人民樓視|從“硬空間”走向“軟基建” 房企分拆物業板塊搶灘萬億藍海

今年以來，房企分拆物業板塊上市動作頻現。據不完全統計，截止目前，今年已有超14家上市房企完成分拆新增上市物業公司。僅在12月，恆大物業、華潤萬象生活和佳源服務等多家房企旗下物業企業登陸港交所。

伴隨着新型城鎮化進程的持續推進，市場化的物業運營在完善社區長效治理，補充、提升小區服務功能等方面價值日益凸顯。

房企分拆上市物業板塊背後的動因何在？多位行業從業者及專家向記者表示，近年來隨着物管面積及服務價值的不斷顯現，行業前景被普遍看好。不過，火熱背後，房企仍需關注市場波動帶來的風險變化，在以人爲本中持續提升運營、服務能力，護牢發展“護城河”。

物業服務價值凸顯

疫情發生以來，作爲連接社區和居民家庭之間的服務載體，物業行業在社區防控中承載了大量基礎工作。通過生活物品代購、快遞代收等便民服務，有效發揮市場參與社區治理的作用，對社區服務功能進行了有效補充，物業行業的服務價值由此得以凸顯。

保利物業副總經理、保利商業物業董事長鄒福順表示，這次新冠疫情的突襲，給社會生產和生活帶來巨大壓力的同時，也讓人們重新認識了物業行業。

今年的突發疫情是對各行各業對考驗，物業板塊體現出較好的穩定性與抗風險性。潘浩表示，優質物業企業在這場全民“抗疫”中，表現出超預期價值，加速整個物業行業服務升級和價值增長，同時吸引更多的資本流入。

此外，今年全國計劃改造3.9萬個城鎮老舊小區的目標亦釋放出對物業管理的巨大市場需求。引入市場化運營物業對完善老舊小區長效治理機制提供新的解決途徑。

不少業內人士認爲，物業服務作爲城市運營中重要的服務行業，已成爲許多房地產企業實現低槓桿、輕資產化發展的重要支撐。

“自身發展需求與市場環境的共同影響，是當下物管板塊出現扎堆上市的主因。”潘浩表示，從地產板塊母公司層面，除多元化發展需求外，近年房企資金流動性承壓，分拆物管公司上市是實現企業資本化的必經之路。

中信證券此前發佈報告指出，2019年之前，物業管理公司的分拆上市，意圖主要是期待輕資產板塊迅速發展。但今年以來，物業管理行業的高估值成爲企業分拆的關鍵誘因，而伴隨着更加嚴格的金融監管政策，更令部分房地產企業將分拆物業管理板塊視爲一種去槓桿、加權益的手段。

物業板塊表現強勁

今年以來，物業板塊表現較好。多家機構分析顯示，在資本和市場需求的共同推動下，物業行業也正迎來超萬億規模的藍海機遇。

數據顯示，2020年1-11月，光大證券在A+H股監測的14家物業企業指數上漲23.51%，同期滬深300指數和恆生指數漲跌幅分別爲21.08%、-6.56%。

據東方證券的測算顯示，到2030年，僅基礎物管物業市場規模達1.7萬億元，行業總規模超過2.5萬億元。興業證券認爲，物業行業未來3-5年仍然享受規模紅利，包括房地產行業的集中度提升、物業拓展多元業態、收購併購，以及在房地產全價值鏈上下游拓展增值服務。

一位房地產行業資深從業者告訴記者，近兩年在新房密集交房和行業加速併購影響下，物業行業物管面積和行業集中度進一步提升，內生增長動力強勁。與此同時，伴隨着物管面積增長而不斷集聚的流量入口，從而形成的互聯網商業模式也爲行業後續流量變現、拓展增值服務市場等提供更多想象空間。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，近兩年居民消費升級帶動物管行業活躍，整體行業前景被普遍看好，資本市場也給予較高的預期。

機遇、挑戰下的“變”與“不變”

值得注意的是，9月過後，物業股在經歷一路高漲後走弱，港股物業股開始出現回調，整體呈現出先揚後抑的走勢。

“如果說走向成功要走1萬步的話，估計我們現在還差9千步。整個物業行業的發展都處於不斷更新迭代、穩健前行的狀態。”今年8月，碧桂園服務執行董事、總裁李長江在業績發佈會上如是表示。

“物管板塊的加速擴張也暴露出諸多問題，包括企業的同質化、低利潤化，以及對母公司關聯業務的嚴重依賴等。”潘浩表示。

不難看出，在經過規模高速發展帶來的資本擴張後，市場亦進入了冷靜調整階段。與此同時，城鎮化紅利褪去、房地產增量見頂、行業規模和品牌效應不斷減弱，都將爲這些奔跑中的物業企業帶來不可忽視的風險和挑戰。

“物業的本質，一定是對人的服務。物業行業從社區走向城市還需從‘硬空間’走向以公共服務、公共配套、公共資源、公共環境爲代表的‘軟基建’。”保利物業助理總經理朱芮嘉在接受記者採訪時表示，從行業趨勢來看，近年來許多物企通過戰略合作、收併購等形式進行跨業態、跨領域的業務擴張，但都未形成成熟模式。物業板塊作爲現代服務業中的基礎性生活服務業，還有很大發展空間。

李長江表示，新機遇之下迎接新挑戰，首先要把握好“變”與“不變”。滿足人對建築空間的需求，這是物業服務的本質，不僅僅是對建築空間的打理，更多的是滿足人對空間需求的服務。在創新求變方面，通過新科技、新生態、新服務的不斷加持，未來物業服務將在內容和邊界得到進一步延展，通過持續提升客戶生活品質、促進資產增值等創造出更多價值。

潘浩認爲，運用科技工具實現服務“人性化”，將成爲物業公司中後期發展重要推動力。物業服務作爲與居民安居生活息息相關的重要行業，需要具備智能化、智慧化、健康態的高溢價服務能力。“未來在與租售業務、養老服務、醫療教育等多維度的結合方面仍有較大的想象空間。”

從想象到落地，還需經歷實踐檢驗。上市物業企業護牢發展“護城河”，仍需在迴歸服務本質基礎上，不斷向市場自證其未來成長空間。

“一個是規模增長，一個是流量變現，兩者都需要在未來實踐中得到不斷的驗證，在維持高速增長中獲得市場和消費者的認可。” 上述房地產行業資深從業者表示。

朱芮嘉表示，數字化、智能化正在深入物業管理服務當中，帶來企業效能和服務模式的改變，在提升客戶服務體驗的同時，有效延長了管理半徑、降低人力成本、優化業主體驗。隨着智慧社區的雛形轉變，未來有可能成爲智慧城市的基本單元之一，將在基層治理中發揮重要作用。

“萬物雲”“智慧樹”“彩之雲”……越來越多極具科技感的物業名稱，體現出社區智能化在行業發展中的重要趨勢。未來，在科技賦能下的“新物業”時代，值得期待。