葉國華／政府修法調降公設 不如直接推實坪計價
▲不肖建商灌水的公設以「車道及車道面積」最普遍。（示意圖／記者張菱育攝）
國內新建案公設比過高且不透明的問題，一直爲民衆所詬病，而內政部爲替購屋者把關，在今年5月提出《建築技術規則》修法草案，打算朝兩個方向修正，不過房產專家認爲，國內應推動「實坪計價」，這樣對購屋者最爲有利。
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《建築技術規則》修法草案兩方向包括，第一，將檢討現行「免計容積」的公設項目；第二，將提升房屋交易過程中的公設資訊透明度，預計將可導正過去因爲法規限制，出現停車場空間僅有車位人使用，但卻被列入大公，由全體住戶共同分擔的種種灌水、虛坪狀況。
由於過往臺灣公設規範繁雜，一般民衆不易瞭解，常成爲不肖建商上下其手的管道。從過往經驗來看，最常被不肖建商灌水的公設以「車道及車道面積」最普遍，例如把車道、車位灌到大公，變成所有住戶共同持有，然後又把車道、車位賣給有買車位的住戶，等於同一產品賣兩次。
而且因爲這些灌水公設，讓民衆感覺持有坪數變多，相對「單價」就會比較便宜，還成爲建商攬客、吸客的手法。
未來若政府修法強制將這些限定不可納入公設，確實將有助於減少民衆買虛坪的狀況，對購屋者確實會比較有利。不過因地下室的停車場，除了車位之外還有不少用途，包含住戶騎車和倒垃圾都會經過車道，而且大樓機電設備、管線、發電機、消防、水箱、臺電受電室往往也設在地下室，這些都是所有住戶共同使用的，強制不能列爲公設，恐也會有不少爭議，後續會如何發展，仍有待觀察。
另外，政府修法想降低新案公設比，雖立意良善，但對「公設比」該高或低，其實就是數字上的遊戲，目前國際間房產買賣多以「實坪計價」爲主，公設部分多由建商承擔，只有臺灣、香港、大陸等地購買房屋，會買到所謂的公設（虛坪）。
爲什麼會有虛坪狀況？主要是目前國內房屋交易是以「建物登記面積」作爲計價標準，但因建築法規放寬許多可不計入容積但可登記的項目，例如陽臺、屋檐、雨遮、法定騎樓、防空避難設備、裝卸、停車空間、機電設備、安全梯、管理委員會使用空間等。
再加上地政法又准予辦理建物測量登記面積多於使用執照面積，使得多附屬建物、公共設施得以灌入坪數並計價，也導致長期以來真實的房價資訊被混淆，許多公設比高達30~50%的個案，讓民衆買房可能買到很多用不到的虛坪，產生很大爭議。
以世界趨勢來看，實坪計價是潮流，當然樂見臺灣也朝「實坪計價」加以推動，這樣對購屋者最爲有利。舉例來說，在臺灣如果建物總面積是30坪（不含車位）、總價1500萬元、房屋單價就是50萬元，但因房屋所有權狀上有包含「主建物」、「附屬建物」、「共用部分」面積等資訊，如果共用部份高達40%，其實「主建物」（即室內客廳、房間等專有的空間）加上附屬建物（像是陽臺）的實坪面積僅18坪，藉此換算實坪單價將激增到每坪83.3萬元，單價將相當驚人。民衆若知曉這樣的狀況，購屋時就會更加審慎，不會被低單價、高公設比的建案所誤導。
不管未來政府是否推動實坪計價或修法縮減計入公設項目來調降公設比，民衆買房時還是要有基本認知，在國外雖然是實坪計價，但建商公設也不是免費提供，其實都隱含在房價內，因此建議民衆，在臺灣購屋還是應詳細瞭解契約的主建物、附屬建物以及公共設施等3種坪數，要求分別標示與明列面積，且確認公設狀態，除避免買到不實坪數外，還可以挑出擁有符合自身需求公設的建案。
▲屋比房屋總經理葉國華。（圖／屋比房屋提供）
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