中小房企處境艱難淚別地產 行業併購整合加速
近期，又有幾家房企先後宣佈告別房地產行業。3月12日，珠江控股更名爲京糧控股，此前該公司已陸續處理掉旗下地產業務；3月9日，中天金融（原中天城投）以246億元出售旗下地產業務，徹底從房地產轉向金融行業。業內認爲，中小房企告別房地產行業是受外部環境及內在需求等因素影響， 隨着房地產行業集中度不斷提升，房企間併購整合頻頻出現，未來，越來越多的中小房企將被迫面臨被收購的境遇。
剝離地產業務
近年來，房企轉型已經屢見不鮮，大多數房企選擇在主業的基礎上進行多元化拓展，而有些房企則剝離地產業務，徹底“轉行”。
3月12日，珠江控股正式將證券簡稱變更爲“京糧控股”，證券代碼保持不變，這預示着曾經以房地產和物業開發爲主業的珠江控股，因京糧控股原有資產的置出及北京京糧股份有限公司100%股權的置入，轉型進入植物油加工、食品製造及土地修復行業。
另一家企業中天金融也通過售出地產業務完成了“轉行”。中天金融日前發佈的公告顯示，以246億元出售該公司持有的中天城投集團有限公司100%股權，所獲資金將全部用於支付購買華夏人壽的股權轉讓款。
資料顯示，去年11月，中天金融宣佈擬出售的非金融類資產主要包括中天城投有限公司100%的股權和全資子公司貴陽金融控股有限公司所持有的201大廈、貴陽國際生態會議中心、貴陽中天凱悅酒店等房地產類資產。
上述資產皆是中天金融旗下的地產業務，在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，中天金融出售旗下非金融資產完成後，也意味着中天城投這家房企徹底剝離地產業務，實現了從房地產企業到金融企業的轉型。
中天金融認爲，通過此次出售旗下非金融業務的資產與負債，將新增較大數額的現金，有利於降低中天金融資產負債率，提升資產流動性，也對中天金融的金融產業業務板塊提供資金支持，尤其是保險領域的佈局。據瞭解，去年11月，中天金融以現金收購華夏人壽21%-25%的股權，交易總價不超過310億元。
困境下的轉身
據悉，珠江控股早在2014年、2015年連續虧損，於2016年9月進入重大資產重組環節，從而主營業務不得不變更爲其他。實際上，和珠江控股一樣，受內外部因素影響，銷售的下滑、不斷收緊的資金鍊及土地市場競爭激烈的壓力，成爲當前房企面臨的三大憂患。尤其是對於中小房企而言，出售資產、退出房地產行業可以說是困境下的轉身。
亞豪機構市場總監郭毅在接受北京商報記者採訪時表示，近幾年，中小房企生存壓力越來越大，龍頭房企進行規模化擴張，不斷擠壓中小房企的生存空間。
一方面，中小房企面臨的最大問題是融資難。在監管趨緊的背景下，房地產行業融資渠道明顯收緊，中小房企很難獲得低成本的融資。融資難、融資成本高，是中小房企不得不面對的難題，在目前的大環境下，中小房企很難尋找一個可替代的解決方案。
另一方面，中小房企面臨着激烈的拿地競爭。龍頭房企憑藉更低的融資成本、強大的銷售能力，可以在土地市場提供資金支撐，對土地價格的接受度更高一些。但是，在全面市場化的土地競爭中，中小房企的處境十分艱難。對於房企而言，缺少土地這個基本生產資料的話，也就意味着企業地產業務的逐漸枯竭。
此外，在成本控制方面，中小房企與大型房企存在一定的差距。大型房企可以憑藉規模化優勢，來控制開發及運營成本，規模化達到一定程度後也有利於降低成本。但是，中小房企則很難通過此類方式控制成本。
基於上述問題，如今，中小房企處境愈發艱難。從企業自身發展角度來看，退出房地產行業，進入有發展潛力和增長空間的新領域，也是一個“破題”的辦法。
行業併購整合加速
在嚴躍進看來，除了退出，房地產業的併購將持續升溫，中小房企還可能面臨被收購甚至倒閉的窘境。在這個過程中，整個房地產行業的集中度將進一步提高，房地產行業呈現規模化聚集與併購頻發的局面。
資料顯示，去年11月開始，從各大產權交易所掛牌看，房地產類標的物明顯增多。有業內人士分析稱，一輪新的調控後必然出現一波股權買賣。去年末，開發商們開始“整理”自己的資產，有的拋售一些不符合自身發展的資產，而有的則乾脆退出這個行業。於是，頻繁密集的地產股權交易開始在各大產權交易所上演。
對於中小房企而言，賣股賣項目的主要原因就是盈利下降以及資金壓力拖累，畢竟出售部分資產相比賣房子要容易而且資金回籠更快。
普華永道的一份研報指出，房地產市場的區域冷熱不均，房企資金來源嚴格限制，意味着未來房地產市場份額將被大型房企及正在急速成長的中型房企所佔據，中小型房企將逐步退出市場。市場下行，資金收緊壓力下，未來賣股或者出售資產的房企恐怕還會更多。
除了收併購頻發，未來房地產行業的集中度也將進一步提升。數據顯示，2017年，共有144家房地產企業躋身百億軍團，較2016年增加13家，銷售額共計82099億元，市場份額超60%，行業集中度加速提升。
同時， 2017年全國排名前十房企銷售額佔全國商品銷售總額的24.1%，而拿地金額佔比爲47.6%，拿地金額集中度遠高於銷售金額集中度，也預示着未來兩年強者愈強效應會繼續凸顯。