SOHO中國私有化再受挫 高瓴資本否認接盤
圖片來源：SOHO中國官微
SOHO中國（00410.HK）私有化之路再生波瀾。在寫字樓行情低迷的當下，潘石屹折價賣樓依舊無疾而終。
據媒體報道，11月13日午間有傳聞稱，高瓴資本與SOHO中國進行初步談判，擬將其私有化，對價可能超過20億美元。與此同時高瓴資本還在考慮承擔約180億元（合27.2億美元）的SOHO中國貸款，作爲其槓桿收購的一部分。受此消息影響，SOHO中國股價一度飆升超40％。
後因高瓴資本向媒體表示“無意將SOHO中國私有化”，SOHO中國尾盤跳水，股價漲幅縮小至6.99%，收盤報收2.45元/股，總市值127.39港元。
儘管高瓴資本向界面新聞否認了談判事宜，“該消息不實。高瓴沒有與SOHO中國就私有化進行過談判，沒有這回事。”但一位寫字樓市場專業人士對界面新聞表示，據說高瓴資本與SOHO中國接洽過，“但當前節點不合適，基本沒戲。”
疫情對經濟造成極大衝擊，這直接導致租賃市場需求疲軟，國內寫字樓市場整體不佳，空置率創下十年新高，租金繼續面臨下行壓力，前景不容樂觀。可以說，疫情衝擊了多數行情，這一敏感時期阻礙了潘石屹成功套現。
今年3月，基於對寫字樓市場前景看好，黑石擬將SOHO中國私有化，給出一個相當高的報價。交易總對價約40億美元，每股6港元，較SOHO中國當日2.93港元/股的開盤價高約一倍。
隨着疫情爆發，寫字樓市場受到衝擊，黑石主動叫停這一交易。今年5月，媒體報道，由於新冠肺炎疫情影響導致公司前景充滿不確定性，黑石集團關於SOHO中國私有化的洽談陷入停滯狀態。而這一談判並未得到重啓，黑石最終放棄了這筆交易。彼時市場猜測，交易終止原因或在於，交易對價過高。
而此次高瓴資本20美元報價僅黑石報價的一半，爲何還是無果？
“不是價錢的問題，而是寫字樓市場未來不確定性嚴重的問題。”第一太平戴維斯李想稱，“目前寫字樓市場非常謹慎，投資者以持幣觀望爲主。2020年前三季度，北京投資市場完成14宗大宗投資交易， 成交金額累積達382億 元，較去年同期下降38.1%。今年10月北京投資市場沒有一個大宗投資交易成交或者說有進展。”
“在與機構投資者交流中得知，除了自用型買家或者非傳統資產投資（如物流地產、數據中心等）”，基本上寫字樓、購物中心、酒店投資都算不過來賬。”李想進一步表示，算賬基本面包括出租率、租金水平、合同期以及未來供應量等宏觀市場層面因素。
根據戴德樑行市場報告，截至2020年6月30日，北京甲級辦公樓空置率達到16.2%，上海則高達20.9%，同時京滬兩地的平均租金也出現了同比和環比的下降。
高力國際中國區董事總經理鄧懿君指出，今年三季度，北京寫字樓市場空置率繼續攀升，已經達到17.5%，環比上漲約1%，租金繼續下降2.6%至357元每月每平米。
第一太平戴維斯研究部數據指出，1-8月，北京實現社會消費品零售總額8150.4億元，同比下降14.1%。至三季度末，北京購物中心平均空置率環比小幅上升1.0個百分點至10.7%。
更爲糟糕的是，這一市場無法短期內實現快速提振，戴德樑行、第一太平戴維斯等機構預判的復甦時間在2021年—2022年。
儘管，SOHO中國的核心資產“八大金剛”——北京前門大街項目、望京SOHO、光華路SOHO、銀河/朝陽門SOHO、麗澤SOHO，位於上海的SOHO復興廣場、外灘SOHO、SOHO天山廣場和古北SOHO，位於京滬兩地核心位置，有較強抗風險能力，但受疫情衝擊，京滬寫字樓空置率也面臨攀升處境。
SOHO中國披露，2019年末運營穩定的投資物業平均出租率爲90%，相比2018年這一數字下降了6個百分點。而2020年上半年，可能是SOHO中國運營穩定的投資物業平均出租率最低的一個時期，其運營穩定的投資物業平均出租率約爲78%。
出租率降低後，租金收入明顯下滑。今年上半年，SOHO中國租金收入約7.82億元，較2019年同期約8.9億元下降約12%。2019年全年，SOHO中國累計租金收入爲18.33億元。
投資物業平均出租率下降和投資回報率低，未來前景具有不確定性是潘石屹處置資產的動因之一，但這也是處置資產的不利因素之一。隨着這兩次資產出售計劃宣告失敗，SOHO中國短期內或許很難以理想價格，尋找到合適買家。