專家傳真－房地合一稅2.0修法方向評析

行政院房市健全小組近期討論「房地合一稅2.0」修法方向，初步定調將短期持有期間由二年延長爲五年，房地取得後五年內出售均視爲短期持有，其交易所得將課以35％或45％之重稅，此外，爲避免投資公司炒房，亦研議將境內法人納管，比照個人依持有期間長短適用不同稅率，最高稅率將由20％大幅提高至45％。行政院推動修法打炒房之立意良善，惟延長短期持有期間至五年是否過長？將境內法人納管是否有相關配套措施？這種種問題都有待更多的溝通與評估。

爲遏止炒房行爲，對短期持有之房地交易所得課重稅，這是房地合一稅立法的初衷，依當時的修正草案總說明，相關條文之制定系參考各國不動產交易稅制並廣泛蒐集各界意見後爲之，依世界主要國家對於不動產短期買賣之加重課稅規定，各國對於短期持有之定義，美國是一年、澳洲是一年、韓國是二年、香港是三年、新加坡是四年，最終我國參考整體經濟情況較類似之韓國的定義，將短期持有期間定爲二年。時至今日，行政院若要推動修法，將短期持有之定義由二年延長爲五年，是否也應先說明其資料來源與決策依據爲何？爲何會是五年而不是三年或十年？

事實上，購入房地的五年後纔出售，可能大多數民衆都不會認爲這是炒房，最多算是投資不動產，然而政府此次修法，究竟是要打炒房？還是要打不動產投資？若要打炒房，將短期持有期間延長爲五年是否稍嫌過當？若要打不動產投資，是否應針對所有非自住之不動產交易加重課稅，而不是僅以持有期間長短來做差別處理？

此外，針對預售屋交易，原本從繳付價金到完工交屋就已經有約三年的落差，若是短期持有期間延長爲五年，代表購買預售屋的民衆可能要等到八年後才能出售，否則都會被課以35％或45％的重稅，打炒房打到這種程度，似乎亦難謂合理。

現行房地合一稅對於境內法人之房地買賣並未按持有期間長短課以差別稅率，而是將房地交易所得併入營利事業所得額中，課徵20％的營所稅，因此實務上常見以境內法人爲主體從事房地之短期交易，規避35％或45％之重稅，然後保留盈餘不分配，如此加計5％之未分配盈餘稅後，境內法人之整體有效稅率爲24％，遠低於個人的35％或45％，此種情況可由內政部本月5日公佈的最新統計資料中窺見一二，內政部資料顯示，擁屋四戶以上之法人手中持有之房屋佔擁屋法人之七成以上，而去年第四季非不動產及營建業法人更有超過五成房屋持有不到一年即出售，境內法人囤房與週轉快速的現象相當明顯。

不過，以境內法人爲主體從事房地短期交易，其節稅效果主要來自保留盈餘不分配，而非境內法人稅率偏低，事實上，境內法人之房地交易所得課徵20％的營所稅，加上盈餘分配後個人股東要繳納28％的股利所得稅，其整體有效稅率爲42.4％，並不會比個人短期交易須繳納35％或45％之房地合一稅要低，因此，若單方面將境內法人納管，比照個人依持有期間長短適用最高45％之稅率，境內法人整體有效稅率可能高達60.4％，似乎也未盡公平。

比較好的做法，或許該對症下藥，提高未分配盈餘稅的稅率，讓投資公司無法再借由保留盈餘不分配來避稅，至於有實質投資需求而保留盈餘不分配者，可適用產創條例第23條之3未分配盈餘實質投資減除規定，應不至於受影響，筆者此一想法可能未臻成熟，惟希望起到拋磚引玉的效果，讓房地合一稅2.0納管境內法人之研議更加全面。