樓市“小陽春”降溫 地產調控全面升級

5月17日，國家統計局發佈了4月70城房價漲跌情況。據統計，在全國70個大中城市中，房價漲幅仍保持歷史高位，但從數據變化來看，樓市“小陽春”效應已有所減弱。當月新房、二手房價格上漲城市數量分別爲62城和54城。其中，一線城市受打新潮等因素影響，新房價格仍保持領漲，但其二手房價格漲幅已開始出現收窄。進入4月，面對全面升級的樓市調控，業內預計“小陽春”將短時持續，但房價漲幅將繼續放緩。

一線城市新房仍領漲

4月房地產市場熱度仍處於歷史較高水平，一線城市新房價格繼續領漲。據統計，當月4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.6%，漲幅比上月擴大0.2個百分點。其中，北京、上海、廣州和深圳分別上漲0.6%、0.3%、1.1%和0.5%。

“從漲幅的變動情況看，一線城市變動是最大的。” 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，近期前述城市房價上漲存在各類炒房團投機操作問題，後期仍需嚴管類似“深房理”等機構，真正促進房價穩定。

中原地產首席分析師張大偉表示，調控政策持續收緊，但部分城市出現了明顯的打新潮，刺激了市場需求也增加了購房需求。雖然一二線城市逐漸開始收緊調控，但樓市依然屬於高位運行狀態。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認爲，隨着年初以來北上廣深陸續加碼調控，後期市場熱度或將有所回落。

雖然漲幅不及一線城市，但二三線城市新房價格漲幅也在此次打新潮中有所擴大。其中，31個二線城市和35個三線城市新建商品住宅價格環比漲幅分別達0.6%和0.4%，漲幅均較3月擴大0.1個百分點。

“小陽春”效應減弱

雖然從環比漲幅看，各級城市新房價格穩中有升，但作爲樓市風向標的二手房價，卻在4月表現出漲幅趨緩的跡象。陳霄指出，進入4月，“小陽春”效應減弱，市場熱度有所回落，但仍處於歷史較高水平。

從二手房價上漲城市數量來看，4月當月二手房價格上漲的城市共54個，較3月減少4城。從各等級城市來看，除二線城市二手房價以0.5%的環比漲幅，較3月擴大0.1個百分點外，一、三線城市二手房價環比漲幅分別爲0.8%和0.3%，漲幅分別較3月回落和持平。

“整體來看，一線城市二手住宅銷售價格漲幅仍然領先，但是漲幅呈現持續放緩趨勢，隨着北上廣深紛紛加碼調控，樓市熱度有所回調，市場逐漸轉穩。同時，二三線城市二手房市場熱度保持穩中有升的態勢。”陳霄表示。

從同日國家統計局發佈的開發投資數據同樣可看出，房地產投資信心雖仍維持在歷史高位，但“小陽春”效應有所減弱。據統計，前4月，全國房地產開發投資40240億元，同比增長21.6%，這一增速較一季度回落了4個百分點。房地產開發企業到位資金也以35.2%的同比增速較一季度下降6.2個百分點。

諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙評論指出，進入4月，“小陽春”效應減弱，房企投資信心隨之趨緩，開發投資增速持續放緩，但仍然維持在較高水平。由於定金及預收款、個人按揭貸款是到位資金的重要組成部分，4月市場銷售增速高位回落帶動了行業資金增速趨緩，預計5月行業資金增速將保持小幅下滑。

樓市調控頻次創年內新高

雖然房價仍保持歷史高位，但在“房住不炒”的政策定調下，業內關於短期內樓市的評估仍是漲勢趨緩。而進入4月以來，全國房地產調控已進入全面升級階段。

據中原地產統計，4月單月房地產調控刷新年內新高，達51次。在此前的1-3月，這一數據分別爲48次、45次和42次。截至目前，年內房地產累計調控次數達到186次。

期間，住建部約談、中介整頓和經營貸相關治理措施成爲本輪調控重點。例如，截至今年4月底，住建部已於年內累計約談、督導和調研廣州、合肥、寧波、東莞、南通、成都、西安、深圳、上海、北京、杭州、無錫、南昌13個城市樓市調控，約談頻度較往期實屬罕見。

隨後，各地相繼下達相應房地產調控舉措，房價連月領跑的一線城市打起“頭陣”。例如，4月21日，廣州市發佈《關於完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》，相繼收緊了人才購房、增值稅繳納等方面的措施；次日，北京市住建委下達《關於進一步加強房地產市場秩序整治工作的通知》，明確對新房市場開展檢查，整頓二手房市場哄擡價格、違規撮合業務等行爲。

展望後市，張大偉指出，從整體趨勢看，預計2021年上半年房價繼續上漲的趨勢將持續，但收緊加碼的調控政策有望平穩市場。“房價增速會繼續放緩。一線城市雖已成爲一季度房價上漲龍頭，但包括深圳、上海在內的城市已開始強監管二手房價格、經營貸，後續市場有望逐漸平穩。”