業績會雅居樂：不做保障房 銷售目標無壓力

2011年3月17日，雅居樂發佈了2010年全年業績報告。報告期內，雅居樂營業額爲205.2億元，同比增加53.9%；毛利約爲93.89億元，同比增加89.5%；股東應占利潤及每股基本盈利分別上升220.4%及229.5%至約59.76億元及1.707元。

截至2010年12月31日止，雅居樂總確認銷售面積爲2,143,120平方米，相應的確認銷售金額則爲201.97億元，同比分別增加8.9%及54.7%；合約銷售建築面積爲283萬平方米，合約銷售金額再創歷史新高，約爲323億元，大幅上升60.7%。

據雅居樂披露，2010年海南清水灣項目合約銷售金額約爲99億元；廣州雅居樂劍橋郡合約銷售金額約爲26億元；廣州雅居樂花園合約銷售金額約爲26億元；中山凱茵新城合約銷售金額約爲19億元；南京雅居樂花園合約銷售金額約爲19億元；成都雅居樂花園的合約銷售金額約爲15億元；順德雅居樂花園的合約銷售金額約爲15億元；中山世紀新城的合約銷售金額約爲12億元；中山雅居樂御龍山亦取得逾10億元的合約銷售。

此外，雅居樂持有20%權益的廣州亞運城項目亦於2010年9月正式推售，於短短3個多月已錄得合約銷售約50億元。

截至2011年2月底，雅居樂累計合約銷售金額及合約銷售面積分別約爲人民幣67億元及51萬平方米，同比分別大幅增長約76%及43%，完成全年銷售目標330萬平方米約15.4%。

土地方面，雅居樂表示2010年通過拍賣及協議轉讓方式分別在廣州、佛山、中山、南京、瀋陽、上海、天津和海南等地成功購得總建築面積約404萬平方米的優質土地。於2011年3月16日，雅居樂分別在26個城市及地區擁有70個處於不同發展階段的項目，土地儲備總建築面積約3351萬平方米，平均成本僅爲約每平方米1132元。

截至2010年12月31日，雅居樂持有的現金及銀行結餘總額約爲106.81億元，淨借貸對總權益比率僅爲49.6%。

在業績發佈會上，雅居樂主席陳卓林表示，截至到3月15日，雅居樂已經完成約80億元的銷售目標，佔2011年全年370億元任務的22%。

雅居樂副總裁劉華錫、總經理黃澤軍、首席財務官崔永年、副總經理兼公司秘書衛靜心也出席了活動，並與陳卓林一起就雅居樂的發展問題做出了回答。

以下爲雅居樂2010年業績發佈會問答實錄：

媒體提問：今年銷售目標是370億元，與2010年相比增幅比較保守，爲什麼會制定這麼保守的銷售目標呢？另外2010年雅居樂的均價超過11000元/平方米，預計今年的均價可以達到什麼位置？

陳卓林：今年受政策影響，而且政府也很留意地價和樓價，所以370億的銷售目標已經是通過多方面的測算，現在按我們項目計算是可以做到的。我們項目的價錢很有競爭力，品牌也很有競爭力。

還有產品方面，我們有一些洋房相當一部分是多層低密度住宅，有一部分是別墅，有很大部分有錢人是一次付款，有一些是按揭的，因此我們對銷售是審慎樂觀，我們相信能做到370億。

還有限購併不是在每一個城市都限購，雅居樂所在的城市70%都沒有受限制，而且第一、二套住宅的需求始終還是存在的。我們現在的均價是11000元/平方米，廣州現在有一些好的產品，南京也有一些好產品，我們認爲價錢能保持的，也是比較合理的。

媒體提問：海南清水灣銷售是99億，是去年的數字還是今年的合約銷售？今年買地的政策是否會放慢，因爲現在已經有很多土地儲備？最近內地也傳個別城市樓盤推出更多優惠，很多在暗中減價，貴公司是否有相對策略？

陳卓林：99億是2010年的業績，我們今年計劃是100億。2010年清水灣項目的業績而佔全年銷售比例是30%，2011年大概是26%左右。

土地方面，我們現在有3300多萬平方米土地儲備，位置也不錯，足夠8年發展，如果沒有好的條件，我們不會盲目再拍地。

至於是否會減價銷售，其實大家看到一線城市的北京、上海、深圳等高樓價地區限購得比較死，但現在觀察價錢都未有明顯的降低，可能大家都在觀察當中。

廣州等地區的樓價相對是比較合理的，因爲政府並不是想樓價馬上跌，而是不要升。目前地價貴我們也沒有辦法，所以我認爲，如果政府能夠保持合理的價格的話，我認爲不會下跌很多，因爲首先是有需求量。而且廣州、中山的價格跟蘇州、杭州這些二線城市相比也是有差別的。

大家都知道海南島是受最大沖擊的，現在我們賣1萬多元/平方米的洋房。我們不僅不會降價，今年再升10%的話還是有市場的，所以我們需要看城市和項目的因素。

媒體提問：我們看見財務報表中寫2010年虧損1億多，爲什麼會有這個虧損？另外陳先生去年曾說看政策之後再決定買地，而第四季度雅居樂買了挺多地，也就是說政策對你們公司的發展影響不大是嗎？還有在負債比率方面，去年淨負債比率上升10%，雅居樂可以承受怎樣的負債比率？

陳卓林：先講負債率，現在負債是49億，達到50%，負債率在50%-55%是我們一貫的政策。開發房地產不借錢是不可能的，借太多也辛苦，所以這個負債率區間比較合理的，我們未來會根據這樣的策略去做。

雅居樂買地是很審慎的，但去年還是買了很多地，有三方面原因，第一就是這些地是之前一直有關注的；第二是我們有80%都是補充土地，譬如說佛山、三水、西安等地已經賣完，已經差不多了，這都是補充項目的；第三就是南京的地，現在樓面地價已經達到7000元/平方米，是物超所值的，我們的品牌舊項目都可以賣到20000多元/平方米。

媒體提問：今年準備用多少錢新增土地儲備呢？另外因爲今年政府也加大保障房建設，雅居樂也會考慮參與嗎？在銷售不太明朗的時候，是否有融資的可能？還有海南清水灣項目是不是已經不考慮分拆上市了？

陳卓林：買地方面，海南有地塊在談，雲南也在談，還有北京、天津在看。

資金方面，我們有100多億現金，按今年銷售來計算，我們也有300多億資金回籠，目前我們有70多個項目，慢慢做好。

保障房方面，按照公司策略和品牌來說，我們是不會做的。因爲現在我們公司主要是開發高中端產品，所以保障房是不會計劃參與了。

融資方面，目前還沒有計劃，海南島項目分拆上市大家已經收到消息了，但需要看形勢發展，但目前公司暫時沒有計劃。

2011年我們到期債務有50多個億，裡面有20億是財務安排的。其實我們國內有存款，國外也有貸款，至於受限現金是40多億，有20億是存款，剩下十幾億也是可以拿來用，但用途規定是用在賣樓花，樓盤的建築費裡面。按照目前統計我們今年工程款方面大概170億左右。

媒體提問：今年雅居樂加快了推盤速度，是否受宏觀調控政策影響？雅居樂沒有發債，但很多地產商進行發債，這是否說明雅居樂現在並不缺錢？國內現在批給國內開發商貸款比較少？你們情況如何？還有你們對宏觀政策怎麼樣看，具體有什麼策略應對調控？

陳卓林：我們今年也有開盤計劃，但考慮到宏觀調控政策，所以我們刻意加快速度開發，因爲資金回籠很重要。清水灣我們今年的目標是100億元，在1、2月份非常好，對實現銷售目標很有信心。

劉華錫：目前現階段我們資金比較充裕，還有即將回收的55億，所以暫時沒有發債的計劃。

還有如何看待政策問題，這一次宏觀政策是比較嚴厲的，但出發點是穩定房價，如果房價不增長，經濟在增長，事實上房價已經是下降了，我們希望房價推向穩定，但剛剛問會不會降價，可能每個發展商有自己的做法，有可能他們選擇降價，但我們的項目在二線我城市比較多，我們會根據市場情況作適當的調整。

銀行貸款方面，我們目前還沒有用的額度超過200億，比較充裕的，今年人民銀行利率是比去年同期高的。

媒體提問：除了清水灣之外，你們去年在澄邁也買了地，是否會繼續在海南補充拿地？雅居樂負責亞運城的銷售，現在亞運城第一期還有多少貨量是要沒有推出的呢？第二期有沒有計劃什麼時候推出？發改委提到有計劃在商品房做到明碼標價，並且不允許未經公示上漲商品房價格，雅居樂有這麼多商品房，有什麼影響？

陳卓林：1、2月份我們在海南銷售了26億。澄邁這塊地不錯，是在江邊的，非常近海口，我們希望2012年能夠推出市場。我們看好海南的市場，而且事實上我們能做到。現在除了清水灣，海南其他地方也在看，因爲市場上全部是有錢人的，大家70%都拿現錢來的。現在我們在全國20多個城市有銷售清水灣項目。

亞運城第一期現有8000多個單位，賣了4000多套，現在還有4000套左右，陸續在賣。亞運城項目，我們是以銷售爲主的，現在定價都是在12000元多，不到13000元/平方米，非常好賣，我們計劃今年銷售目標是80億左右。亞運城第二期開發已經開工，估計今年就可以銷售了。

黃澤軍：明碼標價方面，我相信是有一些人說一些城市房價上漲得非常厲害，在一線城市之外還沒有這樣的規定。我想在政府認爲適當的時候推出宏觀政策的目的是比較有效的。

在應對政策上，我們有靈活的政策，譬如在廣東，雖然說7000-8000元/平方米有相當利潤的話，我們也不會加得很厲害，我們的價格是最適當的，也不擔心對我們有標價方面的規定。

劉華錫：南京一直實行明碼標價的，在這樣的市場裡面，我們同樣兩年半拿到當地冠軍，我們也知道怎樣去適應政策。

媒體提問：海南清水灣現在還有多少可以推出來銷售？海南土地儲備超過所有儲備的30%，你們沒有考慮分拆，是不是考慮這些項目之後再開發。在土地儲備方面達到8年，比較其他開發商來說是不是太多呢？

陳卓林：清水灣現在是第三年的銷售額，土地價格是900元/平方米，如果是20000元/平方米的樓面價，對雅居樂貢獻很大，100億銷售目標全部在清水灣。

土地儲備方面，我們算是比較多的，有3300萬平方米，大家都知道我們前期拿了比較便宜的地。我們公司有最大的優勢，現在我們每一年都增加開發量和提高市場品牌，土地儲備能滿足8年的發展，這非常有優勢的。

現在一些公司是兩到三年的開發儲備，而我們比較多，所以我們會開發快一點，去年36個項目，今年會增加10個項目銷售。

媒體提問：現在集團項目在二三線城市的比例是多少？是否會選擇加大開發二三線城市以避開政策風險？公司今年是否有更多措施應對調控？是否會影響雅居樂的樓價呢？毛利率今年有45.8%，是否有能力再超越這個水平？

陳卓林：如果計算海南也是二三線就非常多了，大概有2700多萬平方米，佔了80%左右。

二三線是很成功的，包括成本和市場份額，包括抗政策方面，現在很多開發商走進入二三線城市，我們也會堅持那樣走，因爲市場很大，風險比較小；現在海南是二三線，但銷售均價比一線城市，毛利率是比一線城市高的。

2010年調控已經最嚴峻了，是否有更嚴峻的呢？我想政府應該認爲是有效的，而且大家都關注這個行業，也不希望這個行業大起大落，現在不僅是控制樓價，包括地價也控制了，對開發商和買家都有好處，我們希望政府出一些有效控制樓價和地價的政策，開發商是歡迎的。

至於毛利率的問題我認爲2011年是有機會的往上走的，因爲成本已經確定了，但銷售價錢有變動的，現在達到45%我們已經很滿意了。