佛山樓市遭遇“倒春寒”，市場何時能現“小陽春”？

南方財經全媒體記者高慧超 實習生李佩 盧詩文 鄧菲 佛山報道

過去兩年，佛山刺激樓市政策已應出盡出。2022年-2023年，佛山陸續推出全市全面解除限購、認房不認貸、提高公積金貸款額度等超十個政策，覆蓋信貸、公積金、戶籍等全方面。在一系列樓市利好政策下，2023年佛山樓市終於止跌。

2021-2022年，佛山一二手房成交量持續下跌，從15.31萬套跌至11.34萬套。貝殼研究院發佈報告顯示，2023年佛山一二手房共成交113413套房，與2022年基本持平，三年首次止跌。其中二手房增長明顯，全年網籤59013套，同比上漲32.9%，成爲了拉動佛山住宅成交的絕對主力。

但沒“暖”多久，佛山樓市又開始遇冷。諸葛數據研究中心數據顯示，2024年春節八天假期，佛山新建商品住宅日均成交2套，同比下降46.37%，位列重點10城跌幅榜第三。克而瑞數據也顯示，佛山春節周商品住宅成交面積0.17萬平方米，同比2023年腰斬，降幅達到55%。

2023年，佛山樓市企穩，爲何2024年春又會遭遇“倒春寒”？

廣深虹吸效應明顯

資深房地產自媒體“星星佬看樓市”在接受南方財經全媒體採訪時分析，佛山於2023年推出了一系列樓市鬆綁政策，在珠三角算是較早的一批，也激起了佛山的買房熱潮。但也因政策紅利較早釋放，後期其他城市推出政策時，就會出現倒吸流現象，廣深樓市虹吸了佛山一部分的購買力，尤其是深圳在年前已全面鬆綁了限購政策，吸引大量資金涌入。

2023年下半年，深圳不斷加大刺激樓市政策力度，相繼在鬆綁限購、取消750萬豪宅線、降低首套房貸利率、二套首付降至4成等方面解綁，激活市場活力。2月7日，深圳又繼續鬆綁限購，明確深圳市戶籍居民家庭限購2套住房，深圳市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房；取消落戶年限以及繳納個人所得稅、社會保險年限要求。

同期，廣州也相繼在限貸、限購、二手房交易等方面解綁，增強房地產市場流動性。1月27日，廣州又發佈樓市新政，明確在限購區域範圍內，購買建築面積120平方米以上住房，不納入限購範圍。名下已有的建築面積120平方米以上住房，不計入名下已擁有住房套數覈算。

受政策刺激影響，深圳樓市開春火熱。中指研究院數據顯示，2024年春節期間，深圳新建商品房成交0.32萬平方米，同比上漲125%。貝殼數據顯示，同期二手房方面，深圳交易量也較去年翻倍。

2024年1-2月，深圳一二手住宅成交總套數爲7847套，同比上升3.7%；反觀佛山，同期一二手住宅成交總套數爲10932套，同比下滑35%；同期，廣州住宅成交總套數雖也有一定下滑，但下滑幅度小於佛山。

值得一提的是，雖然佛山樓市初春整體低迷，但大戶型住宅產品銷售卻較爲火熱，走勢迥異。

佛山房協房地產行業研究站提供數據顯示，1月佛山住宅網籤金額排名前10榜單中，前三名的平均面積均在160平方米以上，均價則在400萬元以上。其中，千燈湖的萬科世紀燈湖·瑧府以1.5億元的銷售額排名2024年1月佛山房地產銷售榜第二。

佛山萬科相關負責人表示，項目爲萬科南方區域最高端產品線，主打143、165、187和237平方米四房改善戶型。去年11月首開，首開當天的去化率達80%，目前3、4、5座已全部售罄。

近年來，佛山住房市場改善性需求穩步提升，改善置業逐漸成爲市場主流。爲滿足消費者的新需求，佛山豪宅市場也在不斷推出各種低配戶型，如143平方米的“入門級”豪宅等。

貝殼找房佛山站發佈的《2023年年度佛山樓市大數據》亦顯示，2023 年，佛山新房住宅成交面積中，120-144 平方米戶型比例上升趨勢明顯，其中144平方米以上戶型佔比8.7%，達5年來新高。隨着以剛需產品爲主的存量項目銷售進入尾聲，新拍中高端項目地塊陸續入市，預測明年中大戶型產品供應“井噴”。

3月佛山樓市或迎“小陽春”

春季天氣總是“陰晴不定”，佛山樓市何時能“回暖升溫”？多位受訪對象認爲，佛山樓市回暖在即，3月或將迎來“小陽春”。

一方面，廣深的政策紅利已經逐漸釋放。“星星佬看樓市”認爲，此前消費者對樓市的關注點在於一線城市，佛山需要等這些一線城市的政策利好基本消化後，纔會迎來“小陽春”，相信佛山3月成交量肯定會環比上漲。

另一方面，今年以來國家和佛山刺激樓市政策還在持續“上新”。

貝殼研究院佛山分院院長董曉丹就表示，今年1月1日，佛山已取消首套房利率下限，疊加此次LPR下調，首套房貸利率普遍已降至3.55%，相比去年4%的首套房利率水平，購房者月供壓力和利息支出明顯降低，利好剛需購房者。本輪LPR下調選擇在2月，就是鼓勵觀望的購房者可以在3月“小陽春”上車。

“此次LPR下調”指的是今年2月20日，央行在春節假期公佈了貸款市場報價利率（LPR），1年期LPR爲3.45%，維持不變，5年期LPR爲3.95%，較前值下行25個基點。這是自2019年8月份LPR改革以來的最大降幅，也是國家激活市場需求最直接的手段。

此外，3月佛山公積金新政也正式施行。2023年12月31日，佛山發佈公積金新政，指出符合條件的雙繳存公積金職工家庭首套住房最高可貸130萬元，比此前提高30萬元，該新政於2024年3月起施行。

佛山房地產協會副會長駱儀克表示，今年佛山新出的樓市政策將同往期政策產生疊加效應，對提振市民對市場的信心、促樓市消費起到重要推動力。佛山市民看房量開始活躍起來，特別是二手房市場。去年佛山二手房交易已佔半壁江山，這背後說明佛山樓市仍存在大量的購房需求，這是由佛山的地理位置、經濟實力、城市建設、消費力和人口總量等城市特質決定的。

展望未來，2024年各地政府還有很大可能持續加推刺激樓市政策。

受訪房地產業內人士認爲，當前房地產市場尚處於底部修復、邊際改善企穩的關鍵階段，市場信心和政策預期仍在修復中。推動房地產行業軟着陸需從供需兩端同時發力、形成政策組合拳。

董曉丹也認爲，房貸利率下行是長期趨勢，只要選擇了浮動利率的貸款人均能享受，但房貸利率的減點卻是階段性的，選擇在減點多的時候上車，可節省不少購房利息，降低購房成本，對於有自住需求的購房者來說，抓住機會多出門看房，挑選到產品和價格都符合的項目即可下手。