叫賣231億資產，綠地的萬億負債還有解嗎？
11月16日，據“第一財經”報道，一份綠地控股集團股份有限公司（600606.SH，以下簡稱綠地）商辦項目推薦書顯示，綠地有意出售上海和江蘇兩地共14個項目27個物業，合計售價231億元，交易方式多爲整棟銷售，資產交易和股權交易兼而有之。
儘管綠地方面將該舉措解釋爲商辦物業的常規出售，但連踩“三道紅線”之下，此舉“減負回血”的意味更足。
“綠地連踩‘三道紅線’，面臨的壓力較大，在年末衝刺業績的關鍵節點，出售商辦物業可快速回籠資金。”諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對無冕財經研究員表示，基於商辦物業帶來的大量資金沉澱，這些資產的出售亦可迅速盤活資金面。
近一年來，高樓停工、維權蜂起、桃色新聞、拖款欠薪等一系列風波背後，是綠地堆積的萬億債務給其帶來的重重考驗。如今深陷“紅區”，綠地該如何過關？
商辦累贅
此番綠地擺上貨架的推介項目中，不乏地鐵上蓋綜合體、具備市中心區位優勢的成熟商圈物業等。其中，青浦綠地中心、綠地國創大廈、蘇州綠地中心等7個項目中有部分物業目前還未竣工，交付時間最早爲一年後，最晚爲5年後。
“從這些資產所處的位置來看，不乏一些優質項目，但體量大、價格高也使得這些物業出售的難度較大，且在當前‘三道紅線’的重壓之下，企業接手這些項目會更加謹慎，不排除折價出售的可能。”陳霄對無冕財經研究員表示，若能成功出售，對綠地而言既可以增加現金流，同時也能爲衝刺業績助力。
與其他房企不同，綠地的產品構成中，商辦項目的業績貢獻佔比較高。數據顯示，2019年，綠地的房地產主業合同銷售金額中，住宅和商辦的佔比分別是65%和35%。到今年上半年，商辦的銷售佔比下降爲30%，但仍高於其他龍頭房企。
這與綠地的拿地方式有關。依靠國資背景，綠地能夠通過與政府合作的方式，拿到大量低價土地。但其與政府合作的土地項目中，往往包括住宅、商業、辦公等多個業態。這種拿地模式使得綠地土儲中商辦佔比較高，過去5年間，綠地的商辦銷售面積佔比穩定在25%左右。
據“觀點地產”統計，綠地每年新增的商辦項目比例在20%左右；每月的新增地產項目上，除去純住宅項目外，商住項目的佔比基本超過單月拿地的50%以上。僅以今年10月份新增的7個項目來看，僅有一個純住宅用地項目，其餘項目中均包含商業用地。
由此可見，商辦資產仍在綠地的項目佈局中佔不小的比例。然而，住宅可以通過快速開發銷售回籠資金，但體量大、去化緩慢的商辦項目卻容易成爲其業績增長的阻力。
近年來，商辦的銷售去化壓力較大。據國家統計局數據，2019年，全國辦公樓銷售額下降15.1%，銷售面積下降14.7%；商業營業用房銷售額下降16.5%，銷售面積下降15.0%。
疊加疫情影響，投資者對寫字樓和商業地產的投資熱情也在下降。據戴德樑行《2020中國商業地產投資意向報告》，超60%的受訪商業地產投資者認爲寫字樓、零售（購物中心和商業街）和酒店的投資規模將下降；除了北上廣深杭成，其他城市基本不在大型投資機構考慮範圍內。
今年上半年，綠地的商辦銷售額已同比下降了33.56%，跌幅超過三分之一。“在經濟形勢下行壓力加大，以及疫情的衝擊下，商辦物業帶來大量的資金沉澱，對於綠地來說會進一步拖累業績。”陳霄對無冕財經研究員表示。
在此番出售的項目中，不乏青浦綠地中心、蘇州綠地中心這樣的超高層地標項目。而在產品模式上，超高層建築一向是綠地在商業地產領域內的重要標籤。截至2017年底，綠地已有49棟超高層項目，基本上做到了“凡有二線城市，皆有綠地高層”。
億翰智庫分析指出，體量巨大、開發週期過長的超高層項目，會造成大量的資金沉澱，拉低資本的使用效率，增加企業盈利的不確定性。
以蘇州綠地中心項目爲例。該項目高358米，於2013年9月正式啓動，總佔地面積近700畝，總投資近120億。歷時6年，該項目終於在2019年12月正式封頂。目前其外框鋼結構至78層，尚未完全竣工。
業內人士普遍認爲，當達到一定臨界點後，樓層越高，增加的成本越多：300米的摩天大樓造價需要35億元，增加到400米需要多投入25億元，再往上增高100米的代價就變成了30億元。按這個標準，蘇州綠地中心的建造成本便在60億左右。
此外，綠地的項目中不乏位於三四線城市的商辦項目，如江蘇鎮江、青海西寧、山西大同等；此外，其在寧夏銀川有一處辦公項目，在河南開封還有一處公寓、寫字樓項目。這都爲其業績增長蒙上一層陰影。
陳霄認爲，尤其在新規下，綠地面臨降負債、回籠資金的壓力，後續或將有更多的商辦資產出售行爲。
“紅區”難逃
讓綠地站上風口浪尖的，不止這一次的鉅額資產出售。
今年6月，深圳前海天璣財富管理有限公司（以下簡稱“天璣財富”）私募基金產品爆雷，其中包含規模2億元、期限12個月的天璣綠地中央廣場私募投資基金一期，投資標的是綠地GIC成都中央廣場。
此前的2018年底，綠地GIC項目公司與天璣財富簽訂協議，天璣財富要通過融資包銷模式，認購綠地GIC項目T2號公寓共735套房源。包銷模式是，天璣財富支付部分定金，以1.4萬元的單價，拿下清水公寓；天璣財富進行精裝後，再以2.2萬/每平米售出。中間的差價，即是投資人收益保障。
但兩者的合作以失敗告終。據“壹地產”報道，綠地與天璣財富合作失敗的原因在於綠地GIC項目停工，停工原因是綠地拖欠了工程款，本想通過包銷模式實現快速去化的目的也因此落空。
此前的10月，綠地西南事業部還因拖欠7萬元廣告款被公開討債。從高樓停工、桃色新聞，到拖款欠薪、資產甩賣，種種風波直指綠地的資金壓力。
10月28日，成都智取文化傳播有限公司在某APP發佈題爲“綠地，請付款”的催債廣告。
截止今年三季度，綠地的經營活動現金流淨額同比減少45.17%至50.04億元；有息負債方面，短期借款和長期借款分別爲299.47億元、1806.76億元，同比增長12.4%、19.05%。
“綠地面臨着銷售金額下滑的現狀，其中商辦物業佔比不小，而商辦物業本身回款慢 ，給綠地的銷售業績帶來拖累。同時，綠地在拿地節奏上雖有所放緩，但仍處於較高水平。”對於綠地現金流和負債的壓力的來源，陳霄對無冕財經研究員表示。
在土地投資端，今年第三季度，綠地斥資365億元拿下18個項目，這一金額是今年上半年拿地金額的總和，且將近去年同期拿地金額的兩倍；前三季度，其共斥資731億元累計獲取項目77個，新增貨值近2800億元。
於此同時，綠地還在不斷提升第二主業基建業務的規模。今年三季度內，基建工程和專業工程的總金額分別同比增長了115%和374%。但據半年報數據，綠地基建業務的營收同比減少16%，因其毛利率較低，對公司整體的盈利能力形成一定程度上的拖累。
而在銷售回款方面，雖有所提速，但仍不如人意。7月至9月，其合同銷售面積和銷售金額分別同比增長15.8%和26.9%，但前9個月，其累計合同銷售金額2178.8億元，銷售面積1760.4萬平方米，分別同比減少7.1%和16.8%。這一銷售額與張玉良年初定下的4000億目標相比，仍有1821.2億的距離，目標完成率僅有54.47%。
銷售乏力、投資力度不減之下，綠地仍踩中“三道紅線”，且各項指標處於行業高位。截至2020年9月30日，綠地的淨負債率183%，較2019年末上升27個百分點；剔除預收款項後的資產負債率爲82.4%；現金短債比爲0.69，雖較今年中期的0.65略有提升，但仍離1以上的安全地帶很遠。
年報數據顯示，近年來，綠地負債率一直維持在高位，2016年至2019年分別爲89.43%、88.99%、89.49%和88.53%。在2019年營收過千億的房企中，綠地是唯一一家連續五年淨負債率都在100%以上的房企。截至2019年年底，綠地的累計負債已超過1萬億。而同期,上海市政府的債務餘額才5722.1億，其債務規模是上海市政府的近兩倍。
“綠地本身一些超高項目和大盤略多，開發週期比較長，所以對於負債的依賴程度也是比較高，這使得降低負債的工作也是比較困難的。”知名地產分析師嚴躍進對無冕財經研究員表示，後續綠地要注重住宅項目的投資，若是住宅項目佈局是得當的，那麼現金流就會比較穩健，財務狀況也會比較好把控。
面對高額債務，綠地頻繁發債。
綠地分別於9月15日和11月12日向股東公司格林蘭借款5億元和1.9億元，年利率分別爲6.5%和5.7%。11月3日、11日，綠地集團又分別通過了180億元和170億元的小公募債券，分別用於償還今年年底和明年到期的八筆債券，合計349.98億元。有消息顯示，綠地集團還計劃在12月發行至多30億元的公司債券融資。