明年琶洲寫字樓供應占全市過半 高端消費迴流廣州
分享至好友和朋友圈
近日，仲量聯行發佈廣州房地產市場2019年度回顧及2020年展望。
仲量聯行華南區董事總經理吳仲豪表示：“回顧2019年，受經濟環境影響，廣州甲級辦公樓租賃市場需求相對疲軟，但琶洲表現亮眼。個別行業的租賃需求仍相對穩健，大灣區的長期發展前景吸引不少企業在廣州尋求設立新辦公室或進行擴張，預計中美第一階段經貿協議達成一致也將支撐短期內租賃需求的回暖。” 優質零售物業市場方面，整體租賃需求增長乏力，再加上全年新增供應有限，2019年整體淨吸納量較2018年下滑明顯。零售商對於擴張計劃普遍持謹慎態度，大部分商家仍首選天河路商圈，但購物中心同質化競爭也在加劇。運動服飾及潮牌服飾2019年表現依舊搶眼，門店數量繼續擴張；高端消費迴流本地市場趨勢明顯。物流地產方面，受消費需求驅動，零售商對非保稅倉庫的需求增長顯著，彌補了電商和第三方物流需求放緩，廣州2019全年非保稅物流市場需求趨穩，非保稅倉租金溫和上漲。
甲級辦公樓：需求疲軟 明年重點看琶洲
2019年廣州經濟增長保持穩中趨緩態勢，甲級辦公樓市場租賃需求相對疲軟。中美貿易爭端升級迫使市場向下調整經濟前景預期，多數企業對未來業績預期表示謹慎，控制成本的意願上升，他們更傾向於選擇續租或成本節約型搬遷，因此甲級辦公樓租賃需求自第二季度開始轉弱。不過全年淨吸納量仍達30萬平方米，相比2018年下降不多，這主要還是得益於琶洲片區租金較低，能夠吸引不少承租能力一般的企業往該片區升級與擴張，因此琶洲全年都維持着較高的租賃活躍度，貢獻了全市約45%的淨吸納量。
雖然全年整體租賃需求偏弱，但個別行業的租賃需求仍相對穩健。受貿易戰影響較小的專業服務業仍有一定的搬遷與擴張需求，其中律師事務所尤爲活躍。同時，不少地產企業看好整個大灣區的長期發展前景，進駐廣州勢頭不變。而科技行業的租賃需求亦較爲穩定，尤其是琶洲，憑藉片區產業規劃定位不僅吸引了不少來自附近產業園內科技企業的升級需求，還成功吸引到新媒體和電商行業的大型租戶入駐。
全年新增供應的入市對整體空置率影響有限。2019年全市甲級辦公樓市場新增供應約爲34萬平方米，與2018年相比有所上升，新竣工項目分別分佈在珠江新城、廣州國際金融城以及琶洲。截至第四季度末，全市整體空置率爲7.0%，與2018年年底水平相約，空置率維持低位主要得益於琶洲近兩年內落成項目的出租率在2019年顯著提升。
甲級辦公樓整體租金跌幅持續擴大，然而投資市場受其影響有限。2019年廣州甲級辦公樓租金出現一定幅度下跌，且跌幅逐漸擴大，截至第四季度末全市租金同比下滑約4.7%。受整體經濟環境影響，大部分企業對於擴張持謹慎保守態度，選擇續租以留在原有辦公樓的情況有所增多，而另一方面，不少甲級辦公樓業主，尤其是珠江新城的業主普遍承受空置壓力，願意用降租金、延長免租期等策略挽留已有租戶或吸引新租戶。珠江新城多數辦公樓2019年都錄得較大租金跌幅；而琶洲的租金則逆勢上揚，主要得益於2018年下半年落成的項目的租金有明顯提升。
投資市場方面，投資者並未因租賃市場的短期波動而影響他們對廣州辦公樓市場的長期看好，自用買家與機構投資者的問詢保持活躍。2019年外資機構投資者加大投資力度，本年共錄得兩宗相關辦公樓整售交易。自用需求方面，大型金融機構問詢熱度有所上升。除此以外，仲量聯行廣州資本市場部董事伍啓泰指出，機構投資者近年來愈發表現出對廣州老舊項目升級改造的興趣，既是看中該類資產相對便宜的價格，同時也希冀通過對資產的升級改造及運營提升，來提高租金回報。
市場展望：
中美第一階段經貿協議達成一致將支撐短期租賃需求的回暖，但市場整體租金下行壓力仍存。隨着近期中美第一階段經貿協議文本達成一致，市場情緒無疑將受到提振，租賃需求在短期內也將得到支撐，大型金融機構、外貿企業及相關服務商的需求將有所恢復，然而整體租賃需求能否企穩回暖仍取決於中美貿易關係的最終走向。此外，隨着我國金融業對外開放步伐不斷加快，預計更多外資金融業企業，例如銀行、保險以及信用評級企業，將逐步進入中國市場，這或將對廣州辦公樓市場2020年的淨吸納量有所助益。
2020年預計將有13座甲級辦公樓合共近百萬平方米的甲級辦公空間投入廣州市場，超半數新增辦公空間將來自於琶洲。仲量聯行廣州商業地產部資深董事江婧麗預期，屆時琶洲的空置率將顯著上升並帶動全市空置率上行。業主爲了維持或提升出租率，將繼續下調租金以面對新增供應競爭，因此市場整體租金仍存在下行壓力，而琶洲片區已有項目由於面臨新增供應的直接競爭，租金下行的可能性預計更大。
投資市場方面，伍啓泰預計國內外機構投資者將加大對廣州辦公樓市場投資力度，積極進行戰略布點，投資者將不僅僅考慮位於傳統商務區且具有較大提升空間的項目以及次核心商務區在建項目的投資機會，對開發型項目也將更加關注。與此同時，來自大型企業如保險公司的自用與投資需求仍保持強勁。我們認爲投資者在未來一年中將繼續保持對廣州辦公樓物業的濃厚興趣，市場情緒仍將處於高位。
優質零售物業：高端消費迴流 快閃店流行
2019年，在整體經濟增速放緩的背景下，廣州消費市場體現出較強韌性，1-11月全市社會消費品零售總額同比增長8.0%，增速比2018年同期提高0.5個百分點且消費市場整體呈現穩中有升態勢。但消費兩極化現象趨於明顯，同時購物中心同質化競爭加劇，故大部分購物中心人流量及銷售額均受到影響。零售商對於擴張計劃普遍持謹慎態度，大部分商家仍將目光鎖定在坐擁龐大消費人羣的天河路商圈。整體需求增長乏力，再加上全年新增供應有限，2019年整體淨吸納量較2018年下滑明顯。
餐飲零售商擴張速度相比之前有所放緩，租賃需求多來自連鎖餐飲品牌。服飾行業優勝劣汰加劇，新進入市場的品牌較少，對於已有品牌而言，不少零售商也面臨較大的業績壓力而對擴張計劃持保守態度。而運動服飾及潮牌服飾2019年的表現依舊搶眼，門店數量繼續擴張。此外，線上與線下的無界融合也成爲大勢所趨，線上商家“逐鹿”線下，越來越多線上品牌在2019年開設多家實體門店，成爲新的需求增長點。而隨着境內外奢侈品價差收窄，高端消費迴流本地市場的趨勢在2019年尤爲明顯，全市奢侈品牌銷售業績不俗。
在經歷了2018年供應高峰後，2019年全年新增供應大幅減少，僅錄得約33萬新增供應。但是，市場供應壓力仍存在。供應競爭激烈的區域型購物中心的業主力求降低自身商場內品牌與商圈內品牌的重疊度，實行差異化運營。部分社區型商場上調餐飲、兒童親子及文娛業態的零售佔比，藉此滿足更多家庭購物客羣就近消費的需求。
雖然不少商場進行了租戶調整，但截至2019年末，全市整體空置率基本與2018年年底持平。仲量聯行的數據顯示，位於郊區的商場面對激烈的市場競爭，引入更多餐飲類商戶以確保出租率。例如凱德雲尚和番禺萬達廣場，2019年新引入品牌中餐飲類佔比均在35%以上。而位於天河路商圈的項目則受到服飾業態商家的廣泛青睞，在2019年新開店鋪數量上表現最爲活躍，爲租金增長提供了動力。
全市整體租金增長乏力，市區租金漲幅略高於郊區。在零售市場租賃需求平淡的情況下，零售商加大對天河路商圈的拓展力度，並且願意競價進入這些有人流量保證的商場，使得該商圈租金持續領漲全市。而郊區部分商場受同質化競爭加劇影響，租金持續面臨上行壓力。
2019年2月《粵港澳大灣區綱要》的出臺提振了投資者信心，全年問詢活躍。由於廣州可售優質零售項目稀缺，且賣方對報價未有鬆動，所以成交較少。此外，核心城區內新增大面積土地供應不可期，因此位置優越的、產權統一的、有增值空間的社區商業物業逐步引起投資人的關注。
市場展望：
在全國經濟增長放緩的大趨勢下，仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明預計零售商在2020年對擴張計劃仍會持謹慎態度。由於單店銷售業績壓力加大，相對於過往通過增加店鋪數量發揮規模效應，零售商更傾向於節省成本。而且，爲了適應主流消費人羣偏年輕化和潮流快速更替的特點，更多零售商通過快速調整產品定位以達到精準營銷的目的，從而節省成本。
例如，快閃店將受到更多商家追捧，成爲品牌以較低成本進入市場試水的絕佳途徑之一。同時，預計不少商家也將考慮品牌精細化打造，有望出現“大牌小店”現象。部分傳統餐飲品牌也將積極打造其年輕線子品牌以增強對年輕消費羣體的吸引力，從而提升品牌競爭力。
供應方面，仲量聯行預計2020年新增供應將再次達到一個高點，超過90萬平方米。其中過半項目集中在郊區，預計隨着郊區更多高鐵站及地鐵站點陸續開通，更完善的交通網絡將助力區域商業氛圍日益成熟，使遠郊居民的購買力得到釋放。因此，郭偉明預計郊區新增供應將得到較快去化，空置率僅微微上升，但是供應壓力會在一定程度上削弱業主的議價能力，區域租金上漲受限。
由於位於市區的新項目大多由知名開發商開發，預計新增供應對空置率和租金水平影響有限。仲量聯行繼續看好核心商圈的商場表現，預計租金上升勢頭不變。
物流地產：黃埔保持滿租 非核心區表現欠佳
2019年受消費需求驅動，零售商非保稅物流需求增長顯著。整體而言，廣州全年非保稅物流市場需求較爲平穩。2019年1至10月全市社會消費品零售總額達8,207億元，與2018年同期相比上漲8.3%，其中，化妝品和日用品等商品的銷售額增長勢頭迅猛，受此影響，相關品類零售商的倉儲需求2019年有所增長。相比之下，由於業務增速放緩，電商擴張態勢減弱。再加上，出於成本和業務發展原因，部分電商和大型第三方物流公司選擇在廣州佈局自建倉庫，租賃需求進一步減少。另外，由於廣州地區非保稅倉租金水平較高，小型第三方物流公司受電商銷售增速放緩和物流市場整合等因素影響，2019年多偏好小面積和短期租賃，部分需求外溢至性價比更高的臨近二線城市。儘管如此，受消費需求驅動，零售商對非保稅倉庫的需求增長彌補了電商和第三方物流需求放緩，全年非保稅物流市場需求趨穩。
非保稅倉租金溫和上漲，部分租客外溢至性價比更高的佛山區域。2019全年新增供應較少，核心區域如黃埔區高標倉基本保持滿租，外加季節性短租成交較活躍，促使全市空置率平穩下降，帶動租金小幅上漲。但是，受需求外溢影響，一些非核心區域空置率和租金的表現欠佳。
市場展望：
花莞高速、廣佛肇高速二期等路段將於2020年通車，屆時將改善花都區、白雲區的交通通達性，提升非核心區域倉庫的吸納表現。然而，2020年非保稅物流市場將有大量新增供應入市，仲量聯行華南區工業地產部總監張寧預計部分倉庫將繼續面臨空置壓力，租金上漲幅度受限。
備註：文中所述租金及售價，均基於建築面積。
上週新增房源1825套 增城領跑
越秀受威脅！郊區也有這些新名校
意向樓盤：
姓 名：
手 機：
人 數：
看房日期：
姓名：
手機：
人數：
東部1線雙景房7字頭起享2萬抵93折
姓名：
手機：
人數：
廣佛線開闊江景洋房
東部1線山景房7字頭起
南沙線精裝商住公寓
保利大都匯情侶公寓
大壯國際廣場減10萬
珠江嘉園1萬抵95折
保利花城享1萬抵97折
碧桂園空港國際小公寓
碧桂園豪園總價95萬起
荔灣國際城1萬抵20萬
佛奧廣場頂級商務平臺
變身!上帝視角看琶洲
新團隊如何撬動地王?
廣鋼大熱 看荔灣房價
新黃埔撼天河老大地位
2015樓市網友吐槽榜
買二手房也不“二”
買房如何選樓層？
靠工資永遠買不起房？
讀公積金異地貸款政策
搞懂以房養老的背後
用微信掃碼二維碼
分享至好友和朋友圈