虛假廣告迷人眼 你被開發商畫過餅嗎？
摘要：
別墅庭院變公共綠地，私享花園變防護綠地，獨享車位變共享車位……人民網《人民直擊》調查發現，福建南安的奧園西溪半島、廣西玉林的陽光城・麗景公館、廣東深圳一處金地集團旗下的別墅項目，交到業主手中的新房與當初的樣板房相去甚遠，被業主投訴虛假宣傳甚至被告上法庭。
福建南安張澤宇“前庭後院”的夢想破滅了。
奧園西溪半島銷售人員曾對她承諾，買別墅，推門見江、見山，還擁有雙車位，並附贈166平方米庭院。然而，交房時，庭院變成了小區公共綠地。
廣西玉林劉小曼期待已久的私享花園也落了空。她向人民網《人民直擊》表示，陽光城・麗景公館宣稱小區擁有110畝私享花園。交房在即，私享花園卻變身防護綠地，並向社會開放。
亂花漸欲迷人眼。不少網友在人民網《領導留言板》反映購房過程中遭遇虛假廣告，比如學區房沒有兌現、精裝房達不到合同標準、公寓變辦公樓等。2020年，房屋在全國消協組織受理的具體商品投訴中位列第九，同比上升19.52%。其中，虛假宣傳佔商品房投訴總量的20.18%。
別墅沒了院子
“當時開發商宣傳說買別墅贈送庭院，我就選中了這裡。”張澤宇說，2017年11月左右，她在參觀別墅樣板房時，看到庭院地面硬化，且有圍欄。她認爲宣傳跟“實際相符”，認購了庭院面積較大的邊套，比中間別墅價格貴70萬元。
“墅不再有”“奧園西溪半島僅此城市島居別墅敬獻南安”……張澤宇保留着奧園西溪半島的宣傳彩頁，除了宣傳語，上面還印有相關部門暫停辦理別墅項目建設審批手續的相關文件。
她出示的聊天記錄顯示，銷售人員宣稱“全國禁批別墅用地”“從此市場將再無別墅項目”“庭院面積贈送166平米”。
然而交房時，她未見到承諾中的庭院，所謂的庭院圍欄，只有一排小樹苗。“售樓部說現在別墅用地管得嚴，承諾業主後期可以自己圍起來。”張澤宇說，她後來得知這是多層用地，而非別墅用地，這才意識到被騙了。
2021年4月9日，南安市城市管理局官方微信公衆號發佈通告，南安市西溪半島別墅區部分別墅業主未經批准，擅自佔用公共綠地進行硬化、建設圍欄，違反相關規定。
南安市城市管理局關於奧園西溪半島業主擅自佔用公共綠地的通告。南安城市管理微信公衆號截圖
奧園西溪半島開發商是福建省華力偉業置地有限公司。4月22日，該公司出具的關於奧園西溪半島別墅部分業主意見回覆函稱，“房屋外綠地屬於公共綠地，歸全體業主所有，不能加建圍欄，我司所建造的綠籬屬於公共綠化。”
北京金訴律師事務所主任王玉臣認爲，開發商將小區公共綠地謊稱庭院，涉嫌欺詐。
“官網、宣傳圖冊和銷售人員都承諾送院子，如果沒有院子，那也不叫別墅。”張澤宇說，她本想買個帶院子的別墅，如今院子卻變成非法的了。
私享花園變綠地
劉小曼有類似遭遇。
2019年6月12日，玉林麗景公館微信公衆號發文宣稱，陽光城・麗景公館配套了約110畝私享花園、四點半學堂、800平方米兒童樂園。該項目開發商是廣西東鼎華光文化投資有限公司，爲陽光城集團下屬公司。同年10月31日，《玉林晚報》微信公衆號也推送了相關廣告。
陽光城・麗景公館宣傳文章。玉林麗景公館微信公衆號截圖
“景觀設置得很漂亮，我看中這些設施纔買的房子。”2018年7月，劉小曼看房時參觀了公園實景，發現園內確有游泳池、兒童樂園。
陽光城・麗景公館銷售員發佈的公園實景圖。受訪者供圖
今年4月中旬，她從業主羣得知，公園所在區域將變成防護綠地，且向社會開放。玉林市玉東新區行政審批局2月發佈的《關於公示陽光城・麗景公館規劃公園綠地及防護綠地景觀設計方案的公告》顯示，防護綠地即爲公園所在地。
陽光城・麗景公館規劃公園綠地及防護綠地設計方案。玉林市玉東新區管委會官網截圖
“爲什麼內享公園變成開放式防護綠地？”劉小曼不解。包括她在內的72名業主向玉林市玉東新區行政審批局提交投訴書，反映陽光城・麗景公館項目在售期間，防護綠化隔離區中心區域的廣告宣傳、沙盤均展示有兒童樂園或運動公園、泳池、漫步道。
陽光城・麗景公館項目沙盤。受訪者供圖
2021年4月9日，玉林市玉東新區行政審批局回覆稱，陽光城・麗景公館項目東西地塊之間的防護綠地是作爲具有衛生、隔離和安全防護功能的綠地，公示的規劃方案符合國家規範及規劃條件要求，來文反映銷售宣傳的設計方案與規劃審批公示的規劃方案不符。
一名業主提供的與玉東新區規劃建設局工作人員對話錄音顯示，對方稱游泳池建在高壓線下不符合安全要求，已通知開發商拆除。
6月24日，記者以業主身份諮詢陽光城・麗景公館客服人員，對方證實這塊區域屬於政府規劃綠地，並表示開發商建好園林後交政府管理。目前，政府尚未進行改造，游泳池和兒童樂園還保留着。對於內享花園將變成開放綠地的問題，他表示，小區附近公園較多，其他人不太會到這裡，也基本上屬於業主。
《房地產廣告發布規定》明確規定，房地產廣告必須真實、合法、科學、準確，不得欺騙、誤導消費者。王玉臣認爲，上述開發商的行爲涉嫌虛假宣傳，當地市場監管部門應給予行政處罰。
宣傳資料或將視爲合同
爲推銷樓盤，部分開發商堂而皇之“忽悠”消費者。廣告和宣傳資料是否可判定爲合同內容？廣東省深圳市龍華區人民法院曾審理過類似案件。
王珊珊購買了深圳市金地北城房地產開發有限公司（以下簡稱金地北城公司）的一棟別墅。她在開發商的樣板房、宣傳圖冊，以及幾家中介售房網站，都看到所購別墅戶型圖包含地下室負一層和地下夾層。
收房時，她認購的別墅與宣傳一致。每棟別墅地下對應有獨立車位空間，通過隔牆方式分割，隔牆上標有別墅房號。
然而收房後不久，深圳市龍華區規劃土地監察局向金地北城公司發出《限期拆除通知書》，要求拆除地下車庫違法搭建的隔牆。隔牆拆除後，別墅下方空間與小區車庫形成一體空間，任何車輛均可停靠別墅下方停車位。
獨享車位變成共享車位，王珊珊以交付房屋不符合合同約定爲由，將金地北城公司告上法庭。
法院審理中，金地北城公司主張，樣板房和宣傳資料並非具體確定的說明和允諾，不是商品房預售合同的組成部分。其出示的預售合同附件五第十八條也對此作出了約定。
深圳市龍華區人民法院一審認爲，預售合同中雖沒有關於地下室負一層及夾層的約定，但金地北城公司通過宣傳資料及樣板房的方式，對該地下室負一層和地下夾層明確、直觀地進行了展示，其向業主實際交付涉案房產時亦包括了地下車庫隔牆。
一審法院認定，涉案房產包含地下室負一層和地下夾層符合雙方當事人的真實意思表示，應視爲合同內容。預售合同附件五第十八條格式條款內容與法律規定相悖，應認定爲無效。判令金地北城公司按照購房總價款的30%承擔違約賠償責任。深圳市中級人民法院二審維持原判。
“法院的做法值得點贊，希望越來越多法院能夠這麼認定。確有開發商通過補充協議約定的方式排除虛假宣傳責任。”王玉臣說，沒有寫入合同的承諾雖然很難約束，但不意味着不受約束。
最高法司法解釋也規定，商品房的銷售廣告和宣傳資料爲要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃範圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，並對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，構成要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當爲合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。
王玉臣表示，根據上述司法解釋，開發商的承諾即使沒有計入合同，如果同時滿足上述兩個條件，依舊有約束力，應當視爲合同內容。
（文中張澤宇、劉小曼、王珊珊均爲化名）
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