中海地產在京"冰火兩重天"，壓力給到了倪健剛

文/樂居財經 林振興

中海京華玖序的成績，還在不斷地刷新。

至6月30日，它網籤175套，總金額62億元；截至7月1日，它網籤218套，總金額74.5億元；截至7月2日，網籤222套，成交金額合計75.85億元。平均每套3400萬元。

這是來自北京市住建委的官網數據。

中海京華玖序的開盤時點踩得很準。一是，趕在6月30日前網籤，銷售業績就屬於上半年；二是，開盤前三天有政策，首套房首付20%，最低貸款利率3.5%；北京戶籍多子女家庭買第二套房，認定爲首套住房。

這原本就是一個神盤，位於寸土寸金的西城區，它由中海新城公司總經理張欣團隊操盤，主要在石景山、西城耕耘。在北京，中海地產還有另一個團隊，由倪健剛領銜的中海北京公司。在一些大區，中海集團董事長顏建國搞了AB角，讓大家更有狼性。

北京是中海地產的重倉之地。自2018年至2023年，中海地產已連續六年霸榜北京市場。在2023年的北京，中海地產銷售額478億元，第二名北京城建375.9億元，第三名華潤置地257.2億元。

但在2024年1~5月，中海地產開始滑落，北京城建、華潤置地、中海地產位居北京房企權益銷售額榜單前三位，銷售額分別爲80.76億元、75.77億元和75.17億元。在北京拿地金額排名TOP10中，中海地產也排在第3位，拿地金額約58億。

3月最後一個週末，中海地產北京出現了五盤同開的盛景，中海寰宇天下天鏡、中海寰宇未來、中海永定玖裡、中海公元裡、中海豐和叄號院五個項目的地價總貨值約380億。據中海地產方面給出的銷售數字，五個項目加起來超過90億元。

除了中海寰宇天下天鏡由中海新城操刀，其餘四個項目所屬於中海北京團隊負責。

截至7月2日，中海豐和叄號院網籤17套房源，成交均價約88388.18元/㎡，成交金額合計2.84億元；中海寰宇未來網籤860套，已簽約套數202套，成交均價63305.45元/平米，去化率23%，成交金額合計14.57億元；中海永定玖裡網籤40套，成交均價5.1萬/平米，成交金額合計2.34億元；中海公元裡網籤數據爲0。由此計算，四個項目網籤金額共計19.75億元。

這些樓盤與網籤數字的差距，有一個不可忽略的因素：當時北京樓市政策尚未落地，導致一批雖認購，但不願意網籤，在等待首付比例和利率降低。它們網籤的速度，遠沒有中海京華玖序來得痛快——因爲足夠稀缺。

據業內人士稱，新政之前，北京樓市認購後的轉化率只有60%。這就導致一個現象，地產商與購房者退訂金的博弈。中海地產也深受困擾。

令中海地產華北區老大付熙嵬焦慮的，或許還不是2024年。因爲有中海京華玖序這個百億大盤託底，中海地產2024年在北京市場佔據老大的位置無虞。但這個功勞簿裡，倪健剛的貢獻並不大，甚至是拖了後腿。

中海地產2023年在北京拿了6塊地，斥資約255億，權益在80%-100%之間。除了去年6月份拿的石景山學府裡項目地塊，剩餘的5塊地都是在2023年10月之後拿的。截至2023年末，中海在北京的總土地儲備共316萬平方米。另據中海幸福家小程序顯示，目前中海地產在北京的在售樓盤達26個。

而2024年上半年，中海地產北京僅從港中旅集團手上轉手了海淀一塊地，案名爲“西山觀復”。它總建築面積45482.71平方米，共有322戶，目前已經領證256套，戶型面積在140-167平方米之間，銷售指導價爲8.5萬元/平方米。

北京拿地的現狀，是中海地產的一個縮影。

數據機構統計，2024年前6月，中海地產權益拿地卻降至谷底，僅120億，排名掉至行業第九。但在去年，“掃貨王”中海地產拿地金額超過千億。今年上半年，中海地產銷售額（全口徑）爲1483億元，下滑17.7%，去年同期爲1802億元。