再降60個基點！存量房貸利率調整“兩步走”完成 仍有下降可能
“我的房貸利率已經從之前的3.9%下降到3.3%了。”家住北京市的張女士告訴貝殼財經記者，她去年下半年還將房貸利率的重定價日從每年1次改爲了每年2次。
每年的1月1日是不少房貸客戶重定價日，從今日起這些客戶的房貸利率中貸款市場報價利率（LPR）的部分將按照最新的5年期以上LPR報價重新定價。2024年，5年期以上LPR共下調了60個基點，這意味着從今日起，以1月1日爲重定價日的個人住房貸款利率將下降60個基點。
“目前，個人住房貸款利率，均處於歷史低位。”有業內人士表示，展望2025年，在適度寬鬆的貨幣政策基調下，人民銀行將繼續實施有力度的降息，政策利率有望下調0.5個百分點，顯著高於2024年0.3個百分點的降幅，屆時或會引導LPR報價跟進下調。
房貸利率持續下降 “兩步走”調整完畢
“我的房貸利率在2024年年初時是4.2%，但10月份房貸利率統一下調時降爲了3.9%，現在已經降到了3.3%。”張女士告訴貝殼財經記者，去年她的房貸利率總共下降了90個基點，而較2015年貸款時的4.9%已經下降了160個基點了。
近年來，存量房貸利率持續下降。房貸利率定價是在5年期以上LPR報價基礎上加點而來。除了LPR利率近年來持續下調，加點部分也統一下調了2次。這也讓當前的存量房貸利率普遍下調至歷史最低點。
僅2024年，5年期LPR報價分別在2月、7月、10月進行調整，共計調降60個基點。10月，房貸利率加點部分也進一步調整。值得注意的是，因房貸定價規則是在重定價日按照最新LPR確定新的重定價週期的利率水平，這讓存量房貸利率下降分步兌現。
例如，北京某存量房貸借款人，重定價日爲每年1月1日，目前房貸利率爲4.75%（2024年1月1日的LPR＋55個基點），則其房貸利率下調可分兩步：第一步，10月25日，商業銀行批量將房貸利率在LPR上的加點調整至-30個基點，該房貸利率調整爲3.9%（LPR-30個基點），調整幅度爲0.85個百分點（4.75%-3.9%）；第二步，2025年1月1日，房貸利率按照最新一期LPR重新計算，若12月份公佈的5年期以上LPR爲3.6%，則該房貸利率調整爲3.3%（LPR-30個基點）,調整幅度爲0.6個百分點（3.9%-3.3%）。
兩步調整完後，該房貸利率累計下降了1.45個百分點，按照100萬貸款本金，25年等額本息的還貸方式，房貸利息總額減少超過24萬元，每月月供減少超過800元。
不少存量房貸客戶調整重定價日次數
據貝殼財經記者瞭解，當前已有不少房貸客戶調整了房貸利率的重定價日。
北京地區的貸款人陳女士告訴貝殼財經記者，她已經將房貸利率的重定價日從過去的1年1次，調整爲1年兩次。
“我覺得2025年LPR報價還會持續下降，增加1次重新定價日就能儘快享受LPR下降的福利。”陳女士說，以往每年僅有1次重定價日，但LPR報價持續下行卻只能到第二年才能享受新的利率，這也讓她覺得多花了不少利息。所以在2024年年底可調整重定價日時，她便調整了重定價日的次數。
張女士也告訴貝殼財經記者，原本房貸利率高達4%以上，但不少新房貸利率只有3.5%左右。所以在2024年年初時自己已經制訂了提前還款計劃。
不過，如今張女士的房貸利率已經降低至3.3%，同時她也將房貸利率的重定價日調整到了1年2次，以便儘早隨着LPR下降而降低房貸成本。
“我現在也基本放棄了提前還款計劃。這樣一來，我手中也能有更多可支配的資金了。”張女士表示，提前還款的資金剩下來後，她打算在2025年爲家庭增加一次旅行的計劃。
房貸利率已至低點 2025年利率或仍有下降空間
2025年已經來臨，房貸利率是否還有繼續下調的空間？有業內人士認爲，房貸利率再度統一下調加點的概率已不大，但LPR利率或仍有下調空間，這也意味着存量的房貸利率可能還有持續下行空間。
2024年底召開的中央經濟工作會議提出，2025年實施適度寬鬆的貨幣政策，適時降準降息。
董希淼預計，2025年將可能降準0.5個—0.75個百分點，下調政策利率50個基點，引導LPR下降25個—50個基點，從而在總量上保障流動性更加充裕，在價格上適度降低成本。
不過，2024年三季度，商業銀行淨息差已經下滑至1.53%，處於歷史低位。董希淼表示，如果LPR下降速度過快，銀行息差縮窄壓力過大，不利於銀行保持發展的穩健性和服務實體經濟的持續性。
董希淼建議，LPR與政策利率非對稱下降，即政策利率下調幅度大於LPR下降幅度。同時，銀行應通過下調存款利率、壓降隱性存款成本等措施，進一步降低負債成本。
此外，東方金誠宏觀首席分析師王青預計，不排除2025年人民銀行通過較大幅度引導5年期以上LPR報價下行等方式，繼續對居民房貸實施較大力度定向降息的可能。這是促進房地產市場止跌回穩的關鍵一招。
新京報貝殼財經記者姜樊
編輯 白華兵 校對 盧茜