酬最好，以前臺北蓋房子有規定要蓋「防空避難室」，不用防空之後多半變成漫畫店，我就把他買下來當作都更的「基礎」，不過我當然會挑選有產權的，如果他是登記公設，那我就找一戶樓上來買，反正你知道我很會搞爛整棟的住宅環境，樓下一一搬走後整棟就是我的了。買樓上住宅，看風頭來搞市場，不是出租住宅就是來當日租套房給三七仔用，當然我會用黑心裝潢那套，搞漂亮一點找外商人士來出租，租金起碼多賺兩成，你知道現在有一些房仲就專搞這個。等我買完一棟公寓，我不一定會拆掉當平面停車場來作，但你也知道現在房屋都空的太多了，有些區域我就會乾脆拆了賺停車費。
▲都更舊換新，大安區價差起碼一坪30萬。(圖／東森新聞提供)準備好之後，就是炒菜的時候，這時我會開始進攻正商圈店面，誰是精華我就買誰，或是租了一個大的店面分拆好幾個小店面來當二房東，有時候我也會引進國外有名的店來臺灣開，如果原本的店家就是老字號知名店，我也會買下來再回租給他，反正，你知道的，放消息來招媒體大大宣傳。媒體很好養你是知道的了，所以我會先搞店家知名度，買一些美食節目，買一些房地產訊息，你管我是不是天價購買，我一定會告訴記者我買得有多貴！沒人稽查嘛，就這樣，一傳十、十傳百，房價不就被我炒上去了？但是哦，我放出消息，是我正在大買正商圈的店面跟房子，這樣其他投資客就會蜂擁而至，把唬爛的高價行情漸漸變成真正的天價行情，投資客嘛，三人成虎外加媒體炒作，這還不簡單！當然，我買房子是分散投資，也就是不會只作一條街、一個商圈，因爲商圈很容易移轉或沒落，所以平常我可忙呢！固定巡商圈是必要的，萬一他有冷掉的跡象，比如附近開了新的百貨公司或國際級旗艦店，那逛街動線就會改變，必要時我會一邊作新聞、一邊把好的點高價套給投資客，因爲那些店面想要進來開，一定會先問過我手上的店面，或是透過我那些作招商朋友來探消息，這就是我經營那麼久以來，跟投資客不同的地方，拜託，我是財團耶，我跟我朋友的資源那麼多，投資客無法跟我們這些開百貨的、開連鎖店的、搞國際標的人來鬥啦。所以你知道了，當我要賣店面之前是要作多少步驟，當啥油泥褲落、雜拉要來臺灣開店，我怎會不知道呢？是誰引進的？攏馬系我啦！等我談好的時候，該佈局的就佈局，投資客知道的時候已經簽好約啦，你知道的時候已經正在裝潢啦，誰要遷出遷入、商圈怎麼變化，根本都是我們在作決定的，所以只要一間國際有名的店要搬走或進來，請用膝蓋想一想，再過兩年，嘿嘿，我的假豪宅就會推出了。而夜市更是我的傑作，等我布好局，夜市整個被擴大，包括那些被別的投資客卡好的店面，有些還是我高價賣給他的，先大賺一筆！之後，我就動用所有的關係來「整肅」這個商圈，拆違建、搞環保、燒房子，一個熱鬧的商圈，只要巷內一間店面燒掉，嘿，這公安問題就出現了，政府怎能不來面對這個事實呢？民衆也會一起找議員喊着說「太吵啦」、「晚上回不了家啦」、「環境太不衛生啦」，然後一堆住戶被小偷偷的新聞也會爆出來，商圈頓時變成都市之瘤，一下子就會有更多的店面求售。最近的師大夜市不是就這樣？這當然獲利的不只是我了，一堆同行共襄盛舉，大家共榮纔不會矛頭指向我，萬一不小心失敗也不是我一個人承擔風險。等到商圈黯淡之後，接着我繼續買店面，包括當年我高價賣給你的，自然是低價承接，或是先租、低價出租後，再買，如果投資客想跟我拼，遇到我即將整合好可以開發的土地，我還不是開開記者會，把那些人塑造成釘子戶、哭給媒體看、掰個故事說啥老阿嬤死前的心願是看到新房子蓋好，不就得了？當然，識相的投資客還是會跟我合作，畢竟沒有投資客願意資金卡死，跟我合建分屋還是可以賺得回來，所以也不是那麼多釘子戶可以上報。啥，不合作？我管你有多大咖，以前你跟我合作愉快，現在卻想高價分店面回去？國稅局可是我的好朋友耶，參你一下讓你成爲全民公敵、罵你是炒高房價元兇、罰你逃漏稅、檢舉你是路霸，黃勇義的新聞，隨便就被罰好幾億元，你是沒看到阿！都更還有另一個好處，就是以小吃大，政府不是立法說五百坪以上的地不能買賣了？那我就都更阿，管他學校還是政府擁有，我自然會貼着那些國有地來買房子，等到買到一棟，就來跟政府搞都更，誰叫法規給我這個權利呢？國有地還不能拒絕哦！只要算一算我的建築成本可以賺得回來，你管我的土地可能只有幾十坪，我依然可以跟那幾百坪的國有地來都更。按照坪數來說，雖然要跟國有地五五分帳，照理說我的地要夠大才夠回本，但是阿，我自然是早幾年佈局，通常國有地旁都是商圈盡頭，要不然就是鳥都不願意拉屎的空地，自然的，隨便找三個估價師先低估店面價值，喔，多數的時候根本不用低估，那些地空着多年，本來就沒有商圈可言。跟公務員辦事你通常氣個半死，那是你不懂得官話，我當然直接找長官，告訴他這是「活化死資產專案」、「讓貴單位年度績效變好」這類鬼話，而且都市更新是政府大力推動的，這又可以「增加都市更新成功案件」，「蓋出一棟綠建築的大樓，讓別的單位讚美」，還有還有，「美化市容」、「消滅登革熱嚴重地區」！簽完都更契約後，我自然是分回店面跟一點點樓上住宅，這時又會跟官員說「到時候蓋完我一定幫你找人拍賣，絕對不會變成蚊子館給在野黨臭罵哦！」所有的政府專案我都熟悉，長官要求啥我就變啥給你，再不滿意我連「增加生育力與就業人口」這類鬼功勞我都敢寫在報告裡。更何況，看似跟政府合作我根本是賠錢，這又可以開記者會告訴大家，我是多麼有佛心的建商阿，這時又可以跟新聞單位要點預算花花，美化我一下，反正記者我很熟。之後你就知道啦，建材該偷的偷、工程該減的減，就這樣蓋出一棟看起來華麗、實際上缺鈣缺骨的大樓。然後，再用上面的方法炒高商圈與房價，所以，看起來好像我賠錢、但其時我只要有三成的土地，就可以吃下七成的國有地，這樣，我就有把握賺到錢了。不信？通常我的店面報告評估價是每坪50萬元，但後來我賣出的價格多半每坪500萬元，這十倍的價差就是我獲利的來源。也許你到現在還認爲我在唬爛，那我問你，你看到那麼多新聞在報「店面、住宅成交，再創歷史天價」，你哪一隻眼看到有合約書了？新聞是用買來的啦！我隨便講講，再用LV、萬元禮卷送一送、用我手上超六星級旅館住宿捲髮一發，配合我那幾個房仲、名嘴好朋友到處講一講，新聞就有啦。想當個黑心建商，可不是三兩三就可以作到的，要跟我玩都更？沒那麼容易！
(●作者Sway，此文轉載自Sway房市觀測站粉絲專頁，曾出版《黑心建商的告白：買屋前不看會哭的17堂課》、《黑心房仲的告白：買屋簽約前最後救命的17堂課》與《黑心投資客炒房告白：搞懂中古屋坑錢陷阱的17堂課》。本文言論不代表本報立場。ET論壇歡迎更多參與，投稿請寄editor@ettoday.net)
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