頻繁破發市值回調，物業股還香嗎？
幾個月的等待後，港交所陸續給物企們發放了敲鐘上市的pass卡。但天氣轉冷，物企在資本市場彷彿也入了冬。
一邊是摩拳擦掌、躍躍欲試的門外人，一邊是頻頻破發、市值回調的局內人，市場不禁發問，物業股究竟還香不香？
上市不休
近日，港交所又迎來一波申請上市的物企，大至華潤萬象生活、恆大物業、融創服務，小至融信服務。就連萬科也在近期一改說辭，稱“萬科物業一定會上市”，並且更名爲“萬物雲空間”。
“穩定的現金流、廣闊的發展空間及無顯著的週期性使得物企備受資本市場青睞，理論上物企上市的窗口期還會持續挺長一段時間。”一家中大型上市物企相關從業人員告訴界面記者。
從2014年算起，物企上市潮已過6年，上市物企的隊列擴大至34家。光去年，資本市場就迎來了12位“新貴”，有濱江服務、銀城生活服務、鑫苑服務等中小型企業，也不乏保利物業、招商積餘等領頭羊。
紅利之下，去年港交所上市的內地物業股取得了超過4成的漲幅，新城悅服務、永升生活服務及佳兆業美好三家公司股價甚至翻了兩倍。
即便在疫情形勢最危急的2月，市值在80億港元以上的上市物企實現了平均0.43%的漲幅。行業的龍頭保利物業、碧桂園服務、中海物業、雅生活服務、永升生活服務更是逆勢上漲。
前途一片光明，港交所門外排隊的又多了星盛商業、榮萬家、宋都服務、佳源服務、遠洋服務、融信服務等多家物企。
物企的確趕上風口了，但也不是誰都能飛起來。
順利的，如剛上市的興業物聯、燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務和正榮服務；坎坷的，如首戰折戟的宋都服務，前段時間更新完招股書二度赴港。
興業物聯作爲今年首支物業股，以超額認購1414.1倍一度成爲當時港股的“超購王”。後來居上的燁星集團以1948.6倍的超額認購一舉打破前者紀錄，賺足眼球。
而擁有李家傑作爲基石投資者的弘陽服務上市至今不到兩個月股價漲了85%，外界稱之爲“白馬股”。剛剛上市的世茂服務赴港前就已經獲得紅杉資本中國基金和騰訊控股有限公司1.30億美元及1.14億美元的戰略投資。
6年來，從聲勢微弱到一路高歌，物企賺足了資本市場的目光，現如今也終於走到重新審視的關口。
破發不止
具有坐地收租這樣“躺着就能賺錢”的路子，房企自然不會停止分拆物業板塊上市的熱情，但資本市場已逐漸迴歸冷靜，破發成了常態。“在尋找到可靠的盈利模式前，預計破發還是會持續下去。”物業和社區經濟分析師黃升推測。
“物業股紛紛上市使這一概念股的稀缺性消失、行業基本面基礎也在弱化，進而導致近期物業股走低。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜分析，“這波股價走低意味着物業公司的資本熱潮已經基本過去。”
10月末，卓越商企、第一服務、世茂服務及合景悠活四家物企敲開港交所大門，有3家開盤即破發。
世茂服務開盤報價每股15.8港元，較發行價下跌約4.82%。截至11月11日，世茂服務報價每股15.92港元，仍然低於發行價。
與之同日上市、當即破發的合景悠活同樣沒能回正，截至11日其每股報價5.63港元，較發行價每股7.89港元跌28.6%。
在世茂服務與合景悠活之前，第一服務更是刷新物企上市首日跌幅之最。當日，第一服務最終收盤價較發行價每股2.4港元大跌26.7%，截至11日每股報價下滑至1.35港元。
10月集體破發與上半年的紅火景象形成了鮮明對比——新股燁星集團、建業新生活、金融街物業、弘陽服務和正榮服務上市漲幅在6%-30%之間不等。
黃升告訴界面記者，物企上市前一級市場認可這一商業模式，市盈率和期望過高。進入二級市場後投資者可能“用腳投票”，加上港股市場流動性本身就弱，物業股破發、回調都是很正常的現象。
今年上半年，上市物企的平均市盈率約41.2倍，約五成上市物企市盈率高於40倍，估值偏高。
8月份起，港股物業股開始集體回調，跌幅在2%-20%之間。當時Wind數據顯示，22家港股物業股在近60日漲跌幅中，9家上漲，10家下跌；近20日漲跌幅中，僅有碧桂園服務、永升生活服務微漲，其餘20家普跌；近5日漲跌幅中，僅有銀城生活服務、中奧到家、濱江服務微漲，其餘19家普跌。
到了10月，根據光大證券研究，當月除了碧桂園服務、招商積餘、永升生活服務、寶龍商業、時代鄰里等仍超過50倍之外，例如雅生活服務、藍光嘉寶服務、中海物業等回到12-30倍。
破發之前，物業股市值回落已然顯現。
根據界面記者追蹤今年8月各家物企市值情況發現，“老大”碧桂園服務的市值已經超過1300億港元；市值在100-600億港元的物企有9家，50-100億港元的有8家，剩下的在50億港元以下。值得注意的是，當時雅生活服務和建業新生活的市值均躍居關聯公司之上。
再看截至10月底的數據，碧桂園服務的市值仍超過1300億港元，但已經沒有物企市值在500億港元以上。超過300億港元的僅有雅生活服務、世茂服務和保利物業，100-300億港元的也只剩8家。
分水嶺或許和“三道紅線”政策的出臺相關。
跑馬圈地的日子裡，房企們秉着“手中有糧，心中不慌”的理念大肆擴張，日益擡高的槓桿成了懸在頭頂的利劍。如今，限制重重，房企想在A股上市難之又難，物業板塊成了曲線“自救”的重要助力。
“房企拆分物業板塊上市將有利於降低母公司資產負債情況，還能獲得向資本市場直接融資的機會。且其輕資產結構的特性受經濟景氣度波動影響程度較小，更受資本市場青睞，具有更強的防禦能力。”同策研究院資深分析師肖雲祥告訴界面記者。
柏文喜則認爲，與其說房企是爲了物業板塊的發展壯大，不如說是在“三道紅線”降槓桿、降負債的預期壓力下旨在打造另一個資本平臺和爲服務於母公司市值管理的目的所需。
等待突圍
在這樣的初衷下，物企大多是背靠大樹好乘涼，也被貼上“房企附屬品”的標籤。
“物企作爲房地產產業鏈的一部分，其本身又多屬於房企集團，在房地產行業走勢的大背景下是不太可能走出完全獨立於房地產行業的獨特走勢的。”丁孟認爲。
以行業龍頭爲例，今年上半年，碧桂園服務除了“三供一業”外，來自關聯公司的在管面積和營收貢獻都超過了7成。中海物業從上市開始就在進行艱難的第三方擴張，如今1.58億平方米的在管面積中，來自第三方的在管規模依然不到10%。
小型物企也一樣，例如奧園健康來自關聯方的收入在物管服務收入中佔比約爲90.2%；等待上市的宋都服務過去三年對母公司的依賴更是超過9成。
從營收水平和規模觀之，物業行業呈現“母公司強則物業強”的現狀，行業分化逐漸顯露。
根據今年上半年各家物企的年中報，30家物企整體收入達到395億元，其中碧桂園服務以62億元的營收穩居第一，與營收僅0.91億元的興業物聯拉大差距。
規模上，目前在管面積破3億平方米的企業有4家，分別是碧桂園服務、雅生活服務、保利物業和彩生活。
“授人以魚”終非長久之計，不少行業人士都認爲，以橫向收購提升規模效應和獨立能力有利於物企自身盈利能力和成長性，繼而提升市值、實現突圍。
大魚吃小魚的森林法從幾年前就已經開始在物企之間上演。據中信建投數據，2011年-2016年物企間的收併購數量還只是個位數，2017年開始逐漸放量。
去年，上市物企全年收併購對價約79.2億元，宗數高達數十起。除此之外，還有類似招商物業借殼中航善達、龍湖集團入股綠城服務、雅生活併購中民物業等同等規模的併購。
且在上市公司的招股書中，大部分公司都將把募集資金的一半以上用於未來的收併購及戰略投資。
除了通過收併購進行外拓，提升社區增值服務和進軍城市物業服務也是跳脫房企附屬品的重要一環。“打好品牌、找到新的盈利模式、進軍城市服務，都是物企後續突圍的機會。”黃升建議。
現階段，已有不少物企在探索城市服務領域，例如碧桂園服務實施城市共生計劃並推出“三供一業”板塊、萬科物業更名後的“萬物雲”主打空間科技服務並定位城市服務、保利物業也有鎮興中國的服務。
行業開始分化的十字路口，是變局也是機會，這些頭部物企的嘗試或將成爲未來物企尋求新的盈利模式和增長點的重要一環。
畢竟決定股價的仍是未來的盈利空間，物業行業也不例外。
“過去五年左右時間內，物企增長模式相對趨同，未來各公司可能會在業態擴張、社區增值服務內容擴張、產業鏈延伸，甚至跨行業發展等多個方向尋找適合自己的增長和盈利模式。”上文提及的上市物企從業人員認爲。
也有不少行業內人士表示，等集中上市的浪潮暫歇、新的盈利模式出現後，物企估值迴歸是大概率事件，物業行業也更能長效發展。