二手房——樓市新政的“晴雨表” 房主想漲價，市場需求不支持

今年國慶至今，全國樓市迎來了一波熱潮，太原也不例外。受此影響，一些存量房業主心態開始發生變化，預期樓市走穩後價格一定會漲，調價、停售行爲開始在賣方市場出現。“止跌回穩”新政落地一月有餘，省城二手房市場表現如何？價格真的普漲了嗎？記者綜合業內觀點認爲，樓市行情尚未走穩，多數存量房暫不具備漲價的市場基礎。

A 樓市回暖 二手房房主醞釀漲價

國慶以來，多地樓市都出現回暖跡象，新房成交量同比大幅增長，而在二手房市場，存量房業主準備“提價”“惜售”的消息在中介經紀人朋友圈、朋友羣裡廣爲流傳。甚至有中介經紀人發佈視頻稱，自己在一天之內接到多個房主的電話，要求上調自家待售房子的掛牌價。

“新政策出臺沒幾天，就有業主要求漲價了。”根據某中介發佈的視頻，迎澤區知名社區一套掛牌很久的房源，從最初的200萬元降價到了180萬元，最近有個意向客戶希望以176萬元的價格購買，買賣雙方見面之後表示回去考慮一下。當天晚上，經紀人接到了房主的電話。房主說房子要漲價到182萬元，聲稱自己對利好政策、行業風向瞭解不足，並表示182萬元僅是近期的價格，市場如升溫還要漲價。類似的視頻出現在各類社交媒體平臺上，這類視頻的粉絲留言很火，一位粉絲表示利好政策出臺後，自己看好的二手房，房主突然不賣了，他感覺是房主想漲價，又不好拒絕意向買家和經紀人的詢價看房，索性惜售取消掛牌，但更多的留言認爲賣家高興得太早，不夠理性。

記者走訪了省城多家線下中介門店。在雙塔寺街一知名小學學區房片區內，一名房產中介經理向記者表示，小區目前掛牌的二手房源價格都在1.5萬元/平方米以上，隨着新政落地，部分二手房賣家已提價，但這些房源都是此前掛牌價格較低的房源。“學區二手房價格一直比較穩定，此前老破小類學區房確實出現了降價的狀況，但條件較好的電梯房價格堅挺。”這位經理表示，剛收到業主的漲價信息有點吃驚，這個所謂的“回暖”時間實在過短，市場前景尚不明朗。學區房業主急於上調掛牌價的原因是因爲他們的孩子畢業之時，恰好趕上二手房市場走低、樓價走跌，眼下的好時機可能會轉瞬即逝，房子若繼續拿在手中，佔用了鉅額資金，還有可能繼續下跌。

記者通過實地探訪發現，二手房漲價僅僅是個別現象，目前的漲價風聲“雷大雨小”。“從我們門店的情況來看，大面積提價現象還沒出現，不過一些二手房的議價空間有縮小跡象。”從事房產中介工作十餘年的王先生表示，受到政策影響，最近市場成交量的確有所提高，網上關於“太原二手房漲價”的信息很片面。

B 存量房價格 走低仍是主流

根據中指研究院發佈的公告，自9月底以來，房地產“一攬子”政策帶動市場銷售出現積極變化，樓市止跌回穩態勢初步顯現。10月，百城二手住宅平均價格爲14360元/平方米，環比下跌0.60%，跌幅較9月收窄0.10個百分點，二手房價格跌勢減緩。此外，核心城市二手房成交放量，業主議價空間縮小。

根據該機構公佈的數據，2024年10月，太原二手住宅均價爲10391元/平方米，環比下跌0.42%，部分二手房業主的漲價行爲並沒有對整體市場造成影響。記者查詢了多箇中介平臺的二手房成交數據，二手房成交價處於穩定狀態。某頭部中介平臺數據顯示，近30天以來，太原二手房掛牌均價穩定在10500元/平方米。從市場行情趨勢來看，近30天以來，單日漲價房源數量自10月6日開始逐日遞增，10月8日當天漲價房源達54套，隨後開始出現波動，其中，10月17日最高，單日漲價房源爲58套。相比漲價房源數量，降價房源數量更多，近30天以來，單日降價房源數量始終維持在200套以上，最高單日降價房源數達561套。而在另一中介平臺上，記者通過平臺的精確查找功能發現，24小時內降價房源爲22套，漲價房源僅爲3套。

當前，太原二手房掛牌量超過4萬套，市場已經轉爲買方市場。雖然近期諸多利好政策出臺，二手房市場活躍度明顯上升，但普漲情況未出現。部分房主借利好時機加緊換房節奏，準備出售的老房子有可能進一步下調價格。業內人士表示，過去兩年，省城房地產市場深度調整，新房舊房價格跌幅明顯，即使最近部分房主趁勢漲價，但漲幅依然難以覆蓋累積許久的跌幅，有些看似漲價的房源是因不久前剛剛大降價，業主“調價”希望能適度“回血”。以一套位於省城迎澤區的四室兩廳高層住宅爲例，中介平臺顯示11月4日當天連續漲價兩次，總計4萬元，現售價112萬元。事實上，這套二手房早在去年6月就已經掛牌，且多次降價。根據中介平臺提供的房源時間軸，2023年6月16日該房源掛牌，報價122萬元，在過去一年多的時間裡，該房源曾7次下調報價，每次降幅均在0.5—4萬元之間，最低報價108萬元，目前112萬元的售價相當於起始報價的9折左右。

C 房齡短、電梯房、優質社區 房價易走漲

“每次有樓市政策發佈，部分房主的心態都會出現變化，其實很正常。”談及本次漲價的原因，資深業內人士程先生表示，樓市重磅新政之下，市場效應迅速顯現，國慶黃金週期間，省城樓市回暖情況肉眼可見，增量房售樓處到訪翻倍、開發商暗中漲價……在這種樓市重新火熱的氛圍下，部分存量房房主和經紀人期待這波熱潮能儘快傳導到二手房市場。漲價、惜售反映了他們對未來市場走勢的樂觀預期。

此前，國家統計局公佈70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況時，加入了一個調查問卷解讀，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員佔比分別爲58.3%和45.4%。事實上，隨着新房供應量增加和二手房房源充足的掛牌量，市面上可選的房源很多，盲目漲價其實並不可取。

“好地段的次新房、物業服務優異、屬於熱門學區或者配套設施很完善……房主賣房時，要明白自己的房子擁有哪些核心競爭力。”業內人士表示，省城二手房產品兩極分化特別明顯，居住品質是買家的首要考慮因素，而能漲價的房子奇貨可居，有些房源無需在中介掛牌即可在小區內實現流通。太原存量房具備漲價空間的小區大致有三種：首先是熱點區域內的改善型品質二手房，這些房源房齡短，多是保利、中海、華潤、萬科等名企開發的中高端樓盤，戶型功能及小區配套與當下新建樓盤相差無幾，適合改善型需求，成交價堅挺且成交週期非常短。其次，學區房依然備受追捧，優質的教育資源是學區房的核心競爭力，而同是學區房，電梯房、房齡短的房子增值的機率更大。最後，是太原核心地段內、房齡較新的實力企事業機關單位的職工宿舍或社區。這些小區地處核心地段，雖然小區園林、綠化、規劃、戶型略顯落後，但小區整體乾淨整潔，且物業、停車等費用低，意想不到的小區配套增值服務多。另外，此類小區的鄰居素質高，物業公司爲國企單位，運營規範、收費公平，這類房子在二手房市場相當搶手，房源可以實現小區內循環。

D 理性看待市場 盲目漲價或有損失

“地段、學區、品質，至少佔到一項纔可能在接下來的市場具有漲價的潛力。”業內人士表示，現在樓市主力消費人羣是90後，住宅品質成了這部分人羣的關注重點。“老破小”小區的戶型、規劃、綠化、物服、停車等多方面硬件已經與時代脫節，這樣的房子漲價空間有限。

業內人士表示，從近期的存量房市場變化看，心態轉變的不僅有賣家，買家也參與其中。市場低迷時，買家持續觀望，市場開始回溫時，買家急於早早下手，擔心房價繼續走漲。從全國層面來看，一線城市在新政影響下回暖更加明顯，部分業主作爲參考，認爲自己的房子也該漲價，這一考慮過於片面。以廣州爲例，取消限購一個多月以來，二手房價格大漲的消息熱傳，而廣州與太原的城市量級相差過大，優質存量房供應比例遠超太原市場，再加上太原早在去年就已經取消了限購，紅利期早已過去，二者並沒有可比性。

此外，目前來看，“太原二手房漲價”的消息主要流傳於網上，不排除某些從業人員炒作的可能性。業內人士介紹，在二手房相對平穩、降價爲主的市場大環境下，“唱反調”的行爲更容易引起人們的關注，部分從業人員希望通過發佈“二手房漲價”的消息，來吸引更多的潛在客源。

當前省城二手房市場掛牌量仍然處於歷史高點，買家可選空間很大，房主們要理性看待市場“止跌回穩”的定調。根據不久前某中介機構發佈的數據，2024年10月，太原二手房平均掛牌時長爲82天，環比上漲2.2%，同比上漲13.1%，單從掛牌時長的現狀來看，省城二手房銷售速度仍然相對較長，房主賣房的難度還是較大。

“房主盲目提價不明智。”業內人士分析稱，一方面，在買家選擇較多的情況下，房源漲價會進一步延長房屋在市場上的停留時間，期間產生的物業、水電暖等費用會大大增加房屋維護的成本；另一方面，市場變化下更長的掛拍時間會出現更多變數，導致最終售價低於預期。對於中介從業人員來說，房主臨時漲價對於其服務的積極性會產生負面影響，對於房源後期推廣產生懈怠，影響銷售。即使樓市回暖，房主在定價時仍需要謹慎考慮市場情況和潛在買家的需求，以及自家房子的條件，防止虛高定價對自己的賣房、換房計劃產生影響。

來源：山西晚報