樓市小陽春，泡湯了！

作者：餘飛

01

樓市沒有開門紅

2024年一季度已經結束了，樓市並沒有出現開門紅，就連很多人期盼的小陽春都沒有出現。

1至2月份的數據，此前國家統計局就已經公佈，本號也給出瞭解讀，不忍直視。

國家統計局披露：

新建商品房銷售面積11369萬平方米，同比下降20.5%，其中住宅銷售面積下降24.8%。新建商品房銷售額10566億元，下降29.3%，其中住宅銷售額下降32.7%。

來源：國家統計局

從走勢圖可以看到，銷售額與銷售面積呈現跳水態勢。

3月份如何？機構發佈的數據顯示：

2024年3月，百強房企實現銷售操盤金額3583.2億元，較2月環比提升92.8%；但由於單月業績規模仍保持在歷史較低水平，同比去年3月降低45.8%。從累計業績情況來看，百強房企今年前3個月，房企實現銷售操盤金額7792.4億元，同比降幅爲47.5%。

數據很直白，今年3月份的商品房銷量比去年3月份差了很多，近乎腰斬。整個一季度的銷量相較於去年一季度，也近乎腰斬。

從上圖可以看到，2023年一季度的表現可圈可點，當時讓很多人誤以爲防疫措施放開之後，房地產立馬就迎來了反彈，讓很多人盲目進場了。

而2024年一季度的數據可以看到，無論1月、2月還是3月份，都是過去六年來的最低點。

這再次印證了本號不斷強調的一件事，樓市調整，還遠未到結束的時候。

02

小陽春爽約了

以3月份單月數據來看，雖然比一二月份要好，但同比過去六年的3月份，仍是最低點。

這意味着傳統的小陽春季，開門就不利。

每年的三四五月，樓市基本都會上演一波小陽春，即便是冷場年份，這幾個月的成交量也會比其他月份好一些。

其原因在於，春回大地，萬物復甦，生機盎然，人的心情和外界相互照應，會產生一種對未來美好的錯覺。

這個時間段，季節會影響一個人的判斷。

更重要的是，春節過後，基本宣告新的一年各項工作開始。而這個時間段，宏觀數據尚未公佈，大家對未來這一年的經濟預判，完全只能依靠對賭。大家的心理是，既怕買高，又怕踏空。

對於今年是否有小陽春，在2月份的文章中，本號就強調過，很難再有，即便比普通月份銷量好，也很難好過過往。

邏輯很簡單，儘管進入2024年，上至中央下至地方在救市上都表現得更爲積極，央行定向下調了房貸利率，就連北上廣深都集體出動了，蘇州更是全面解除限購，杭州將二手房限購解除。

但是：

第一，這些擠牙膏式的利好，市場早就產生了免疫力，波瀾不驚，是市場的迴應。

今年一季度樓市的表現，百強房企的銷量，已經是最好的佐證。

此外還有房價，根據緯房研究院披露的最近半個月和最近三個月的數據顯示，一二三四線城市房價，仍在全線下跌。

一線城市方面，北上廣深全線下跌。

來源：緯房研究院

二線城市，近半個月和近三月房價，全線下跌。

來源：緯房研究院

三線城市，全線下跌。

來源：緯房研究院

四線城市，全線下跌。

來源：緯房研究院

第二，相比於這些蠅頭微利，更大的利空數據，直接對衝掉了救市的利好政策，導致今年的小陽春反彈力度非常弱。

都說樓市，短期看政策，中期看土地，遠期看人口。其實人口不僅影響長期，更影響短中期，它對短中期的影響，是通過影響信心和預期。

2022年全國人口減少了85萬人，2023年減少了208萬人。

上一篇文章，本號梳理了目前公佈2023年常住人口數據的29個省市自治區情況，結果顯示，公佈數據的29個省市自治區，19個在減少。

製圖：城市財經；數據：各省市自治區統計局；黑龍江、西藏未公佈數據

意味着學區房需求減少。買房的主要推動力，其實就是小孩上學、結婚、剛性居住與炒作。

當結婚的人逐漸下降，新生兒數量不斷減少，學區房的需求就滑落，最終衝擊整個房地產市場的需求。

全國房地產供大於求，管理層已經通過“中國房地產供需關係發生重大變化”的表態中已經定調。

當下除了少數城市的住房供小於求外，大多數城市包括大多數二線城市的住房均供大於求。

在供應過量，需求又不斷萎縮的背景下，價格如何堅守？

03

買房賣房建議

那麼在這種情況下，如何賣房買房？

第一，高位站崗的炒房客，能現在賣掉，不要拖，越拖虧損越大。已經賺到甜頭的炒房客，應該見好就收，否則當初憑運氣賺到的錢，未來會憑本事全都吐出來。

第二，至於只有一套房的中產家庭，未來要做的，是盡一切可能降低剛性債務，收縮家庭的債務表。

買房方面，沒有硬需求，沒有急需求，尤其是買房需要加槓桿的人羣，可以推遲。

對於有自住、小孩上學、結婚需求的硬剛需來說，挑到好的房子，如果收入能夠負擔得起，可以買，做好心理預期即可。

當然，再低迷的市場，需求永遠有，只是多與少的區別。當下無論是新房還是二手房，都進入了買方市場。

如果確實想買，自然也可以。畢竟在當下的市場中，對購房者來說，有一大優勢，現在是你挑產品，而非產品挑你。