商業地產的焦慮與機會：6萬億存量曾被低估

（原標題：商業地產的焦慮與機會：6萬億存量曾被低估，如今正浮出水面）

【編者按】來自明源地產研究院的數據顯示，目前，我國有超過6600萬平方米的存量商業物業資產待盤活，甚至有些商業空間剛面世就成了有待盤活的存量物業。顯然，面對如此龐大的存量物業市場，單靠房企自籌資金或其他單一來源難以撬動。而存量物業的大規模增量，也給房地產市場的下半場帶來了新的要求——這是一個“從量到質”的時代，存量資產的運營、買賣、租賃和金融化，逐漸成爲倍受房地產界關注和挖掘的重點，這也更加考驗操作者的綜合實力。

那麼，在這一波商業地產存量大幕開啓之時，該有怎樣的意識、走怎樣的道路，才能成爲長袖善舞者？

存量資產運營、買賣、租賃和金融化，將是中國房地產下半場最值得關注的大市場。

這並非一個新話題。而相比於傳統房地產開發的重資產模式，存量房市場更看重管理者的運營以及服務等方面的能力，其天生具備的輕資產屬性也更符合時代的發展趨勢。

被低估的6萬億存量市場

根據相關的統計數據顯示，2016年全國二手房交易市場大致有5萬億元的規模，租賃市場有1.1萬億元~1.5萬億元左右的規模，這預示着，一個規模超過6萬億元的存量房市場已經浮出水面。

隨之，市場生起一波存量房的改造熱潮，無論是對存量物業的產業資產化運營，還是對存量土地的持續開發，房地產已經逐漸步入存量時代的運作節奏。

而在過去二十年黃金年代裡，房地產沉澱了大量的優質物業資產，按業態範疇劃分，目前的存量市場可分爲商業、寫字樓、酒店、長短租公寓、創客空間、產業園區等業態。

但存量普遍存在議價能力下降的問題。以一線城市爲例，頗多存量物業（包括寫字樓和商場等）因爲建造時間較早、設施老舊，已經與當下的街道風貌和區域功能產生了嚴重的不匹配；加之新商業物業的不斷建成，早期商業物業的經濟價值也不斷下滑，急需改造升級。

但這批物業往往也佔據了重要的城市區位，因而即便議價能力下降，仍然有着較好的投資價值。

鑑此，在這個存量價值創造的時代，如何讓存量資產不再被低估，使得物業產生更好效益，是運營存量物業的關鍵。

存量煥新的“重”與“輕”

到底向哪個方向盤活這批存量物業？《每日經濟新聞》記者整理髮現，具體而言，存量房的改造可分爲重資產改造和輕資產改造。

重資產改造，一般是金融機構通過資產買入或股權併購老舊商業地產項目（商場、寫字樓、酒店、舊廠房等）的方式獲得標的，在成功買入後，通過變更物業用途、重新定位或優化功能規劃等方式，對標的資產進行恰當改造，以便準確賦能從而有效改善物業現金流（租金收入）、提升物業整體價值。

資深地產人士薛建雄表示，這類物業一般在城市的核心地段，在確保價值的基礎上，一些金融資本通過收購改造，或者通過私募基金等方式持有運營，提升資產的溢價空間。

“不過這類模式的週期較長，沒有充足的資金實力，會難以爲繼。因此，在這類存量物業的改造中，地產基金就非常重要，其扮演了募資人、財務投資人、資金供給方的角色又兼具運營管理者的身份。”薛建雄認爲。

實際上，改造的難度也與物業本身有關，相比之下，舊廠房、老公房一類老舊物業的改造空間較大。而產權僅剩10年~20年的寫字樓、商場、酒店等物業，全面結構性改造的空間則很小，往往通過對配套設施以及定位的改換，來提升物業競爭力，這對成本、時間以及團隊實力要求更高。

與重資產相對的另一種模式——輕資產改造，則相對運作門檻稍低。這類模式在實際應用中也更爲人熟知，近年來頻頻興起的長租公寓、長租辦公、聯合辦公等都是目前較爲主流的存量改造輕資產模式。

據瞭解，這類模式的實質是“二房東”改造的運營模式。通過租賃或合作的方式獲得物業的使用權，之後進行改造和二次租賃，並通過兩者剪刀差獲得收益。

“這類模式的好處是對資金要求較低，但對團隊的運營管理及改造能力要求高，而且在行業洗牌下，有資金實力和規模優勢的企業纔有更高勝算，目前也僅有魔方公寓、裸心社等少數幾家企業效益較好。”業內人士表示。

搶佔未來空間需一隻“金”手臂

總體而言，無論重資產盤活還是輕資產運營，面對存量物業，企業的運作模式已經從“產銷模式”變爲了“資管模式”。就房企而言，也從利用單一資金買地造房，變成了通過優化運營盤活物業獲取收益。

但值得一提的是，在實體商業衰落與多種商業業態過剩的雙重壓力下，傳統的租售物業、商業運營等方式已經很難解壓。而且商業地產的投資大、回報週期長，對於資金的依賴強度比住宅大，這也使得以往國內融資模式較爲單一的房企，不可能實現較大的提升和規模擴張。

不過，近年來，萬達、萬科、大悅城等房企和地產基金結合的嘗試，給了房地產行業新的啓示。

以大悅城爲例，在2016年12月底開業的天津和平大悅城這個項目中，大悅城與第二大股東新加坡政府投資公司GIC合作，大悅城不持有天津和平大悅城具體股份，但從前期定位規劃階段開始入手，到建築設計、招商、開業運營，全程參與項目開發的各個環節，並通過輸出管理來獲取管理費與未來的優先購買權。

“這一模式有望被大悅城快速複製到全國各地其它項目上，從而加快規模擴張步伐。”有行業分析師認爲，以售後回租、REITs、商業信託、合作開發等途徑的輕資產方式，可以減少資金的沉澱、保障充裕的現金流，會逐漸成爲商業地產資本運作主流的創新模式之一。

與此同時，在存量創造價值的時代背景下，成立存量資產管理平臺也成爲行業發展的一項潮流。

據瞭解，將存量物業與金融工具緊密結合，催生的房地產資產管理行業，是通過靈活使用金融工具，組合投融資方案實現效果優化和融資成本的降低，同時在項目開發週期的過程中加強資金融通流動，進而提高業績和市場競爭力，有效地降低金融風險。

有市場觀點曾認爲，“房地產與金融的跨界合作迎來了投資物業發展新機遇，資源的整合、開發與管理的革新、創新的運作理念等賦予了存量物業多元發展的元素。”

存量物業的確是一個值得挖掘的趨勢性話題。縱觀近幾年國務院、國土資源部以及一、二線核心城市頒佈的土地規劃政策，均以“存量規劃”爲導向。一方面限制嚴控新增建設用地的總量，以去庫存爲導向。另一方面要求盤活存量，鼓勵存量用地的轉型和改造，並鼓勵促進“商改租”市場的發展。

深圳市房地產研究中心研究員李宇嘉就指出，樓市存量時代到來，並非意味着房地產的經濟增長動能下降。樓市存量市場仍擁有較長產業鏈，對消費、投資、就業以及上下游帶動方面，仍有巨大貢獻。

的確，在存量物業超過增量物業的客觀趨勢以外，從企業到國家均發力存量物業，已體現出存量物業盤活背後，深刻的經濟價值和產業效益。而這也是焦慮之中，中國商業地產存量時代的最大機遇。