崔媽媽／露臺應該納入管理費的收取範圍嗎？

▲露臺寬闊好用人人愛，但管理成本、使用方式的相關規範也要多留意。圖文／崔媽媽基金會爲了能在寸土寸金的城市裡多爭取一些開闊的生活空間，小蔡尋覓了好久，終於找到一處有露臺的出租套房。入住一段時間後，某次受房東委託代理出席區分所有權人會議，討論議題中，有所有權人主張因爲露臺屬住戶專用，導致使用面積較大，因此管理費的計算標準應要求計入露臺面積。擔心管理費因此增多的小蔡雖然立刻出聲抗議，但投票表決少數服從多數的原則下，敗下陣來的小蔡只能悻悻然的想，乾脆要求房東將露臺搭建頂棚，方便日後朋友來聚會辦趴，以作爲管理費增高的補償。針對上述案例，崔媽媽基金會法律志工謝彥安律師說明，所謂「露臺」是指建築物向內退縮所產生的上方無遮蓋物的平臺空間，不會登記計入權狀；相較於「陽臺」是屬於直上方有遮蓋物者，可以登記爲專有部分。「露臺」一般而言是屬社區共有，但有時也會像案例一樣，爲區分所有權人約定專有。空間設計上，因爲只有臨露臺的該戶方便進出，因此使用上多是該戶專用。不過，露臺的使用並不能隨意搭建頂棚，除了要符合相關建築法規是否構成違建之限制，也要先了解社區規約及管委會有無特殊限制。至於管理費的收取標準，雖然露臺並未計入權狀面積，但如果區分所有權人決議要收取此部分之管理費似無不可，恐怕仍有決議效力。不過謝彥安律師提醒，在多數決的前提下，民法第799 條之1 第3 項也有提及「規約之內容依區分所有建築物之專有部分、共有部分及其基地之位置、面積、使用目的、利用狀況、區分所有人已否支付對價及其他情事，按其情形顯失公平者，不同意之區分所有人得於規約成立後3個月內，請求法院撤銷之」。若本例房客認爲管理費的收取標準有「顯失公平」之虞，可先向公寓大廈爭議事件調處委員會申請調處；若無法達成協議，再考慮向法院提出訴訟聲請撤銷。●崔媽媽基金會，起源於無殼蝸牛運動，從1989年一路走來，自許成爲大衆的「居住保姆」，關心面向涵蓋租屋服務、搬家評鑑、社區發展、居住扶助、居住政策等。以上言論不代表本網立場。