發展長租房市場須“兩穩”（觀象臺）

發展長租房市場，有利於租賃市場的健康可持續發展，也有利於緩解整體住房市場的供需矛盾。只有穩定租賃關係，穩定租金水平，才能厚植長租房市場發展的土壤

最近，筆者的一位朋友遇上了一樁突如其來的煩心事：原本說好春節後續約的房子因爲房東決定賣房沒法再住，短時間內就要找房搬家，打亂了他工作生活的節奏。與這位朋友一樣，找到合適的房子後想要長期租住，是不少租客的心願。

去年底召開的中央經濟工作會議提出，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利，規範發展長租房市場。這一舉措精確瞄準了當前租賃市場的短板。

長期以來，我國住房市場存在“重購輕租”的現象，而在租賃市場發展的短板中，租賃週期較短的問題比較突出。“過一陣兒就得搬家，老有一種漂泊感”“想到住不了多久，就沒有心思裝飾收拾房間”，這些是不少租客內心的真實想法。長租能夠有效提升租客的租房體驗。發展長租房市場，推動更多居民將租賃作爲長期住房的解決方案，一方面有利於租賃市場的健康可持續發展，另一方面，租購“兩條腿走路”也有利於緩解整體住房市場的供需矛盾，營造一個能夠更加理性租購的市場環境。

規範發展長租房市場是各方期待，也需要多方努力，最關鍵的莫過於“兩穩”，即穩定租賃關係與穩定租金水平。

租賃關係穩，長租纔有保障。目前，我國住房租賃合同契約週期多爲1年，平均租賃週期與租賃市場較爲成熟的國家相比偏短。有數據表明，德國的平均租賃週期長達11年，日本爲5.2年，英國爲2.5年。這些平均租期較長的國家都通過較爲嚴格的法律法規保護維持租賃關係的穩定。比如如果合同期滿出租人想要終止租賃，必須提前幾個月通知承租人；合同期內如果出租人終止租賃要有正當理由並且也要提前數月通知承租人等等。這些規定都有力地保護了租賃關係中更爲弱勢的承租人居住權，防止出租人隨意毀約，鼓勵長期穩定的租賃關係。

租金水平穩，長租纔有動力。租金水平是租客最爲關心的租賃因素之一。根據貝殼研究院的數據，畢業生選擇租賃住房時，近七成重點關注租金因素，僅次於對交通便利程度因素的考量。出租人隨意漲價、漲幅過高，都會傷害長租意願。因此針對租金水平進行合理調控對長租房市場的發展至關重要，應當通過制訂在合同期內無特殊約定不允許漲價、合同到期後出租人調整租金漲幅要有限制等規定，來保持租金水平的長期穩定。

穩定租賃關係、穩定租金水平，才能厚植長租房市場發展的土壤。這兩者的穩定，首先有賴於法律法規的制訂完善。去年9月向社會公開徵求意見的《住房租賃條例（徵求意見稿）》，明確了出租人和承租人的權利義務，並提出鼓勵長期住房租賃合同簽訂的政策。期待這一條例儘快正式出臺，讓住房租賃有法可依，在兼顧出租人出租積極性的同時，更好保護承租人權益，更好地保障租賃關係和租金水平的穩定。同時，通過數字化技術加強住房租賃交易服務平臺的建設，推動住房租賃合同備案、租賃信息服務、租賃交易流程指引與合同示範、住房租賃信用管理、租賃價格指數等信息的發佈管理更加公開透明，減少租賃雙方信息不對稱帶來的各類問題。

從長遠來看，規範發展長租房市場還需要“租購同權”的進一步落地落實，通過更大力度的改革逐步實現租和購享有平等的公共服務，這樣才能從根本上推動長租房市場發展壯大，促進我國房地產市場平穩健康發展。