房企殺入浙江三四線：一個縣城房價都比鄭州房價高
土拍來源：海洛創意
聽河南人說鄭州房價太高，浙江人笑了，“浙江一個縣城房價都比鄭州房價高”。如果不是身在浙江，你很難理解屬於他們的這份傲嬌。
浙江省下轄的地級市衢州、台州、麗水最近接連升級了房地產調控，外界也開始關注到除了杭州外，浙江其他城市的房地產市場。
位於浙江省西南部的衢州和麗水算是“難兄難弟”，他們是浙江地級市中GDP墊底的兩個城市，但由於兩個城市土地供應少，房價反而一直在浙江省排名前茅，尤其是麗水。
台州GDP在浙江省目前排名第五，均價1.47萬/平米的房價在浙江省內並不突出。即便在臺州，市區房價與同屬台州的縣級市溫嶺比起來也要低很多。
爲何這三個城市幾乎在同一時間出臺樓市調控升級措施？接下來浙江地級城市的樓市會呈現出怎樣走勢？房企們又將如何佈局這個長三角重要的糧倉？
土拍太熱惹的禍
衢州市區包括柯城區和衢江區，柯城區又有房價最熱的西區。由於西區是衢州政府新辦公地址所在地，配套完善，這裡很快成爲衢州人買房的熱點區域。
最新數據顯示，衢州房價最貴的地方在智慧新城和百家塘片區，在售最貴的三個項目均是排屋和合院項目，比如雲瀾府、碧桂園·江灣半島和融創·望潮府，均價均在3萬/平米以上，雲瀾府均價甚至逼近4萬/平米。
一位衢州市場人士告訴界面新聞記者，當地人凡是有條件的都喜歡買排屋和別墅，排屋和別墅供應少，銷售都不錯，客戶構成主要以本地客戶爲主。
在衢州房地產發展歷史上，2017年是樓市起飛的關鍵時刻，這一年，浙江本地房企祥生一舉拿下4個項目，衢州樓面價首次過萬。第二年，祥生繼續在衢州擴張勢力。2018年，祥生在衢州銷售額達到60億，這一銷售業績放在杭州，也能在房企中排至第13名。
衢州樓面價屢創新高，除了祥生外，新進入這個市場的開發商還有旭輝、融創、融信等。
今年7月，衢州柯城區智慧新城錢家山G2-2地塊拍賣，經過172輪競價，浙江貝林房地產有限公司以總價19.2億總價競得，樓面價1.7萬元/平方米，溢價率8.47%，創下了衢州涉宅地樓面價新高。
台州市區範圍包括椒江、黃岩和路橋，下轄天台、仙居、三門3個縣，臨海、溫嶺和玉環是三個台州代管的縣級市。
就台州市區來看，椒江是最熱的板塊板塊，成交量和成交價一路高漲。椒江熱度之所以一路走高其邏輯與衢州柯橋西區一樣，這裡是新打造的市政府所在地，科教文衛配套完善，城市各項功能新。
在椒江，主流房價在2-2.5萬/平米之間，高端豪宅基本在3萬/平米以上。但即便是豪宅，與台州代管的縣級市溫嶺大部分在3萬/平米以上的房價相比，椒江的房價還有很大上升空間。
根據不完全統計，目前進入台州的開發商有萬科、海倫堡、綠城、中糧、濱江、美的、寶龍等全國性房企。
這裡的土拍競爭也十分激烈，2020年5月，臨海市大洋街道一宗住宅用地出讓，偉星集團以16.7億總價、1.8萬元/平米樓面價競得，樓面價刷新了自2016年以來臨海市住宅用地單價新高紀錄。
10月12日，台州黃岩一宗商住地拍賣，開發商們競拍了163輪，最終方遠建設集團以上限價格5.6億競得，樓面價1.35萬元/平米，溢價率爲49.73%。
10月21日，台州椒江區一宗商住地出讓。房企們競拍了184輪競價，最終，浙江本地房企華鴻嘉信以上限價20.61億元、競配商業部分自持面積比例100%、競配保障房面積3750平方米摘得地塊，樓面價5825元/平方米，溢價率49.89%。
在麗水市，主城區只有蓮都區，只要是中心城區的房子，購房者都競相購買。這裡的新房主要集中在白雲山國家森林公園旁或者甌江沿岸，甌江沿岸的房價最貴。
麗水人中流行着一句話，買房，就要買到城裡去。新房房價普遍在2萬/平米以上，房價最貴的地方不僅坐擁中心城區完善的配套，還擁有一線的江景資源，房價高達3萬/平米。
進入麗水的知名開發商有碧桂園、恆大、綠城、德信、新湖、中樑、華鴻、祥生等。
今年以來，麗水地價也屢創新高，9月28日，華鴻嘉信激戰107輪，最終以8.05億元，樓面價1.48萬元/平米，和溢價率36.4%競得城西欣苑街地塊，城西新地王誕生。
界面新聞訪問了衢州、台州和麗水多個市場人士和開發商，他們認爲調控升級的原因都是土拍市場太熱。在他們看來，房價雖然大漲一波，但總體上分化嚴重，不是所有的樓盤都去化不錯，也不是所有區域房價都很高。
開發商爭搶
從調控政策上看，衢州、台州和麗水在調控政策第一條就將矛頭指向了土地供應，衢州和台州還明確指出要建立房價和地價的聯動機制。
同時，衢州、台州和麗水三市調控政策的共同點是加強了商品住房預售管理，政策明確規定了分期預售每期預售的建築面積。
更重要的是，商品預售管理與房價掛鉤，衢州明確在土地拍賣時就限定了房價，分期預售當然也是限制在最高房價內。台州則要求新開盤項目每期備案價保持一致。麗水的政策更加明確，直接規定分期預售的項目續推不漲原則。
一位浙江市場人士表示，三個城市接連調控傳遞了新房禁漲的信號，對未來房價預期有一定影響。
根據開發商們對界面新聞的反饋，衢州、台州和麗水的購房者主要還是本地客戶，第一大類是改善客戶，第二類客戶是新婚、剛需客戶，第三類是拆遷棚改客戶。
在麗水，根據統計局相關數據，2019年，麗水全社會單位在崗職工年平均工資爲64517元。按照麗水蓮都區中心城區2萬/平米以上的均價，麗水人每年僅能買3平米的住房。
但麗水有個奇特的存在是青田。青田縣是中國著名的華僑之鄉，55萬人中有33萬華僑，回鄉置業是這些青田華僑的共同心願。
青田的強有力的購買力來到麗水中心城區，房價隨之水漲船高。除了青田華僑，根據一位當地市場人士，麗水房價的推手主要還是棚改下的拆遷戶。
在衢州，根據2019年勞動工資統計年報調查結果，2019年衢州全社會單位就業人員的平均工資是61129元，私營單位就業人員工資是49351元。當地市場人士稱，購買力主要是收入穩定在10萬以上的事業單位人員和當地企業主。
在臺州，統計數據顯示，2019年， 台州城鎮常住居民人均可支配收入爲60351元。根據當地市場人士，購買力主要是事業單位人員、企業主以及棚改下的拆遷戶們。
三個城市最受追捧的熱點區域都是配套設施完善，市政府重金打造的區域，這些區域的購房者出發點都是爲了自住。
比如在衢州，能不能買一套柯橋西區的房子成爲丈母孃是否願意嫁女兒的主要考量因素。
在臺州，椒江區坐擁完善的市政配套，但房價比縣級市溫嶺還要低，椒江自然就成了完美的窪地。
而在在麗水，當地人對城區的概念敏感又清晰，中心城區三面環山，一直都是供不應求。
也就是說，即便在地級市，房地產市場也是個極其分化的市場，熱點區域的真實需求強烈。根據開發商，即便這些區域首開沒有賣完，也很快會在兩個月內售罄。
值得注意的是，開發商們認爲調控政策的影響有限，當地政府更多對外傳達的是調控的決心。在他們看來，限售、禁止房價上漲遠不如提高首付、本地人限購加碼對當地打擊更大。
台州一位開發商表示，購房者都是本地人，從價格上看，目前的房價已經漲了一波，繼續往上衝的動力不足。從限售看，當地人買房本就不是快進快出的投資邏輯。
衢州一位開發商對界面新聞表示，限售只是針對熱點地塊，而房價已經是漲上來的房價，調控影響不大。
調控加碼，開發商們還是會搶灘浙江三四線城市。
多位開發商對界面新聞記者表示，浙江省是個神奇的均好型省份，藏富於民。不僅是杭州經濟發展勢頭良好，浙江其它的地級市也各有特色和經濟支撐。杭州市場雖好，但大部分開發商都不賺錢甚至虧錢。而浙江三四線城市去化一直不錯，目前還有一部分利潤可賺，這也是他們們將目光轉向杭州以外地級市的原因。
下沉早的開發商已經贏得先佔紅利。比如在衢州，最先深耕衢州市場的祥生獲利頗豐。一位祥生人士對界面新聞記者表示，當初在衢州等三四線佈局的成功一度影響了董事長對公司未來的信心，促使董事長決策出全國化佈局、衝刺千億的戰略目標。
值得注意的是，隨着頭部房企越來越多涌向了浙江三四線城市，這些城市本土的小開發商也變得激進。
在臺州本土開發商方遠建設集團拿地就頗爲激進。在臺州調控升級後，方遠建設仍以6633元/平米樓面價、無償返還建築面積4400平方米的代價獲得溫嶺一宗推動，這一樓面價刷新了區域樓面價新高。
台州上述開發商告訴界面新聞，椒江區域，方遠幾乎可以在市場上形成壟斷，這正是以方遠爲代表的小房企的戰略。“在本地市場形成壟斷，後期外地開發商只能通過合作形式進入本地市場”。