避坑指南：一文讀懂廣東哪些城市適合返鄉置業
受疫情影響，今年春節，“就地過年”對“返鄉置業”形成衝擊，但相對來說，廣東省內受波及程度較小，加上2020年廣深房價一路飆升，省內返鄉置業仍是部分年輕買家的選擇，那麼，省內三四線城市，哪些更適合上車，後市潛力更大呢？
近日，保利投顧研究院發佈《2020年廣東區域市場年報》，其中對粵東和粵西北各城市進行了細化分析，總體而言，粵東區域，汕頭成交穩定釋放，表現領跑；粵西北區域，湛江、茂名勢頭更爲強勁。
粵東區域：
汕頭週期趨勢相對領先，2020年企穩較早，二季度以來成交同比持續增長；揭陽、汕尾、梅州、河源以價換量穩成交，其中，揭陽成交走勢與汕頭較爲一致，汕尾市場內生需求平穩，市場穩步增長，梅州、河源週期較之後，四季度有企穩趨勢。
汕頭：前期庫存出清，內生需求較爲穩定
汕頭全年整體市場供應292萬㎡，同比增加21%，成交257萬㎡，同比增8%，市場持續呈現供過於求狀態，價格上升主要因結構性拉動（龍湖區高價項目華潤幸福裡集中籤約、濠江區部分項目小幅上漲）；宅地出讓規模持續大於住宅成交量，後續供應充足，熱點板塊土地成交價有所回落，價格增長預期不強。
汕尾：房企預期一致較弱，以價換量持續
汕尾2020年月均成交20.5萬㎡，較2019年月均上升14%（前11月）；客戶對價格敏感，部分項目以價換量效果較好；土地市場較爲冷清，2020年主城區推出6宗地塊全部流拍，市場改善預期仍然較弱。
近3年揭陽賣地規模均大於賣房規模，市場供應充足，成交規模維繫，熱點區域如榕江新城土拍成交樓面價有所降低（降幅約16%），客戶對價格敏感度高，部分項目以價換量較爲明顯，個別項目多次降價（降幅最高達35%左右），在前期庫存仍未有效去化，土地市場預期未得到改善的情況下，以價換量仍然是短期市場趨勢。
河源：內生需求支撐市區走量，外圍持續流拍
2020年河源市區成交商品房192萬㎡，較去年小幅增長3%，整體價格基本持平，各板塊項目實際價格均有一定調整，且促銷動作多。河源近年外溢客有所退潮，市場內生屬性上升，從土拍表現看，內生屬性較強的老城區土拍熱度維持，而江東新區、高鐵新城、高新區板塊均出現不同程度流拍。
梅州：主城區量價平穩，外圍持續以價換量
梅江區近兩年供求關係較爲平衡，2020年整體供求量均有上升，價格整體有所下滑，但三季度以來有企穩跡象，梅縣區2020年商品房供應面積大幅下降48%，成交量下降6%，整體均價整體仍處於環比下降區間，在前期土地出讓規模較大、市場去化放緩的市場環境下，市場預期仍未出現改善。
粵西北區域：
粵西北整體市場上升特徵較爲明顯，湛江、茂名一二季度以價換量效果明顯，三四季度價格企穩，成交上升勢頭較爲強勁，陽江、韶關市場週期相對滯後，且上升勢能相對較弱，整體市場調整壓力有所緩解。
茂名：內生需求強勁，主城區優質地塊穩預期
茂名主城區中，茂南區以價換量效果顯著，全年成交較去年量增71%，價降8%，價格下降對成交撬動作用明顯；電白均價亦降2%，成交增幅10%；茂南區成交多宗高價地塊（世茂、碧桂園等地塊均超過3000元/㎡），且潛在庫存規模有限，預計價格較有支撐；電白前期土地出讓規模較大，預計仍面臨去化壓力。
湛江：量升價穩，供應控量，老城區量價有支撐
湛江市區上半年加快以價換量，下半年量升價穩，四季度價格有所回升，價格企穩，全年成交量較去年增長32%，成交勢能逐步回升。分區域看，老城區霞山、赤坎、開發區全年價穩量增，市場較爲堅挺，且近年來土地成交規模有限，後續量價較有支撐，麻章及坡頭今年以價換量特徵較爲明顯，且預計後續供應依然充足，價格支撐度有限。
陽江：主力區供應控規模，帶動下階段市場氛圍
陽江城區整體供應較2019年下降明顯，其中，江城區預計僅爲去年50%，但成交預計與去年基本持平，全年供求比僅爲0.6，且去化週期僅爲5個月左右，後續市場熱度較有支撐；陽東供求關係較爲平衡，全年成交量超去年25%；受疫情影響，海陵區文旅項目去化顯著放緩，去化週期升至歷史高位。
韶關：價格調整到位，帶動一步到位改善需求入市
2020年韶關市區商品住宅新增供應134萬㎡，成交167萬㎡，其中，下半年月均成交量創近三年新高，均價6250元/㎡，上半年房企持續以特價房、首付分期、折扣包裝方式促銷換量，節點效應好於往年，四季度價格基本穩定，改善需求支撐市場（120㎡以上四房成交佔比由2019年40%升至59%），目前價格基本調整到位，土地市場預期有所改善，中駿、金科等大型房企首入韶關，宅地成交量爲近年新高。
總的來說，不同三四線城市之間已出現明顯分化，而城市內部也存在冷熱不均，而且大部分三四線城市更依賴內生需求，因此老城區的成交後勁更有保障，對於返鄉置業而言，選擇領跑城市的成熟板塊，未來脫手難度低，升值空間更可觀。