好房/一屋換二房 活到老賺到老

撰文/黃芊芊

不少高齡者面臨子女成家搬遷後,住家閒置空間過大的狀況,專家建議,退休族不妨趁機換屋,讓手頭上有更多現金靈活運用,算是另類「以房養老」的方法,並透過理財安穩退休。

老師一家五口住在臺北市松山區三十多年,十年前林老師退休時一家五口仍同住一起,近三、四年兩個兒子結婚後陸續搬出去,最小的女兒也在國外讀書、工作,家中只剩下林老師夫婦兩人,五十坪大的房屋顯得有些空曠,不僅三個房間長期無人使用,也因爲屋內較少人走動積了不少灰塵,打掃起來相當費力。

其實屋內坪數大不打緊,老公寓沒有電梯是林老師最擔心的問題。夫婦倆都已經六十五歲了,最近爬樓梯常感覺氣喘吁吁,林老師認爲再過幾年他可能就沒力氣爬到四樓了,因此考慮換房子……

汰換老舊空間 提升退休居住品質林老師的老屋雖然屋齡四十年,但因位民生社區內,地段佳、坪數大,還是受到不少年輕換屋家庭青睞,最後以總價近三千萬元出售,再用兩千萬元買了附近權狀約二十五坪的中古電梯大樓,因爲他還是喜歡民生社區的悠閒感,尤其距離長庚醫院近、就醫方便,又有熟悉的生活圈與鄰居,讓他有歸屬感

林老師的新房子兩房兩廳一衛的小空間,房子變新了,手頭也多出一千萬元現金,讓身爲退休族的他更無後顧之憂,日子過得十分愜意。

臺灣進入高齡化的社會,根據內政部統計,二○一三年臺灣六十五歲以上人口逼近二百七十萬人,佔總人口約十一.五三%,不僅人口年齡逐漸拉高,連房屋也跟着「高齡化」,房屋變老後居住安全疑慮增加,有些並不適合高齡者繼續居住,因此近年來開始出現一波退休族換屋潮,銀髮族、退休族養生宅需求越來越強烈。

全國不動產企畫研究室主任張勻表示,「換屋養老」是近來相當熱門的現象,原因是這幾年剛好是六、七年級生適婚年齡,不少原生家庭面臨空巢期,家中閒置空間變多,老夫妻也面臨退休生活,趁機將大屋換成品質更好的小屋,或是從公寓、透天厝換成出入較方便的電梯大樓,退休生活可以更安穩。以大換小 滿手現金等退休退休族多半希望手頭資金越充裕越好,雖然前陣子政府推動「以房養老」政策,亦即將房屋抵押給銀行,再按月領取固定生活費,等過世後房子就讓銀行收回去,但這項政策不太符合傳統臺灣人土斯有財的理念,至今無人申請。

若能透過換屋獲得多餘資金,再進行理財規畫,一樣可以活到老、領到老。想換屋「以房養老」,通常可以分爲大屋換小屋、市區郊區和一屋換兩屋這三種作法

張勻說,大屋換小屋、老屋換新屋是最常見到的方法,不少退休族偏好居住在同一個生活圈,不想搬到較遠的區域,此時最適合的方法就是以大換小,例如在同一個區域直接購買小宅房價會比大屋便宜,倘若想要住新屋,就要先試算一下賣掉大屋後可以買多少錢的新屋。

舉例來說,老陳的舊公寓四十坪、價值二千四百萬元,當地十年左右中古電梯大樓均價爲每坪約七十萬元,以老陳賣屋所得來看,應該可以買到三十五坪左右的電梯大樓;倘若老陳想多留一點現金裝潢、未來養老,則可以將坪數縮小至二十五到三十坪,手頭就多出三百萬到六百五十萬元現金。

用一屋換兩房 創造穩定租金收入不過在同一個區域買屋,通常大換小、老換新的價差較小,若老陳從市區搬到郊區,就可以獲得更多資金運用,舉例來說,老陳若願意搬到林口長庚附近的中古電梯大樓,當地行情每坪約二十五萬元,假設購買四十坪左右的房子,手上就多出一千四百萬元現金。

張勻分析,不少人因爲想要住在全新的社區,所以願意從市中心搬到郊區或是副都心,不僅房價便宜,且可以選擇當地最熱鬧、生活機能最好的區域,同樣享有相當多的生活採買與醫療資源。

也有些退休族希望將多出來的資金,拿來投資學區捷運套房或公寓,成爲有固定收入的包租公,則可以把一間大屋換成兩間小屋,創造穩定的收入,假設老陳賣了二千四百萬元的舊屋,他也可以選擇買兩間一千二百萬元的房屋,一間自住、另一間出租,每月固定收租金。

退休族得注意 四大機能享受生活太平洋房屋行銷部顧問李季鴻分析,雙北市近來房價高漲,低總價市場當道,不僅年輕首購族適用小宅……【更多精彩內容,請見《好房HouseFun》雜誌2014年8月號】http://bit.ly/1oqoI59