上海樓市“小陽春”已至，但行情偏弱

21世紀經濟報道記者唐韶葵 上海報道

春回大地、萬物復甦。春節小長假過後的上海樓市，二手房成交量逐步恢復正常。上海鏈家數據顯示，3月最近兩週的周度成交量較節前的周成交水平大致增長了30%左右。

同策研究院數據也顯示，今年3月份，上海一手房日均成交量較2月份有明顯上漲，市場回暖趨勢明朗。

上海中原地產市場分析師盧文曦指出，從交易的絕對值來看，今年樓市“小陽春”不能與去年簡單做對比。2023年同期市場情緒激動、成交量高漲。對比2022年疫情期間的樓市行情之暗淡，2023年“小陽春”反彈趨勢特別明顯。

盧文曦表示，2023年9月，上海推出“認房不認貸”新政，隨之而來的第一個週六，上海二手房成交800多套。今年的3月9日、3月10日分別是週六和週日，上海的二手房網籤分別有863套、761套，這一規模所反映的市場活躍度已經相當不錯了。“小陽春”已成定勢，只是相比前些年晚了大概一週左右，這也是因爲受到今年春節假期晚於往年的影響。

“小陽春”成色不足

此前，上海樓市已經在政策推動下，出現復甦跡象。

今年1月30日，上海發文放鬆外環以外區域的樓市限購。受此影響，該區域的房屋供應量明顯增加。鏈家研究院數據顯示，今年2月份，供應量主要在外郊環間，佔比79%。

春節後，這部分樓盤看房熱度有所增加，符合條件的購房者積極入市。前述機構指出，整個2月，上海外環外成交佔比76%，較1月份增加了9個百分點。

在上海工作的“95後”林曉（化名）向21世紀經濟報道表示，農曆元宵節當天，下單了一套外環緊貼中環板塊的“老破小”，總價200多萬，順利上車。

機構普遍認爲，總體來看，雖然2月的成交量不如去年同期，但降幅不大，市場復甦跡象已經出現。

進入3月，市場繼續升溫。上海中原地產數據顯示，從二手房日均成交來看，除了3月4日的成交量在478套之外，其餘都在500套以上。其中，兩個週末的日均成交量在600套以上，最高達863套。盧文曦指出，上海二手房日均成交量已回到500套以上，且雙休日交易量比較多，市場恢復很快。

“小陽春”雖然到來，但成色有待驗證。

同策研究院研究總監宋紅衛對21世紀經濟報道記者表示，縱向對比，今年上海樓市“小陽春”應該是較弱的一次。雖然比2月份的日均成交量有所上升，但與去年同期相比仍然有較大差距。而且從全國範圍來看，“2024年的小陽春不是全面開花，預計僅限於一些基本面相對較好的一線和部分核心二線城市，且成色不會太高”。

宋紅衛指出，“小陽春”來得不如預期中猛烈，主要是因爲新房供應不足，一定程度上影響了市場交易。具體來看，受元旦、春節等節假日影響，上海新盤供應節奏放緩，開盤項目數量驟減。進入3月份，供應量纔有所上升。

他還表示，市場信心也沒有完全恢復。

利好首輪土拍

綜合其他指標來看，此輪上海樓市“小陽春”的可持續性，也要打一個問號。

一方面，雖然交易量有所提升，但成交價格並未上漲。盧文曦表示，上海樓市的成交價格還處於持續震盪下行的過程當中，主要是因爲中低價位的房源交易相對活躍。

在中高端市場，價格博弈氣氛濃厚。家住虹口區的王珍（化名）向21世紀經濟報道表示，她持續關注了幾個月的一套約爲1500萬元左右的二手房源，至今仍未出手，房東也沒有下調掛牌價的舉動。

另一方面，新房成交開始出現反覆。上海中原地產數據顯示，上週（3月4日—3月10日）新建商品住宅成交面積4.66萬平方米，環比減少44.78%。其中，各區成交均有不同程度回落。

但這一輪熱度下，市場各方開始“趁熱打鐵”。

近期，上海宣佈第三批新房集中供應入市，進一步爲市場增加供應量。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾分析認爲，這批新增供應中，均價超過10萬的項目有6個，佔比達32%。其中有3個項目的均價超過17萬元/平方米，屬於近幾年來首次集中推出的豪宅項目，有望進一步提升市場的關注度和熱度。

綜合多名分析師的觀點，這些高端項目雖然不能給交易量帶來直接推動，但卻能起到風向標作用，一旦觸發積分制的豪宅產品變多，會推升市場人氣。受此影響，3月下半月，上海樓市的交易數據有望進一步提升。

盧文曦還指出，市場的升溫，對即將到來的今年第一批次土拍也會產生積極影響。根據上海2024年一批次土拍公告，今年上海一批次預計供地11宗地塊，規劃建面約63萬平方米，比2023年的任一批次供應均明顯減少。但多數地塊位於區域相對核心位置，質量上佳。

盧文曦表示，對於房企而言，即便是處於下行通道，上海仍屬於比較安全的市場。而在市場升溫階段，房企的拿地意願則會更加高漲。