近60個新盤，中心區過半，解渴還是擡市？該不該等？
經過2020年內外買家的瘋狂“掃貨”，開年以來，廣州各大熱門板塊都出現新盤“斷檔”的局面，即使大部分房企加快了入市節奏和推貨頻率，仍降不了火，甚至在房貸收緊下，出現全款搶房。
廣州中原研究發展部統計顯示，截至2月末，全市庫存量爲872萬平，去化週期僅爲6.7個月，再次“探底”，而11區中，天河庫存3.1個月，黃埔3.5個月，表現爲嚴重不足，相比之下，南沙、增城新貨節奏更快，庫存週期有所回升。
根據本站房產不完全統計，踏進樓市3月“小陽春”，廣州預計有57個新盤即將在今年陸續進場，值得注意的是，中心六區“破天荒”貢獻了29盤，罕見超越外圍五區，其中荔灣和海珠更是各佔7盤強勢領跑。
爲什麼老城區突然發力？主要原因是，市場行情走俏，買家對房價接受度被不斷擡高，黃埔番禺紛紛“破6”，不斷縮小與老城區的價差，促使買家迴流意向高漲，市場形成需求沉澱，加上近年老城區多個板塊土地集中釋放，房企手中有彈藥，2021年老城區供需兩旺基本已是板上釘釘的事。
在這種背景下，老城區的房價在2021年恐怕很難低調。比如天河金融城的臻溋·名鑄，目前吹風價達到20萬/平；而廣州城投此前拿下的越秀南地塊，以6.45萬/平樓面價破了廣州紀錄，可能在今年面市，預計售價也要15萬/平起跳。
舊改當道：
從個盤來看，2021年，荔灣、海珠和番禺都有多箇舊改大盤蓄勢待發，其中不乏“巨無霸”珠光瀝滘項目、前身爲3年前廣信資產包的萬科金域曦府、以及由保利東郡、保利東郡PRO和保利和光晨樾Ⅱ期組成的保利廣鋼城大IP，明星項目拉滿生命值，可以說，基本提前預定了今年各自板塊的網紅“C位”。
而從價格來看，老城區多個熱門盤“未售先火”，以萬科金域曦府爲例，去年剛開放時對外報出的4.5-5萬/平的吹風價，如今還沒等來首次開盤，銷售口徑已經升至5-5.5萬/平，甚至傳言有可能破6字頭，半年不到實現“三連跳”。
保利和光晨樾Ⅱ期效果圖
萬科金域曦府是萬科拿下廣信資產包後的首個項目
據瞭解，目前萬科金域曦府收籌量已達1700個，但預計開盤還要等到5-6月份，而首次開盤的還是位置較差的靠馬路樓棟，面對目前廣州樓市調控收緊的風向和房價明顯的上揚趨勢，買家們真的等得起嗎？
反觀經過多年開發，已經形成居住氛圍的廣鋼新城，目前買入則更具確定性。作爲廣鋼的超級“大地主”，目前保利廣鋼城下3個項目，產品覆蓋了82-132平三四房和複式，照顧到不同類型的買家，其中保利和光晨樾Ⅱ期目前5.3-5.7萬/平，保利東郡複式5.4-5.7萬/平，保利東郡Pro113平平層5.7-6萬/平。
除了荔灣，在舊改賽道上，2021年海珠創新灣板塊也將有多個新盤加入廝殺，而往外圍看，番禺的“舊改大戶”星河灣，手握小羅村、塘步東和南村三村舊改，有望在今年亮相，對解渴番禺一手供應注入新血，但以星河灣愛做豪宅的品牌調性，這波供應可能沒辦法穩住房價，反而會帶來一波擡升。
老樹開花：
有意思的是，不僅全新盤開足馬力，老城區部分多年沒動靜的地塊也突然冒出新貨，趕在這波“牛市”收割行情白送的紅利，有的盤甚至是修改規劃也要在原有小區“加塞”樓棟，可以說是很拼了。
臨近地鐵8號線寶崗大道站的珠江金瑤臺，2004年拿地，後來由於拆遷補償問題耽擱了工程，直至近年才徹底解決並開始施工，只有1棟單體樓，目前已是準現樓，但預計要7-8月纔開售，戶型以三房爲主，吹風價5萬/平以上，產權縮水17年。
而距離珠江·金瑤臺不遠的時代潤南，則是老盤潤南花園的2期，距離江泰路地鐵站400米，只有2棟樓，產權縮水20年，目前吹風價8萬/平，而且都是143平以上大戶型，總價千萬以上跑不掉。
時代潤南效果圖
趁着去年同板塊的萬科城市之光刷屏，大沙地板塊的君和名城也於近日開放2期住宅珺閤府，距離君和名城首次開盤過去7年，當初的售價僅爲1字頭，如今2期吹風價也去到5萬/平起，7年漲了接近2倍，但由於有89平小三房，對去年搶不到萬科城市之光的買家而言，是新機會。
君和名城·珺閤府效果圖
此外，番禺華南板塊的錦繡香江和番禺廣場板塊的金海岸花園，都是20年老盤，去年也紛紛動工加建“新組團”。其中錦繡香江還因爲改動規劃挪用綠地，引發業主維權，但與此同時，加推利好也帶動小區二手報價衝破5字頭，而金海岸花園新貨的吹風價，也去到4.6萬/平。
郊區開掛：
外圍五區，2021年預計有28盤上架，其中南沙10盤和增城9盤佔絕對優勢，而這兩區也是去年遠郊話題性最高的區域，只不過南沙被討論是因爲火爆，增城被討論是因爲涼涼。
具體到南沙，前兩年憑一己之力把南沙房價送上新臺階的靈山島尖，如今除綠城曉風印月和越秀明珠天悅江灣有貨外，其他不是清盤就是隻剩大戶型，而進入2021年，南沙的房價擔當即將正式交棒給橫瀝島。
橫瀝島地塊規劃圖
橫瀝島尖的旭輝曜玥灣、葛洲壩·南沙金融半島、深業和美的各自的項目，都即將在今年開跑。目前整個橫瀝島已出讓4塊住宅用地，最貴的樓面地價是深業去到1.9萬/平，葛洲壩最便宜，樓面價只要8千多/平，而樓面價1.2萬/平的旭輝，將是板塊首個開盤的項目，預計首波售價4萬/平左右。
旭輝曜玥灣項目沙盤
對比來看，旭輝曜玥灣資質最優，北向望江，是橫瀝島尖唯二兩塊住宅地之一，另一宗南向望江地塊還沒出讓。而此前拿地最低的葛洲壩疑似“捂盤”，銷售中心建好但不對外開放，似乎在等旭輝擡市。
而近兩年“陰跌”的增城，曾經的房價標杆從直逼4萬跌到2字頭，2021年供應仍在持續釋放。其中新塘TOD板塊企穩3字頭，今年還將迎來華潤項目加入角逐。隨着黃埔和東莞兩端限購同時收緊，夾在中間的增城能否絕處逢生，承接需求外溢，在2021年值得期待。
戶型趨小：
兩房仍在補貨80平以下三房成剛需盤標配
產品方面，儘管在二胎放開後，近年來買家在同等面積下越來越追求“房多”，但從今年的新貨來看，面對高昂的單價，小兩房仍然在開發商的戶型配置之中。像荔灣的珠江金悅、南沙的葛洲壩金融半島都規劃有60平出頭兩房，而這種項目，一般都是在貴的板塊，降低買家門檻。
與此同時，80平以下小三房現在也是“見怪不怪”，甚至有的項目在這個面積段還能做到兩衛。天河城投珠江·天河壹品，70平就做到三房，廣鋼的保利和光晨樾Ⅱ期，82平也做了三房。
保利和光晨樾Ⅱ期82平三房戶型圖
相對來說，控制住總價的兩房，更適合預算有限又想盤活手裡資金的投資客，而剛需自住，還是更應該踮起腳尖，優先考慮小三房，無論是功能性的滿足還是未來升值能力，都更有機會“跑贏”。
結論：
總的來說，在東部偏離理性瘋漲之後，今年西部可能迎來補漲機會，而隨着市區和近郊“價差”無限縮小，迴歸市區置業可能成爲2021年潮流，因此，建議買家在今年的新盤中，重點留意中心區西部的優質物業，不要留在過熱板塊盲目“追高”，擇機在潛力板塊補漲前買入。