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廣州樓市調控加碼首期交了貸款不批咋辦？

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（原標題：首期交了貸款不批咋辦？）

逾期還款會被記入徵信系統。（資料圖片）

廣州樓市調控加碼，儘管相關部門已爲新舊政策交接期出臺了相當明晰的操作指引，但不少買家在交易過程中依舊會碰到一些困惑，例如用支付寶、微信轉賬的房款，能否認定交易日期？若定金是由買家的親屬來支付，那麼交易日期又能否認定？

購房涉及的金額巨大，萬一交了定金或首期款後才被告知銀行貸款批不下來，買家該如何應對？能否全身而退？近日，《家天下》記者對此進行了樓盤實地調查。

支付寶微信轉賬日期認不認？

定金由媽媽代付能算憑證嗎？

3月17日，廣州樓市新的調控政策出臺，根據廣州市住建委隨後出臺的政策解讀：3月17日及之前已簽訂認購書或購房合同，並且完成購房合同網籤的，按原政策執行。3月17日及之前未完成購房合同網籤，但已簽訂認購書或購房合同且能提供交付房款(含定金、首付款或部分房款)的銀行入賬憑證或完稅證明原件的，仍按原政策執行。

由於絕大多數排隊網籤的購房者已支付定金或部分首期款，有刷卡POS單爲憑證，符合政策要求，只要在3月17日之前已有支付房款的憑證，都鬆了一口氣。但在二手房市場，連日來政府不動產交易登記部門都接到購房者諮詢的關於交易銜接的種種問題，但工作人員普遍只能回覆：“不知道，目前未有細則。”

資深按揭業人士鄭大源表示，現在越來越多買賣雙方是通過支付寶或微信轉賬支付定金，這種支付憑證算不算銀行流水憑證？日前，一位購房者在廣州市不動產交易登記中心諮詢的正是這個問題，她社保剛滿三年，3月18日前用微信支付定金，但約定查冊後再簽約，對此交易登記部門回覆：“不知道，目前未有細則。”

若買賣雙方在3月18日前交付定金，但是支付定金的是買方的媽媽，這種能不能算支付憑證呢？交易登記部門也沒有明確答覆。貸款銀行方面表示，對此情況可以寬容，母子雙方簽署代付聲明，最好提供關係證明。但即使貸款批得下來，受理遞件的政府交易登記部門認不認，則還是一個未知數。

能不能退定樓盤說了算

萬一交了定金或首期款後才發現無法獲得貸款，樓盤會如何處理呢？從記者搜尋的廣州部分樓盤的應對方式來看，一部分樓盤“沒人情講”，必須沒收定金或部分首期；而一部分則是“好商量”，可接受買家分期付款或更名。

買房不成，如何處置？如果因購房者自身原因而未能如約購房，違約責任由購房者承擔，以認購書或購房合同的罰則條款爲準。如果買賣雙方爭持不下，可以參考2003年4月18日公佈的《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，第二十三條“因不可歸責於當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同並導致商品房買賣合同不能繼續履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。”由此可見，如果非購房者原因所致，購房者有可能獲得定金或房款返還。

從記者調查的廣州部分樓盤的情況來看，多數樓盤都會在購房者下定前詳細諮詢購房者的購房資格，駐場的銀行信貸人員會通過查詢購房者的身份證來確定對方的徵信情況。有了這些預審提前把關，可避免客戶下定後才發現不符合資格。

天河某樓盤銷售杜先生對記者表示，曾經有位客人的信用卡累積有17次逾期還款記錄，但信用預審時並沒有發現。後來銀行要求從三成首付提高到五成，並增加擔保人，好在這個客人最後都能補足首期款，順利獲得貸款。

調查

部分發展商的處理方案

龍湖地產：不能如期獲得貸款完成支付，按合同約定沒收一定比例的首付（一般是30%~50%）。

新世界地產：會由財務部門和法務部門根據個案情況來確定處理。

九洲海譽：如果貸款不獲批，要一次性付款，不能一次性付款只能當“撻定”罰沒定金；如果已支付首付款，則按合同確定比例罰沒部分首付款。

廣州中航城：只有通過了銀行審覈纔會讓買家選房購買。

陽光城：貸款未獲批是不符合退房要求的，需要協商履行合同。

北大資源：沒收5萬元定金，首期退還。

路勁天雋峰：可以退房，也可更名或延期付款。

華標峰湖御境：根據認購書條款處理。

供樓警示

經濟出問題不按時還貸後果很嚴重

斷供不如“先賣爲強”

買房不僅要考慮首付，更要考慮月供問題。日前，有中產吐槽因面臨公司裁員，將無法負擔月供兩三萬元房貸的帖子引起關注。業內人士提醒，如果三個月不按時還貸，就可能被銀行認爲是惡意斷供，結果將會是損失慘重。如果覺得真的供不起，可以向銀行申請能否延長還款年限；若不能，不妨計算一下已經支付的成本，及早把房子轉讓出去，“先賣爲強”，好過死扛着做房奴。

趙女士用貸款的方式在花都購買了一套房產，貸款31萬元，因資金緊張，連續四個月沒有還款，被銀行告上法庭，要求解除借款合同，並償還借款本金307362.56元及以本金爲基數按合同約定利率加收50%作爲罰息利率，計收罰息、複利至付清日止。

逾期還貸對個人信用造成的影響也是不可忽視的，個人的逾期還款記錄將被記入徵信系統，從而影響個人信用。對個人未來生活及商業活動將產生諸多障礙，以後再辦理貸款甚至信用卡，都將不被批准。一旦銀行採取法律手段實現債權，借款人的房屋可能會被拍賣用以清償債務。

涉及錢債的“唯一住房”，也有可能被拍賣

不少業主對這樣一個政策有印象：“對於唯一住房，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。”事實上，在2005年12月21日之前，國家的確是這樣規定的。但自2015年5月5日開始執行的《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和複議案件若干問題的規定》第二十條規定，“關於金錢債務債權案件，若被執行人（債務人）名下只有唯一一套住房，在扣除5至8年租金後，法院可以執行房產，保障債權人利益。”

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